Mann und Frau umarmen sich

Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Eine Baufinanzierung kann durch eine Vollfinanzierung ganz ohne Eigenkapital erfolgen. Allerdings ist diese an strenge Voraussetzungen geknüpft.

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Das Wichtigste in Kürze

Wenn du dich mit den Themen Baufinanzierung und Immobilienfinanzierung befasst, wirst du um den Begriff Eigenkapital nicht herumkommen. Ganz gleich ob du ein neues Haus bauen, eine gebrauchte Immobilie oder eine Eigentumswohnung erwerben möchtest. „So viel wie möglich“ wird immer geraten. Doch einmal angenommen, du hast nur Einkünfte, aber nichts angespart und besitzt auch keine weiteren geldwerten Dinge: Hieße das, dass du keine Chance auf eine Baufinanzierung und ein ordentliches Darlehen hättest? Nein. Denn das Thema Baufinanzierung ist vielschichtiger. Und dank Vollfinanzierung gibt es auch Möglichkeiten, (fast) ganz ohne eigenes Geld zu finanzieren.

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Du kannst eine Immobilienfinanzierung mit Hilfe einer Vollfinanzierung realisieren.

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Es gibt zwei Formen, bei der 110-prozentigen musst du gar kein Eigenkapital investieren.

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Beide Formen sind nur bei speziellen Situationen & Personen geeignet.

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Warum das Eigenkapital so sehr betont wird

Die Besonderheit dieser Baufinanzierung lässt sich nicht erklären, ohne grundlegend auf das Eigenkapital einzugehen. Unter den Begriff Eigenkapital fällt alles, was du vor dem Immobilienerwerb, finanzieren kannst, ohne auf einen Kredit zurückgreifen zu müssen. Darunter zählt also beispielsweise dein angespartes Vermögen, zuteilungsreife Bausparverträge, Lebens- und ähnliche Versicherungen, Fonds, Aktien und Ähnliches, sowie Wertgegenstände, darunter natürlich auch Immobilien. Drittmittel aus deinem persönlichen Umfeld werden auch zu deinem Eigenkapital hinzugerechnet. Kurzum, alles was du auch als Gelder, in den Bau bzw. Erwerb einer Immobilie stecken könntest.

Der Grund, warum das Eigenkapital gerade bei der Baufinanzierung immer so betont wird, ist simpel. Je mehr Eigenkapital, desto weniger musst du per Kredit finanzieren. Daraus ergeben sich einige Vorteile für dich: Du musst dir zum einen für die Immobilienfinanzierung weniger Geld leihen, hast also weniger hohe Schulden. Dadurch wird auch der Zinsanteil an den Gesamtkosten deiner Immobilie signifikant weniger. Auch die Zinsen für den Kredit selbst werden meistens geringer, da die Bank in keinem hohen Risiko involviert ist. Bei gleicher Abtragungsleistung bist du also wesentlich schneller schuldenfrei. Um das als prozentualen Wert auszudrücken: Für eine reguläre Baufinanzierung geht man davon aus, dass mindestens die Baunebenkosten plus 10 Prozent der reinen Bausumme aus deinem Eigenkapital bestritten werden sollte. Das sind zwischen 25 und (im Extremfall) 30 Prozent der Gesamtkosten.

Allerdings solltest du bedenken, dass es sich um üppige Summen handelt. Gehen wir einmal von einem typischen zeitgenössischen Neubau-Einfamilienhaus aus, sprechen wir von Gesamtkosten von grob 450.000 Euro. 25 bis 30 Prozent davon wären 112.500 bis 135.000 Euro. Dafür müssen selbst Gutverdiener einige Jahre sparen. Das ist unter anderem ein Grund dafür, warum das Durchschnittsalter beim ersten Kauf bzw. Bau einer Immobilie immer mehr Richtung 40 Jahre tendiert. Für wen eine solche Summe nicht in Frage kommt, kann auf eine Vollfinanzierung zurückgreifen. Sie streicht je nach genauer Art das Eigenkapital zur Gänze oder zumindest zu einem großen Teil weg und erhöht so den Anteil der Finanzierung über den Kredit.

