Drei Reihenhäuser hinter einem Kornfeld.

Baufinanzierung: Hypotheken

Wenn du für einen Hausbau ein Darlehen aufnimmst, geht dieses oft mit einer Hypothek einher. Welche Arten von Hypotheken es gibt und worauf du achten musst.

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Das Wichtigste in Kürze

Wenn du ein eigenes Haus bauen möchtest, benötigst du in der Regel einen Kredit durch eine Bank. Diese sichert sich für eine Baufinanzierung häufig eine Hypothek, also Grundpfandrechte, falls du zahlungsunfähig wirst. Die Hypothek funktioniert ähnlich wie die Grundschuld, aber es gibt gewisse Unterschiede, z. B. erlischt die Hypothek nach der Tilgung des Kredits automatisch. Wenn du eine Hypothek abschließt, gilt es den Zinssatz zu beachten und dich für die passende Art von Hypothek zu entscheiden.

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Die Hypothek ist ein beliebtes Mittel der Banken, eine Baufinanzierung abzusichern

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Solltest du den vereinbarten Zahlungen nicht nachkommen, kann die finanzierende Bank die Immobilie versteigern

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Nach vollständiger Tilgung des Kredits erlischt die Forderung automatisch

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Hypothek: Was ist das eigentlich?

Schnelle Definition einer Hypothek …

Der Begriff Hypothek bezeichnet ein Grundpfandrecht im Grundbuch einer Immobilie. Sie wird meistens im Rahmen einer Bau- oder Immobilienfinanzierung aufgenommen und gibt dem Gläubiger das Recht, das Grundstück beziehungsweise die Immobilie zu versteigern, falls du dein Darlehen nicht wie vereinbart tilgen kannst. Es gibt zwar spezielle Hypothekenkredite, in den meisten Fällen geht die Hypothek heutzutage aber als zusätzliche Sicherheit mit einem klassischen Annuitätendarlehen einher. Daher werden Hypothekenkredite immer seltener, denn bei vielen Baufinanzierungen wird heutzutage stattdessen die Grundschuld als Absicherung gewählt.

… und Abgrenzung zur Grundschuld

Die Grundschuld funktioniert ähnlich wie die Hypothek. Auch hier erhält die Bank ein solches Grundpfandrecht, das im Grundbuch vermerkt wird. Allerdings gibt es einen wichtigen Unterschied: Die Grundschuld ist unabhängig vom Darlehen, die Hypothek hingegen nicht. Die Hypothek hängt also unmittelbar mit dem Immobilienkredit zusammen und sinkt simultan zur Tilgung des Darlehens. Die Bank hat demnach immer nur Forderungen in der Höhe deiner Restschuld, ohne dass du dafür Änderungen im Grundbuch vornehmen musst. Die Grundschuld bleibt hingegen in ihrer Höhe konstant, bis du sie nach vollständiger Tilgung deiner Schulden löschen lassen kannst. Dafür musst du einen Antrag stellen.

Hypothek und Grundschuld sind also sehr ähnlich, jedoch bringt die Grundschuld einen großen Vorteil bei der Finanzierung von Bauvorhaben mit sich: Sie bietet dir mehr Flexibilität, beispielsweise die Möglichkeit zur Übertragung auf den neuen Immobilienbesitzer, falls du das Haus oder die Eigentumswohnung vor Tilgung des Darlehens verkaufst, oder zu einer Umschuldung. Auch bei einer Anschlussfinanzierung für die Restschuld musst du nicht extra Änderungen im Grundbuch vornehmen lassen, der Kredit ist vielmehr bereits abgesichert. Bei der klassischen Hypothek sparst du dir auf der anderen Seite den Aufwand sowie die Kosten für den Notar, um die Forderungen wieder löschen zu lassen. Schlussendlich muss also jeder selbst entscheiden, was für ihn die bessere Wahl ist.

So funktioniert die Aufnahme einer Hypothek

Die Hypothek als Forderung wird immer häufiger durch die Grundschuld ersetzt. Möchtest du trotzdem ein klassisches Hypothekendarlehen aufnehmen, musst du diesen Wunsch mit dem Gläubiger, in der Regel einer Bank, besprechen. Die Forderung bringt dir im Rahmen von Kreditverhandlungen den Vorteil, dass du mehr Sicherheiten für deine Bau- oder Immobilienfinanzierung bieten kannst. Das bedeutet unterm Strich eine bessere Bonität und damit in der Regel auch bessere Konditionen bei der Kreditaufnahme. Für einige Menschen ist die Hypothek oder Grundschuld sogar unverzichtbar, um überhaupt kreditwürdig zu sein. Der Wert der Forderung, die mit dem Hypothekendarlehen einhergeht, orientiert sich in der Regel am Kaufpreis der Immobilie beziehungsweise des Grundstücks. Dieser wiederum bestimmt den Beleihungswert des Darlehens, von dem die Hypothek unmittelbar abhängt.

