Annuitätendarlehen verstehen und berechnen

Wenn du über einen Kredit nachdenkst, ist ein Annuitätendarlehen eine gute Wahl. Hier erfährst du, warum das ist und wie du es berechnest.

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Das Wichtigste in Kürze

Vor allem im Rahmen von Baufinanzierungen oder einer Immobilienfinanzierung entscheiden sich viele Verbraucher für das sogenannte Annuitätendarlehen. Kein Wunder, schließlich bringt es zahlreiche Vorteile mit sich. Jedoch ist es wichtig, dass du das Darlehen von Beginn an richtig berechnest. Alle Informationen zur Kreditart liefert dir dieser Beitrag.

01

Ein Annuitätendarlehen wird in festen Raten abbezahlt.

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Es bietet dir die Möglichkeit einer hohen Planungssicherheit.

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Der Zins- sowie Tilgungsanteil verändern sich im Laufe der Zeit.

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Grundlegendes zu Krediten mit Annuität

Was ist ein Annuitätendarlehen?

Spätestens, wenn du dich mit dem Thema der Baufinanzierung auseinandersetzt, wirst du früher oder später auf den Begriff des Annuitätendarlehens stoßen. Was kompliziert klingt, bezeichnet nichts anderes als einen Kredit, den du in gleichbleibenden Raten abbezahlst. Laut Immobilienlexikon handelt es sich also um ein Darlehen, bei dem der Kreditnehmer bis zur vollen Rückzahlung jedes Jahr dieselbe Summe an den Kreditgeber zurückzahlt. Trotzdem verändern sich die Anteile der Zinszahlungen und Tilgungsleistungen im Laufe der Zeit. Grund dafür ist, dass deine Darlehensschuld natürlich sinkt, je mehr Geld du bereits an die Bank gezahlt hast. Dadurch sinken auch die Zinsen. Für dich bedeutet das: Über die Jahre hinweg bezahlst du immer weniger Zinsen, wobei die Tilgungsleistung steigt. Unterm Strich bleiben die monatlichen Raten dennoch konstant. Eine Sondertilgung ist in vielen Fällen trotzdem möglich.

Deine Vor- und Nachteile beim Annuitätendarlehen

Diese Kreditart bringt einen großen Vorteil mit sich: Du genießt eine große Planungssicherheit sowie eine lange Zinsbindung. Letztere ist besonders angesichts der aktuell so niedrigen Zinsen attraktiv. Der Zinssatz wird bei Darlehen mit Annuität für einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben, normalerweise für etwa fünf bis 15 Jahre - auch Sollzinsbindung genannt - in Einzelfällen sind bis zu 30 Jahre möglich. Besonders sicher ist diese Form der Finanzierung, wenn du ein Volltilgerdarlehen wählst. Das bedeutet: du hast den Kredit zum Ende der Laufzeit vollständig zurückgezahlt und benötigst keine Anschlussfinanzierung, die eine unnötige finanzielle Belastung darstellen kann. Die Vorteile beim Annuitätendarlehen sind also:

  • gute Planbarkeit

  • geringes Risiko

  • definierte Restschuld

  • gleichbleibende Raten

  • fixer Zins- und Tilgungsplan

  • mögliche Sondertilgungen

  • abnehmende Zinsen

Vor allem bei Baufinanzierungen oder Immobilienfinanzierungen erfreut sich diese Art von Darlehen daher großer Beliebtheit. Die gleichbleibende Annuität bringt aber auch den einen oder anderen Nachteil mit sich:

  • Berechnung nur mit komplexen Formeln

  • geringe Flexibilität hinsichtlich Vertragsänderungen

  • vergleichsweise lange Laufzeit

  • fixe Tilgung

  • Zinsänderungsrisiko

Die "Starrheit" eines Annuitätendarlehens ist also Vor- und Nachteil zugleich. Während viele Kreditnehmer den fixen Tilgungsplan und die gleichen Raten zu schätzen wissen, wünschen sich andere mehr Flexibilität, beispielsweise in Form von Sondertilgungen für eine kürzere Laufzeit oder einer Anpassung der Tilgung, wenn sich die Einkommensverhältnisse ändern. Zudem kann die Zinsbindung auch ein Nachteil sein, falls der Zinssatz während dieser Zeit sinkt - was jedoch angesichts der historisch niedrigen Zinsen derzeit eher unwahrscheinlich ist.