Zusammenfassung

  • Die Berechnung des Eigenkapitals wirkt sich auf deinen Kreditrahmen und Zinszahlungen aus.
  • Eine hohe Beurteilung deines Eigenkapitals kann sich vorteilhaft für dich auswirken.
  • Dennoch musst du damit rechnen, bei dem Bau einer Immobilie hohe Summen direkt bezahlen zu müssen.

Die Vollfinanzierung im Überblick

Wie bei so vielem, was das Thema Finanzen und Finanzierung anbelangt, handelt es sich auch bei der Vollfinanzierung um einen Begriff, der leider häufig falsch verwendet wird. Tatsächlich hast du es hier mit zwei unterschiedlichen Arten der Baufinanzierung und nicht mit Synonymen zu tun:

  1. Die 100-Prozent-Finanzierung, auch „unechte“ oder Netto-Vollfinanzierung genannt. Bei dieser Immobilienfinanzierung wird der gesamte Kauf- bzw. Errichtungspreis der Immobilie über einen Kredit finanziert, allerdings abzüglich der Baunebenkosten. Diese sind auch weiterhin von dir über andere Mittel zu übernehmen. Also kein gänzlich eigenkapitalfreier Erwerb deines neuen Eigenheims.

  2. Die 110-Prozent-Finanzierung, auch „echte“ oder Brutto-Vollfinanzierung genannt. Bei dieser musst du außer deinen Einkünften prinzipiell keinen einzigen Cent besitzen, der Kredit der Bank deckt sämtliche Kosten der Immobilie, inklusive Baunebenkosten, vollständig ab.

Dazu sei allerdings angemerkt, dass die 110-Prozent-Finanzierung in aller Regel bei den meisten Banken nicht in Form eines einzelnen Kredits vergeben wird. Vielmehr leiht die Bank dir das Geld für die Bau- bzw. Kaufsummen und wird mit dir für die Nebenkosten dann einen gesonderten zweiten Kredit abschließen. Die Kosten der Bausumme werden unterteilt in die verschiedenen Bauphasen ausgezahlt.

Bewilligung durch die Banken

Es gibt wesentlich mehr Banken, die eine 100-Prozent-Finanzierung anbieten als solche, die außerdem eine 110-Prozent-Finanzierung im Repertoire haben. Der Grund ist das hohe finanzielle Risiko für die Bank. Daher bevorzugen sie es mehrere kleine Kredite mit besseren Zinsen zu gewähren, als einen großen.

Die Baunebenkosten umfassen im Einzelnen Gehälter für Notare, Gebühren für Ämter, Steuern die anfallen und Ähnliches. Wenn sie bezahlt sind, sind sie prinzipiell ohne einen Gegenwert von der Liste der Baukosten verschwunden. Ohne Gegenwert ist das Risiko für einen Verlust durch Zahlungsausfall für die Bank hoch – immerhin handelt es sich bei einem Bau um Summen, die die 50.000 Euro weit übersteigen. Bei der 100- wie 110-Prozent-Finanzierung stellt die Immobilie oder das Grundstück eine Sicherheit für die Bank dar.

Voraussetzungen ohne Eigenkapital

Aufgrund des hohen finanziellen Risikos für die Bank, wird sie einer der beiden Vollfinanzierungen nur unter sehr strengen Voraussetzungen bewilligen:

  1. Der Kreditnehmer muss nicht nur eine gute, sondern wirklich hervorragende Bonität aufweisen. Sein Schufa-Score muss also sehr gut sein, damit keine Zweifel über seine langfristige Kreditwürdigkeit aufkommen.

  2. Der Kreditnehmer muss nicht nur ein gesichertes, sondern auch hohes Einkommen nachweisen können – vielfach geht das nur, wenn ein Partner mit im Vertrag steht. Dementsprechend haben es Selbstständige und Freelancer noch schwerer eine Vollfinanzierung zu beantragen.

