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Grundschuldabtretung bei Nachfinanzierung

Die Grundschuld ist ein Pfand für Baufinanzierung. Bei einer Nachfinanzierung kann es sinnvoll sein, den Kreditgeber zu wechseln. Was dabei zu beachten ist.

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Das Wichtigste in Kürze

Wenn du als zukünftiger Eigentümer einer Immobilie ein hohes Darlehen bekommen hast, dann wird dafür oft der Kreditgeber zusammen mit einer Grundschuld im Grundbuch eingetragen. Speziell am Ende von Zinsbindungsfristen, wenn eine Nachfinanzierung zum Kredit ausgehandelt werden muss, kann es finanziell attraktiver sein, mit einer Umschuldung zu einem anderen Kreditinstitut zu wechseln. Damit geht dann die Notwendigkeit einher, im Grundbuch einen neuen Rechteinhaber einzutragen. Die Grundschuldabtretung ist dafür zwar nicht die einzige, aber einfachste und kostengünstigste Möglichkeit. 

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Grundschulden sind eine Art Pfand für Baufinanzierungen. Sie werden im Grundbuch vermerkt und geben Auskunft über Rechteinhaber (dein Gläubiger) und Wert des Grunds.

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Möchtest du am Ende der Zinsbindungsfrist eine Umschuldung vornehmen, muss auch ein neuer Gläubiger im Grundbuch vermerkt werden.

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Die Abtretung der Grundschuld ist wegen der deutlich niedrigeren Gebühren gegenüber Löschung und Neueintragung die für dich die bessere Lösung.

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Was ist eine Grundschuld?

So funktioniert es

Grundschuld bezeichnet in der Rechtssprache ein dingliches Recht an einer Immobilie, beispielsweise Haus samt Grundstück. Wird im Grundbuch einer solchen Immobilie eine Grundschuld eingetragen, dann wird zum einen ein konkreter Rechteinhaber (dein Gläubiger) genannt, zum anderen wird die Höhe der Grundschuld vermerkt – die Summe des Kredits plus Zinsen.

Damit sind Grundschulden eine Art Pfand für Baufinanzierungen: Sollte es zu einem Zahlungsausfall deinerseits kommen, kann der Rechteinhaber dich als Eigentümer zwingen, die Immobilie zu veräußern und ihn davon auszubezahlen.

Der Unterschied zur Hypothek

Es gibt einige klare Unterschiede zwischen Grundschulden und Hypotheken. Erstere können z. B. für verschiedene Forderungen bestehen, wovon die Baufinanzierung nur ein möglicher Zweck ist. Hypotheken hingegen werden praktisch ausschließlich für Immobilienfinanzierungen herangezogen.

Die Grundschuld bleibt außerdem nach vollständiger Zurückzahlung im Grundbuch bestehen, der Eigentümer der Immobilie ist dann aber Rechteinhaber. Bei Hypotheken ist das nur eine Option (Eigentümerhypothek), sie kann aber auch vereinfacht aufgehoben werden. 

Eine weiterhin eingetragene Grundschuld kann zu einem späteren Zeitpunkt nochmals verwendet werden, etwa, um einen Renovierungskredit abzusichern. Hypotheken müssen stets neu eingetragen werden.

Schließlich bleibt die Grundschuld in voller Höhe im Grundbuch eingetragen, bis das Darlehen abgetragen wurde. Bei Hypotheken gilt nur die aktuelle Höhe der verbliebenen Restsumme.

Zusammenfassung

  • Grundschuld bezeichnet ein dingliches Recht an einer Immobilie. Sie wird im Grundbuch eingetragen.
  • Kommt es zum Zahlungsausfall deinerseits, kann der Rechteinhaber dich zwingen, die Immobilie zu veräußern und ihn davon auszubezahlen.
  • Die Grundschuld bleibt nach vollständiger Zurückzahlung im Grundbuch bestehen, der Eigentümer der Immobilie ist dann aber Rechteinhaber.
  • Wenn du eine Finanzierung nicht als Hypothek, sondern als Grundschuld aufnimmst, steht die Bank als Gläubiger über die volle Summe im Grundbuch, bis diese volle Summe abbezahlt wurde.

Die Grundschuldabtretung in der Praxis

Wann kann es zu einer Grundschuldabtretung kommen?

Einmal angenommen, du hast ein Haus mithilfe einer grundschuldbasierten Finanzierung gebaut. Deine kreditgebende Bank steht als Gläubiger im Grundbuch, du zahlst Tilgung und Zinsen als Eigentümer ordnungsgemäß zurück, es besteht kein Risiko, dass der Grundschuldeintrag greifen könnte. Dann aber kommt der Tag, an dem deine Zinsbindungsfrist, also der Zeitraum, für den der Zinssatz fixiert wurde, ausläuft. Und je nachdem, welche Frist mit dem Gläubiger vereinbart wurde, bedeutet das ggf., dass noch ein Teil deiner Schulden vorhanden ist. Du brauchst nun eine Anschlussfinanzierung, also eine Art neuen Kredit zu neuen Konditionen über die verbliebene Restschuld.