Wann das Darlehen mit Annuität sinnvoll ist

Das Annuitätendarlehen ist nicht prinzipiell eine gute oder schlechte Wahl - diese Entscheidung sollte abhängig von der jeweiligen Situation getroffen werden. Es eignet es sich besonders gut für Baufinanzierungen und Immobilienfinanzierungen, wenn der Zinssatz gerade niedrig ist und die Tilgung gut planbar sein soll. Vor allem Kreditnehmer, die ihre Immobilie selbst bewohnen möchten, wählen daher oft und gerne das Darlehen mit Annuität. In solchen Fällen bietet sich außerdem eine Kombination mit einem KfW-Darlehen an. Wer die Immobilie hingegen vermieten möchte, hat beim Annuitätendarlehen steuerliche Nachteile - weshalb du in solchen Fällen meist besser eine Alternative wählst wie ein Festdarlehen, Forward-Darlehen oder Volltilger-Darlehen.

Zusammenfassung

  • Das Annuitätendarlehen verfügt über einen festen Tilgungsplan, so dass die Raten über die gesamte Laufzeit hinweg gleich bleiben.
  • Der Zinsanteil sinkt während dieser Zeit und der Tilgungsanteil steigt.
  • Die Annuität und der Zins bleiben während der Laufzeit ebenfalls stabil.
  • Die Restschuld ist gut planbar und lässt sich mit einem Volltilgerdarlehen sogar gänzlich vermeiden.
  • Die Berechnung der monatlichen Rate braucht komplexe Formeln.
  • Das Darlehen mit Annuität bietet viele Vorteile, aber auch einige Nachteile.
  • Es eignet sich vor allem für Baufinanzierungen und Kreditnehmer, die ihre Immobilie selbst beziehen möchten.
  • Es ist sinnvoll, wenn du dir den aktuellen Zins sichern möchtest und dir eine konstante Rate für deine Tilgung sowie eine geringe Restschuld wünschst.

Berechnung der Annuität bei deinem Darlehen

Wie wird ein Annuitätendarlehen berechnet?

Auf den ersten Blick wirkt der Tilgungsplan bei dieser Art von Kredit meist simpel, schließlich bleiben die Raten stets gleich - vom ersten Jahr bis zum letzten. Auf den zweiten Blick stecken hinter diesem Tilgungsplan aber komplexe Berechnungen. Denn bei der Rückzahlung steigt der Tilgungsanteil stetig, während der Zins langsam sinkt. Der Zinssatz selbst bleibt durch die Zinsbindung jedoch derselbe. Die sinkenden Zinsen resultieren lediglich aus der geringeren Restschuld, die nach jeder Tilgung übrig bleibt. Mit der Zeit bezahlst du deinen Kredit also immer schneller ab, sprich der Tilgungsanteil steigt. Der Zinsanteil verringert sich damit auch immer schneller - bis das Darlehen eines Tages vollständig getilgt ist, bestenfalls zum Ende der Laufzeit sowie ohne Restschuld.

Wenn du also nicht nur die Höhe der Rate wissen möchtest, sondern auch deren konkrete Zusammensetzung, brauchst du komplexe Formeln. Viele Kreditgeber stellen dir daher eine Tabelle zur Verfügung, in welcher die Entwicklung von Tilgungsanteil und Zinsanteil übersichtlich dargestellt wird. So siehst du, welche monatliche Rate du bezahlst und welchen Anteil daran jeweils der Zins und die Tilgung haben.

Wie wird die Tilgung berechnet?

Obwohl die Rate gleichbleibend ist, steigt also die Tilgung stetig an, wie du nun weißt. Auch diesbezüglich ist es für Laien jedoch schwierig, diesen Betrag detailliert zu berechnen. Theoretisch müsstest du dann nämlich für jeden Monat während der Laufzeit und für die jeweilige Rate eine eigene Berechnung anstellen. Bei einer Laufzeit von bis zu 30 Jahren ist das ein komplexes Unterfangen. Aus diesem Grund ist es sinnvoller, entweder direkt beim Kreditgeber nachzufragen oder einen Online-Rechner zu nutzen, um den Tilgungsplan deiner Baufinanzierung detailliert einzusehen. Hierbei können auch Faktoren wie der Zinssatz oder die Zinsbindung berücksichtigt werden, ebenso wie eventuelle Sondertilgungen.