  3. Die Immobilie muss einen sehr guten Wert haben. Nicht nur an sich, sondern auch hinsichtlich ihrer Lage, der Zukunftsperspektive etc.. Dieser prophezeite Wert sollte dabei deutlich höher sein als die geliehenen Summen. Das gilt besonders bei der 110-Prozent-Finanzierung. Der Grund dafür ist, dass die Immobilie oft die einzige Sicherheit darstellt. Und die Bank möchte, dass sie in jedem Fall, selbst bei einem sehr frühen Zahlungsausfall, sämtliche Kosten decken kann.

Für dich bedeutet das auch, dass du lange vor der Baufinanzierung und dem Antrag dich und dein (Berufs-)Leben sorgsam selbst durchleuchten solltest. Beginne damit, eine Schufa-Eigenauskunft einzuholen. Dann überlege ehrlich, wie es um deine berufliche Zukunft bestellt ist. Und falls es einen Partner gibt, solltet ihr beide eure Beziehung hinterfragen. Wenn ihr beide im Vertrag steht, kann ein Beziehungsende wirtschaftliche Probleme nach sich ziehen. Denn sowohl die 100- als auch die 110-Prozent-Finanzierung ist eine teure und jahrzehntelange Angelegenheit.

Finanzierung & Bedingungen

Dein Schufa-Score ist makellos, dein Arbeitsplatz sicher und du verdienst außerordentlich gut? Das alles sind zwar gute, aber dennoch nur die Mindestvoraussetzungen für eine Vollfinanzierung. Darüber hinaus sollten dir einige Dinge von vornherein bewusst sein:

  • Beide Vollfinanzierungen werden dich mit deutlich höheren Zinsen als bei normalen Krediten konfrontieren. Wir sprechen hier von Zinsen, die mindestens das Doppelte dessen betragen, was für ein Darlehen mit einer normalen Deckung durch Eigenkapital anläge. Die gegenwärtige Niedrigzinsphase schwächt diesen Faktor ein gutes Stück ab – wo in der Regel normale Baufinanzierungen einen Effektivzins im Nullkomma- oder niedrigen Einskomma-Prozentbereich aufweisen, sind auch die Zinsen von Vollfinanzierungen immer noch um Einiges niedriger als das, was noch vor einigen Jahren bezahlt werden musste. Nur als Beispiel: Anfang der 1980er betrugen normale Bauzinsen rund 10 Prozent!

  • Du musst dir für die Baufinanzierung insgesamt sehr viel Geld aufbringen. Selbst wenn du trotz der hohen Zinsen noch eine Tilgungsrate im Bereich von 3 Prozent bewerkstelligen könntest, wirst du in aller Regel dennoch deutlich länger den Kredit und deine monatliche Rate abbezahlen als es bei einem normalen Darlehen der Fall wäre. Im Klartext: Eine Vollfinanzierung bedeutet eine lange Verschuldungszeit. 

  • Du bist durch den Zwang zu „Lage und Luxus“ in deiner Wahlfreiheit hinsichtlich der Immobilie stark eingeschränkt – für einen alten Bauernhof auf dem Lande beispielsweise, der erst nach einer Renovierung zum Schmuckstück wird, wird dir wahrscheinlich kein seriöser Bankberater eine Vollfinanzierung ermöglichen; da dürfte die Zukunftsperspektive der Lage einfach zu schlecht sein.

Beide Formen der Vollfinanzierung sind bei der Baufinanzierung also nur für sehr spezielle Situationen und Personen geeignet.

Zusammenfassung

  • Banken gewähren aufgrund des hohen Risikos für sie selbst nur ungern einen Vollfinanzierungskredit. Dieser ist dementsprechend an sehr hohe Voraussetzungen geknüpft.
  • Du musst über sehr hohe finanzielle Mittel und gute Zukunftsaussichten verfügen, um eine der beiden Vollfinanzierungsformen bewilligt zu bekommen.
  • Aufgrund der hohen Kreditsumme und Zinsen bedeutet eine Vollfinanzierung eine lange Verschuldungszeit.

Vor- und Nachteile im Überblick

Vorteile: Bei der Vollfinanzierung ist kein langes Ansparen von Eigenkapital nötig, Bau und Erwerb können zeitnah vonstatten gehen. So kannst du ein Eigenheim auch im jungen Alter finanzieren. Die derzeitige Niedrigzinspolitik ermöglicht es außerdem, dass Banken weniger hohe Zinsen berechnen als noch vor einigen Jahren. 

