Die Prolongation – die Anschlussfinanzierung bei der Hausbank

Die Zinsbindung läuft aus, deine Schulden sind aber noch nicht getilgt. Die Prolongation ist die bequemste, aber nicht unbedingt die günstigste Option.

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Das Wichtigste in Kürze

Bei vielen Darlehen, speziell im Bereich Baufinanzierung, werden die Zinsen für einen weitaus kürzeren Zeitraum festgelegt, als die Rückzahlungsdauer insgesamt beträgt. Am Ende der Zinsbindungsphase muss dann neu verhandelt werden, damit eine Anschlussfinanzierung sichergestellt und die Immobilie bis zum vollständigen Begleichen der Restschuld bezahlt werden kann. Bleibst du dafür bei deiner bisherigen Hausbank, nennt sich das als Oberbegriff Prolongation. Dabei handelt es sich um eine sehr konservative Form der Anschlussfinanzierung ohne Umschuldung durch den Wechsel zu einer anderen Bank. Eine Option ist dabei, einfach bis zum Ende der Zinsbindung zu warten und für die Anschlussfinanzierung einen neuen Kredit abzuschließen. Du kannst aber auch schon lange vor dem Ende deiner Zinsbindung mit deiner Hausbank proaktiv ein Forward-Darlehen abschließen und dabei auf günstige Zinsen zum Ende deiner Zinsbindung spekulieren.

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Mit der Prolongation bleibst du für die Anschlussfinanzierung bei dem Institut, von dem der Ursprungskredit stammt.

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Als Optionen dafür stehen der klassische Anschlusskredit und das Forward-Darlehen zur Verfügung.

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Eine Prolongation bietet vor allem den Vorteil der Einfachheit, kann aber durch meist schlechtere Konditionen als bei einer Umschuldung auch nachteilig sein.

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Prolongation: Was ist das?

Der Begriff kommt vom Lateinischen prolongare, was verlängern bedeutet. Und genau das passiert auch: Die Zinsbindung bei deiner bisherigen kreditgebenden Bank läuft aus, du wählst jedoch nicht den Weg der Umschuldung zu einer anderen Bank, sondern verlängerst den Vertrag bei deiner Hausbank und zahlst dort (zu neuen Zins- und Laufzeitkonditionen) auch noch den Rest des Darlehens ab – in den allermeisten Fällen wird das für Darlehensnehmer sowieso nur bei Baufinanzierungen und anderen hohen Krediten ein Thema.

Vor- und Nachteile einer Prolongation

Wenn du bei deiner bisherigen Bank bleibst, entfällt viel Vergleichsarbeit für die Suche nach einem neuen Institut und Darlehen etwa für eine Baufinanzierung. Aber die Sache hat auch noch andere Vorteile. Bis auf den neuen Zinssatz bleibt alles beim Alten: Kreditinstitut, Ansprechpartner, Vertragskonditionen und, je nach Darlehensform, auch der Inhaber der Grundschuld. Du musst nur einige Unterschriften leisten und es geht weiter. Es fallen weder Arbeitsaufwand noch Gebühren für Vergleiche, den Wechsel zu einer anderen Bank, die Umschuldung usw. an. Das kann günstiger sein, zumindest für den Moment. Ein weiterer Vorteil ist, dass Darlehensnehmer und -geber sich kennen. Das kann mitunter für die anstehenden Zinsverhandlungen vorteilhaft sein.

All diese Erleichterungen sollten aber nicht darüber hinwegtäuschen, dass die einfache Verlängerung des Vertrags mitunter auch deutliche Nachteile für dich als Darlehensnehmer mit sich bringen kann. Zum Beispiel bleibt bis auf den Zinssatz der gesamte Inhalt deines alten Darlehensnehmervertrages unangetastet. Wenn sich darin Konditionen finden, die dir nicht zusagen, gibt es keine Möglichkeit, daran etwas zu ändern. Außerdem kennen sich die Verhandlungspartner zwar, dennoch hat jede Bank eben nur einen begrenzten Verhandlungsspielraum – bei einem neuen Anbieter könntest du vielleicht ein günstigeres Angebot zu besseren Konditionen bekommen. Ähnlich wie bei einem Handyvertrag, bei dem dir ein neuer Provider oftmals auch bessere Konditionen anbietet, als du als Bestandskunde beim alten Anbieter bekämst. Oft sind aus diesem Grund auch die neu auszuhandelnden Zinsen bei der Hausbank nicht so niedrig, wie es für eine Finanzierung über diese Höhe und Laufzeit üblich wäre.