Eine Sondertilgung beim Annuitätenkredit - ja oder nein?

Mit der Sondertilgung ist ein wichtiges Stichwort gefallen. Diese Möglichkeit einer zusätzlichen Rate wird von vielen Kreditnehmern gerne genutzt, um die Baufinanzierung schneller abzubezahlen. Allerdings kann das gerade beim Annuitätendarlehen die gesamte Berechnung verändern, sodass du einen neuen Tilgungsplan brauchst. Sinnvoll können Sonderzahlungen trotzdem sein - vor allem, wenn die Zinsbindung nicht bis zur Volltilgung gilt und du noch die günstigen Konditionen nutzen möchtest. Planst du solche Sondertilgungen, solltest du darauf achten, dass diese im Kreditvertrag ermöglicht werden - und zwar ohne negative Effekte wie Bearbeitungsgebühren oder höhere Zinsen. Dann kannst du durch Sonderzahlungen deine Tilgungsrate steigern, und eine höhere Tilgung bedeutet eine kürzere Laufzeit sowie geringere Zinsen, wie du nun weißt.

Wann die Tilgung tatsächlich beginnt

Wie du siehst, gibt es vor der Aufnahme eines Annuitätenkredites viele Faktoren zu berechnen. Glücklicherweise hilft dir dabei die Bank oder ein Annuitätendarlehen-Rechner. So siehst du auch, ab wann die Tilgung beginnt und wie sich der höhere Tilgungssatz über den langen Zeitraum hinweg entwickelt. Denn vor allem zu Beginn zahlst du noch höhere Zinsen bei geringer anfänglicher Tilgung, bis die übrige Kreditsumme irgendwann so klein ist, dass dafür kaum noch Zinsen anfallen.

Was kostet das Darlehen mit Annuität?

Wie viel dich das Darlehen mit Annuität kostet, hängt von vielen verschiedenen Faktoren ab. Vor allem eine kurze Laufzeit und ein niedriger Sollzins wirken sich kostenmindernd aus. Außerdem solltest du berechnen, welche monatliche Belastung für dich möglich ist, um den anfänglichen Tilgungssatz festzulegen.

Zusammenfassung

  • Berechnungen zu dieser Art von Kredit auf eigene Faust anzustellen, ist nur mit komplexen Formeln möglich.
  • Die Bank oder ein Online-Rechner hilft dir dabei weiter.
  • So behältst du den Überblick über die nächsten Jahre, sprich wie viel Geld du (noch) zahlen musst und wofür.
  • Sinnvoll ist, dein Annuitätendarlehen innerhalb der Zinsbindungsfrist zu tilgen.
  • Das klassische Annuitätendarlehen verfügt über eine konstante Annuität, wobei dir hohe Raten helfen, möglichst schnell wieder schuldenfrei zu sein.
  • Vor allem bei günstigen Zinsen kommen die Vorteile dieser Kreditart zum Tragen.
  • Sonderzahlungen können in vielen Fällen vereinbart werden, sorgen aber für einen neuen Tilgungsplan.

Was du sonst noch wissen solltest

Sinnvoll ist natürlich - vor allem bei kurzer Zinsbindung - die Finanzierung schnellstmöglich zu tilgen, um wieder schuldenfrei zu sein und die Kreditkosten gering zu halten. Auch solltest du prüfen, ob eine Alternative wie das Tilgungsdarlehen in deinem Fall sinnvoller ist oder du den Annuitätenkredit vielleicht mit einer KfW-Förderung kombinieren kannst. Zuletzt ist es natürlich wichtig, dass du die jährliche Annuität und die anfallenden Zinsen im Auge behältst. Die jährliche Rate sollte so hoch wie möglich sein, um ein günstiges Annuitätendarlehen zu erhalten - sie darf dich aber nicht finanziell überfordern. Wenn du richtig an die Sache herangehst, kannst du bestmöglich von der Annuitätenfinanzierung profitieren! Unsere CLARK Experten helfen dir dabei: Wir stehen dir mit professioneller und unverbindlicher Beratung zur Seite.

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CLARK-Experte Nicolai Schieffer steht mit verschränkten Armen vor dunklem Hintergrund.

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