Wenn du über Eigenkapital verfügst und dieses lieber nicht für den Bau einer Immobilie anrechnen lassen willst, verfügst du bei beiden Formen der Vollfinanzierung immer noch über ein entsprechendes Polster für unerwartete Ausgaben - die Immobilie oder etwas anderes betreffend. Sollte außerdem der Wert deiner Immobilie während des Baus steigen, sichert dir dies am Ende der Zinsbindungsphase eine sehr gute Verhandlungsbasis.

Nachteile: Nichts desto trotz ist die Finanzierung ohne Eigenkapital in jedem Fall wesentlich teurer und langfristiger. Die Zinskosten allein betragen ein Mehrfaches des Wertes gegenüber normalen Finanzierungen. Auch ist das Risiko ist für den Kreditnehmer höher. Wenn der Immobilienwert sinkt und es zu Zahlungsausfällen kommt, bleibst du mitunter ohne Haus und dennoch einem hohen Schuldenberg zurück. Durch eine entsprechende Versicherung kannst du dich vor diesem Unglücksfall absichern, du kannst dafür von unseren CLARK Experten beraten lassen! Wegen der langen Laufzeit ist eine Vollfinanzierung eigentlich ab einem gewissen Alter nur noch für sehr gut verdienende Personen realisierbar, ist sie doch eher für junge Personen mit geringem Eigenkapital ausgerichtet. Durch die längere Laufzeit ist  zusätzlich das Risiko größer, am Ende der Zinsbindungsfrist eine Anschlussfinanzierung nicht nur zu schlechteren Konditionen, sondern auch mit größeren Restschulden abschließen zu müssen.

Zusammenfassung

  • Risiken gibt es bei jeder Form von Darlehen rund um die Baufinanzierung. Auch bei Vollfinanzierungen sind diese nicht unverhältnismäßig höher
  • Vollfinanzierungen bedeuten für dich als Kreditnehmer einen insgesamt „anstrengenderen“ Weg zu der eigenen Immobilie, da die monatliche Rate und Zinsen deutlich höher.
  • Die Laufzeit des Kredites bei der Vollfinanzierung ist daher auch deutlich länger als bei normalen Bauspardarlehen.
  • Mit Hilfe einer Versicherung kannst du dich vor Zahlungsausfällen gegenüber der Bank absichern.

Eine Baufinanzierung beantragen

Eine eigene Immobilie zu erwerben, ist ein großer Schritt und meist eine Entscheidung fürs Leben. Umso wichtiger ist es im Vorfeld, sich gründlich Gedanken über die Finanzierung zu machen. Was kannst du dir heute leisten und was geschieht, wenn sich morgen deine Lebensumstände ändern? Welche Fördermöglichkeiten ergeben sich für dich und welche machen Sinn?

Du wirst im Internet eine ganze Reihe an Vergleichsrechnern finden, die dir möglicherweise einen Anhaltspunkt geben können. Doch am Ende ist eine Baufinanzierung eine höchst individuelle Angelegenheit, die passgenau auf dich und deine Lebenssituation zugeschnitten sein muss.

Die Experten von CLARK beraten dich zu deiner Vermögenssituation und helfen dir dabei, dir den Traum von den eigenen vier Wänden zu erfüllen.

Nächste Schritte

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Kontaktiere unsere CLARK-Experten. Das geht ganz einfach per Telefon, per Chat in der CLARK App oder indem du uns unten deine Adresse hinterlässt.

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Die CLARK-Experten beraten dich völlig unverbindlich. Auf Wunsch erhältst du ein individuell auf deine Lebenssituation und deine Wunschimmobilie angepasstes Angebot.

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Du wählst deine Wunschbank. Gemeinsam mit den CLARK-Experten stellst du den Antrag und unterschreibst komplett digital. So einfach geht Finanzierung heute.

CLARK-Experte Nicolai Schieffer steht mit verschränkten Armen vor dunklem Hintergrund.

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