Du bekommst bei der Prolongation also zwar ein stark vereinfachtes Prozedere mit enorm wenig Aufwand, musst dafür aber wahrscheinlich tiefer als unbedingt nötig in die Tasche greifen. Die hohen Zinsen und die unveränderbaren Konditionen können dich als Kreditnehmer belasten. Ob die Prolongation für dich, dein Haus und deinen Kredit dennoch am besten passt, musst du aber am Ende selbst entscheiden. Wenn du dich bei der Bank gut aufgehoben fühlst, kann das durchaus die höheren Kosten rechtfertigen.

Du kannst als aktueller oder zukünftiger Kreditnehmer etwa für deine Immobilie auch gerne unsere CLARK-Experten ansprechen. Sie können dir dabei helfen herauszufinden, ob - und in welcher Form - eine Prolongation oder eine Umschuldung die für dich bessere Option für deine Anschlussfinanzierung wären.

Zusammenfassung

  • Prolongation bezeichnet als Dachbegriff das Verbleiben bei der Hausbank für eine Anschlussfinanzierung nach Ablauf der Zinsbindung.
  • Die Alternative ist die Umschuldung, bei der auf eine Anschlussfinanzierung zum Begleichen der Restschuld beim Darlehensgeber verzichtet wird.
  • Der größte Vorteil der Prolongation ist der geringe Aufwand. Außer dem neuen Zinssatz muss nichts verhandelt werden.
  • Nachteilig ist, dass dies nur in seltenen Fällen auch die günstigste Option ist. Bei noch hoher Restschuld kann die Umschuldung deutlich günstiger ausfallen.
  • Neben den alten und den neuen Kreditkonditionen und der Finanzlage kommt es auch auf die Zufriedenheit des Kreditnehmers an, welches die im Einzelfall bessere Wahl ist.

Deine Optionen zur häuslichen Anschlussfinanzierung

Prolongation per klassischem Darlehen

Nehmen wir an, dass du die Zinsen für deine Immobilie auf 10 Jahre hast festschreiben lassen. Dann wirst du spätestens nach 9 Jahren und 9 Monaten (also nicht später als drei Monate vor Ablauf) Post von deiner bisherigen Bank bekommen. Das kann in zwei Varianten geschehen:

  1. In Form einer einfachen Erinnerung. In diesem Brief steht dann nur, ob die Bank dazu bereit ist, auch nach der Zinsbindungsfrist mit dir zusammenzuarbeiten. In diesem Fall erfüllt der Brief nur die rechtliche Mindestanforderung.

  2. In Form einer Erinnerung in Verbindung mit einem Angebot. Die Bank sagt also nicht nur, dass sie weiterhin mit dir arbeiten will, sondern unterbreitet dir auch schon ein Angebot für die Anschlussfinanzierung mit neuen Konditionen.

Im Normalfall wird Letzteres der Fall sein. Wenn du bislang fleißig getilgt und nicht beispielsweise durch finanzielles Fehlverhalten einen schlechten Schufa-Score erreicht hast, darfst du getrost davon ausgehen, dass die allermeisten Banken dich als Kunden behalten möchten.

In dem Angebot sind dann meistens ein paar typische Laufzeiten für die Anschlussfinanzierungen aufgeführt, dazu die jeweils entsprechenden Zinssätze für die Restschuld. Da es sich nur um ein Angebot handelt, solltest du auf jeden Fall mit deiner Hausbank einen Termin vereinbaren und über die Sache reden. Vielleicht gibt es noch etwas Verhandlungsspielraum. Wenn alles passt, unterschreibst du die neuen Verträge und alles läuft weiter wie gehabt.