Nimmst du ein Hypothekendarlehen auf, lässt der Kreditnehmer die Forderung der Bank ins Grundbuch eintragen. Der Kreditnehmer muss daraufhin seine monatlichen Kreditraten wie vertraglich vereinbart tilgen. Tut er das nicht, kann der Gläubiger eine Zwangsvollstreckung bis hin zur Zwangsversteigerung einleiten. Viele Gläubiger zeigen sich aber kulant und versuchen erst einmal, gemeinsam mit dem Darlehensnehmer eine andere Lösung zu finden.

Zusammenfassung

  • Bei der Hypothek handelt es sich um eine Forderung über eine bestimmte Geldsumme, ein sogenanntes Grundpfandrecht, das bei einer Baufinanzierung im Grundbuch verankert wird.
  • Sollte der Kreditnehmer seine Schulden nicht begleichen, kann die finanzierende Bank die Immobilie versteigern.
  • Im Unterschied zur Grundschuld hängt die Hypothek unmittelbar mit dem Kredit zusammen und sinkt mit der Restschuld.
  • Nach vollständiger Tilgung erlischt die Forderung automatisch.
  • Der Wert der Immobilie bestimmt über die Höhe des Grundpfandrechts.

Was du über das Hypothekendarlehen wissen musst

Der Zins im Rahmen eines Hypothekendarlehens

Ein weiteres Thema von großer Bedeutung, wenn du einen neuen Kredit aufnimmst, ist der Zinssatz, denn für das Hypothekendarlehen zahlst du einen Zins. Der Zinssatz wird durch den Gläubiger festgelegt. Früher wurde dieser Zins als Hypothekenzins bezeichnet, immer häufiger wird aber einfach vom Sollzins oder effektiven Jahreszins gesprochen. Doch Vorsicht: Diese Begriffe sind nicht gleichzusetzen. Der Zinssatz, welchen dir die Bank für dein Hypothekendarlehen nennt, gibt lediglich an, wie hoch der Zins auf das geliehene Geld ist. Dieser Zins wird auch als Sollzins bezeichnet. Allerdings fallen für jedes Darlehen auch Nebenkosten an, zum Beispiel Bearbeitungsgebühren. Der effektive Jahreszins beinhaltet all diese Kosten und gibt dir somit einen besseren Überblick, welchen Zinssatz du tatsächlich für dein Hypothekendarlehen bezahlst. Diesen solltest du für deine Berechnungen verwenden.

Die Zinsbindung ist ein weiteres wichtiges Thema. Ein variabler Zins – bei der sogenannten variablen Hypothek – bedeutet, dass der Gläubiger den Zinssatz für dein Hypothekendarlehen in regelmäßigen Abständen, meist quartalsweise, anpasst. Vor allem angesichts der aktuell so niedrigen Zinssätze kann dies für dich steigende Zinsen bedeuten. Eine Zinsbindung ermöglicht dir, dir die günstigen Zinsen für einen langen Zeitraum zu sichern – im Idealfall bis zur vollständigen Tilgung des Darlehens ohne Restschuld. Der Zins hat bei jedem Kredit eine essenzielle Bedeutung, daher ist es wichtig, dass du verschiedene Angebote vergleichst, um die bestmögliche Wahl für dein Hypothekendarlehen zu treffen.

Worin unterscheiden sich Buch- und Briefhypothek?

Im Zuge deiner Recherche zum Thema wirst du mit großer Wahrscheinlichkeit auf die Begriffe Buchhypothek und Briefhypothek stoßen. Worin liegt der Unterschied?

  • Briefhypothek: Das Grundbuchamt stellt bei der Briefhypothek nach der Eintragung einen Hypothekenbrief aus, den der Gläubiger als Nachweis erhält.

  • Buchhypothek: Die Buchhypothek wird hingegen nur als Grundbucheintragung vorgenommen.

In vielen Fällen ist die Buchhypothek für einen Kredit ausreichend. Am besten fragst du den Kreditgeber zu Beginn des Hypothekenkredits, welche Art von Hypothek er wünscht.