In diesem Fall hast du zwei Optionen:

  1. Du vereinbarst die Anschlussfinanzierung einfach bei deinem bisherigen Kreditinstitut. Damit bleibt der Rechteinhaber an der Grundschuld gleich und es gibt keine Notwendigkeit, irgendetwas zu ändern.

  2. Du stellst Vergleiche an, prüfst und berechnest Kosten, Zinssätze usw. und schließt die Anschlussfinanzierung bei einem anderen Kreditinstitut ab. Zum einen musst du dann der bisherigen Bank die Schulden sofort zurückzahlen, zum anderen muss die neue Bank als Rechteinhaber der Grundschuld eingetragen werden.

Betrachten wir nun diesen zweiten Fall.

Löschung und Neueintrag vs. Grundschuldabtretung

Die neue Bank ist zu Umschuldung und Anschlussfinanzierung bereit, die alte Bank willigt in die Abtretung der Grundschuld ein. Nun bieten sich erneut zwei Optionen. In beiden Fällen erledigen die Banken den größten Teil der Papierarbeit.

  1. Die alte Bank löscht die Grundschuld, die neue lässt eine eintragen. Das kostet etwa 0,2 Prozent der Grundschuld für die Löschung plus etwa 0,9 Prozent für die neue Eintragung (Grundschuldbestellung). Dazu musst du vielleicht auch selbst zum Notar.

  2. Es erfolgt einfach eine Umschreibung der Grundschuld. Die kostet etwa 0,2 Prozent der Grundschuld. Außerdem ist für dich kein Kontakt zum Notar erforderlich, die Banken regeln das praktisch unter sich. Zeit und Gebühr für den Notar sparst du also in diesem Fall.

Die genauen für dich relevanten Kosten findest du durch einen Blick in die aktuelle Gebührenordnung des Gerichts- und Notarkostengesetzes (GNotKG). Die Grundschuldabtretung ist also die deutlich kostengünstigere und für dich als Eigentümer auch weniger arbeitsaufwendige Variante im Vergleich zu Löschung und neuer Eintragung. Da du den Impuls gibst, das Kreditinstitut zu wechseln, musst du auch für die Kosten aufkommen.

Grundschuldabtretung: Das sollte beachtet werden

Für dich verursacht die ursprüngliche Eintragung der Grundschuld deutlich mehr Aufwand als die Abtretung. Es müssen aber einige Voraussetzungen erfüllt sein, damit deine Umschuldung bzw. Anschlussfinanzierung mit Grundschuldabtretung möglich ist:

  1. Das Darlehen darf nicht unter Abtretungsausschluss vereinbart worden sein. Achte also schon bei der Vertragsunterzeichnung auf diesen wichtigen Passus.

  2. Als Allererstes muss die Bank, die die bisherige Grundschuld besitzt, dir grünes Licht geben. Bevor du Angebote vergleichst, solltest du das (schriftliche) Einverständnis für die Abtretung in Form eines Formulars einholen.

  3. Auch die neue Bank muss ihr Einverständnis geben – auch wenn das in aller Regel eine reine Formsache ist.

Zudem solltest du, gegebenenfalls mithilfe eines Grundschuldrechners aus dem Internet, durchrechnen, ob eine Teilabtretung noch günstiger wäre, denn die Anschlussfinanzierung ist wesentlich geringer als die ursprüngliche Baufinanzierung. Mitunter ist es deshalb besser, wenn die Grundschuld der neuen Bank nur über die geringere Summe eingetragen wird – der andere (bereits abgetragene) Teil der Grundschuld kann dann auf dich übertragen oder gelöscht werden.

Zusammenfassung

  • Möchtest du am Ende der Zinsbindungsfrist eine Umschuldung vornehmen, muss auch ein neuer Gläubiger im Grundbuch vermerkt werden.
  • Die Abtretung der Grundschuld ist wegen der deutlich niedrigeren Gebühren gegenüber Löschung und Neueintragung die für dich die bessere Lösung.
  • Je nach Höhe der Restschuld kann auch die Teilabtretung die beste Möglichkeit sein.
  • Alle an der Baufinanzierung Beteiligten müssen ihr Einverständnis zur Grundschuldabtretung geben.

Eine Baufinanzierung beantragen

Eine eigene Immobilie zu erwerben, ist ein großer Schritt und meist eine Entscheidung fürs Leben. Umso wichtiger ist es im Vorfeld, sich gründlich Gedanken über die Finanzierung zu machen. Was kannst du dir heute leisten und was geschieht, wenn sich morgen deine Lebensumstände ändern? Welche Fördermöglichkeiten ergeben sich für dich und welche machen Sinn?

Du wirst im Internet eine ganze Reihe an Vergleichsrechnern finden, die dir möglicherweise einen Anhaltspunkt geben können. Doch am Ende ist eine Baufinanzierung eine höchst individuelle Angelegenheit, die passgenau auf dich und deine Lebenssituation zugeschnitten sein muss.

Die Experten von CLARK beraten dich zu deiner Vermögenssituation und helfen dir dabei, dir den Traum von den eigenen vier Wänden zu erfüllen.

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CLARK-Experte Nicolai Schieffer steht mit verschränkten Armen vor dunklem Hintergrund.

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