Prolongation per Forward-Darlehen

In der Regel kann dir die Bank nur diejenigen Zinsen anbieten, die zu dem Zeitpunkt herrschen. Die sind aber nicht unbedingt gut, vor allem dann nicht, wenn seit dem Abschluss der Baufinanzierung die Leitzinsen gestiegen sind.

An diesem Punkt besteht mit dem Forward-Darlehen eine Option zur Verlängerung, die von dir proaktives und vor allem vorausschauendes Handeln erfordert. Im Kern kannst du bereits 60 Monate vor dem Ende der Zinsbindung von dir aus an die Bank herantreten und um ein Forward-Darlehen bitten.

Bei diesem Kredit handelt es sich um eine Variante des Annuitätendarlehens: Zinsen, Laufzeit, weitere Konditionen, das alles legst du mit deiner Bank bereits mehrere Jahre vor dem Ende der Zinsbindungsfrist fest. Dafür verlangen die Institute einen kleinen Aufschlag. Der Vorteil: Wenn bis dahin die Leitzinsen steigen , kann es gut sein, dass du viel Geld sparst. Ein Beispiel:

  • Bei Vertragsabschluss lag der Zinssatz bei 1,2 Prozent, nach 10 Jahren beträgt er 2 Prozent für eine klassische Prolongation. Es wird also teurer für dich.

  • Bei Vertragsabschluss lag der Zinssatz bei 1,2 Prozent. Nach 5 Jahren liegt er bei 1,4. Du schließt ein Forward-Darlehen ab, das ergibt mit Aufschlag 1,5 Prozent. Ist der Zinssatz nach weiteren 5  Jahren dann auf 2 Prozent gestiegen, zahlst du insgesamt 0,5 Prozent weniger Zinsen als es bei einer Prolongation der Fall wäre.

Die Schwierigkeit beim Forward-Darlehen ist, es zu schaffen, eine sicherere Prognose auf die Zinszukunft abzugeben, als die Kreditprofis es können. Das ist schwer und hat vielfach etwas von Pokern.

Aktuell sind die Zinsen sehr niedrig. Das heißt, es ist zumindest wahrscheinlich, dass sie in den kommenden 5 Jahren steigen werden. In anderen Zeiten kann das jedoch auch umgekehrt ausfallen.

Zusammenfassung

  • Für eine Prolongation stehen zwei Optionen zur Auswahl: ein einfacher Anschlusskredit und ein Forward-Darlehen.
  • Das Forward-Darlehen kann bei steigenden Zinsen Einsparungen bedeuten, bei sinkenden Zinsen aber auch das Gegenteil.
  • Da derzeit die Zinsen für Immobilienkredite sehr niedrig sind, ist ein Forward-Darlehen aktuell beim Kauf eines Hauses sicherer als in anderen Zeiten.

Eine Baufinanzierung beantragen

Eine eigene Immobilie zu erwerben, ist ein großer Schritt und meist eine Entscheidung fürs Leben. Umso wichtiger ist es im Vorfeld, sich gründlich Gedanken über die Finanzierung zu machen. Was kannst du dir heute leisten und was geschieht, wenn sich morgen deine Lebensumstände ändern? Welche Fördermöglichkeiten ergeben sich für dich und welche machen Sinn?

Du wirst im Internet eine ganze Reihe an Vergleichsrechnern finden, die dir möglicherweise einen Anhaltspunkt geben können. Doch am Ende ist eine Baufinanzierung eine höchst individuelle Angelegenheit, die passgenau auf dich und deine Lebenssituation zugeschnitten sein muss.

Die Experten von CLARK beraten dich zu deiner Vermögenssituation und helfen dir dabei, dir den Traum von den eigenen vier Wänden zu erfüllen.

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CLARK-Experte Nicolai Schieffer steht mit verschränkten Armen vor dunklem Hintergrund.

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