Wann du sonst noch eine Hypothek aufnehmen kannst

Es gibt noch weitere Hypothekenarten, die je nach individueller Situation aufgenommen werden können. Sie alle dienen als Absicherung für unterschiedliche Zwecke. Gängig sind zum Beispiel:

  • die Verkehrshypothek als häufigste Form der Hypothek (Buch- oder Briefhypothek), wie sie auch bei der Baufinanzierung zum Einsatz kommt

  • die Rentenhypothek für Personen im Ruhestand, um dennoch ein hohes Darlehen zu erhalten

  • die Sicherungshypothek mit strengerer Akzessorietät, die jedoch nur selten als Kreditsicherungsmittel anerkannt wird

  • die Zwangshypothek im Rahmen einer Zwangsversteigerung, um dem Kreditgeber eine zusätzliche Sicherheit zu bieten

  • die Gesamthypothek über mehrere Objekte, um gemeinsam als Sicherheit für einen hohen Kredit zu dienen

Welche Hypothekenart für dich die beste Entscheidung ist, hängt von deiner individuellen Lebenssituation sowie deinem Kreditbedarf und zusätzlichen Sicherheiten ab.

Weitere Fragen und Antworten zum Thema

Über die Klärung der Hypothekenarten hinaus gibt es im Rahmen eines Hypothekendarlehens oft noch weitere wichtige Punkte, beispielsweise:

Wie kalkulierst du eine solche Forderung? Zum einen bestimmen die Kreditsumme und die Laufzeit darüber, wie hoch deine monatlichen Raten für die Tilgung ausfallen, zum anderen musst du den Zins berücksichtigen, der zusätzlich anfällt. Den Zinssatz für deine Baufinanzierung erfährst du von der Bank. Wie bereits erwähnt, ist es aber wichtig, mit dem effektiven Jahreszins zu rechnen, nicht mit dem Sollzins.

Lässt sich die Forderung aufteilen? Das sogenannte Splitting deines Kredits ist bei vielen Banken zwar möglich, aufgrund der Nachteile aber unüblich.

Brauchst du Eigenkapital für die Baufinanzierung? Eigenkapital ist für deine Baufinanzierung nicht zwingend notwendig. Einigen Banken reicht die Forderung im Grundbuch als Sicherheit für eine Vollfinanzierung aus. Viele Kredite erfordern aber einen Eigenkapitalanteil von rund 20 bis 30 Prozent.

Wer zahlt die Hypothek bei einer Nutznießung? Beim sogenannten Nießbrauchrecht übernimmt der Inhaber dieser Rechte die Hypothekenzinsen.

Wer haftet für die Forderungen der Bank? Der Kreditnehmer haftet für die Forderungen. Kann er seine Raten nicht (mehr) bezahlen, so kann der Gläubiger sein Grundpfandrecht bis zum vereinbarten Wert einfordern und notfalls die Immobilie versteigern.

Zusammenfassung

  • Der Hypothekenzins ist eine wichtige Berechnungsgröße für deine Kreditkosten.
  • Du solltest dir durch Zinsbindung einen günstigen Zinssatz sichern und einen Hypothekenvergleich vornehmen.
  • Du musst dich mit der Bank auf eine Hypothekenart einigen. Unterschieden wird beispielsweise zwischen der Buch- und der Briefhypothek, aber auch zwischen einer Renten- und einer Gesamthypothek.

Eine Baufinanzierung beantragen

Eine eigene Immobilie zu erwerben, ist ein großer Schritt und meist eine Entscheidung fürs Leben. Umso wichtiger ist es im Vorfeld, sich gründlich Gedanken über die Finanzierung zu machen. Was kannst du dir heute leisten und was geschieht, wenn sich morgen deine Lebensumstände ändern? Welche Fördermöglichkeiten ergeben sich für dich und welche machen Sinn?

Du wirst im Internet eine ganze Reihe an Vergleichsrechnern finden, die dir möglicherweise einen Anhaltspunkt geben können. Doch am Ende ist eine Baufinanzierung eine höchst individuelle Angelegenheit, die passgenau auf dich und deine Lebenssituation zugeschnitten sein muss.

Die Experten von CLARK beraten dich zu deiner Vermögenssituation und helfen dir dabei, dir den Traum von den eigenen vier Wänden zu erfüllen.

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CLARK-Experte Nicolai Schieffer steht mit verschränkten Armen vor dunklem Hintergrund.

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