Immobilie als Kapitalanlage – ist das sinnvoll?

Wer Investitionen tätigen möchte, denkt oft über einen Immobilienkauf nach. Wir liefern dir wichtige Informationen & Grundlagen für eine gute Entscheidung!

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Das Wichtigste in Kürze

Der Kauf von Immobilien als Geldanlage erfreut sich großer Beliebtheit. Schließlich bringen sie zahlreiche Vorteile mit sich und können je nach Wunsch selbst genutzt oder vermietet werden. Allerdings lohnt sich diese Investition nicht in jedem Fall. Deiner Entscheidung sollten zahlreiche Überlegungen vorausgehen. Welche? Das erfährst du in folgendem Beitrag.

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Immobilien eignen sich vor allem in den aktuellen Niedrigzinszeiten als Kapitalanlage.

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Allerdings ist es wichtig, das richtige Anlageobjekt auszuwählen.

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Deine wichtigste Entscheidungsgrundlage bietet eine Berechnung der Rendite.

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Immobilien als Geldanlage - was bedeutet das?

Die Investition in Immobilien aus Sicht der Anleger

Die Beweggründe, ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen, sind stets individuell. Viele Menschen sehen darin vor allem eine Altersvorsorge sowie maximale persönliche Freiheit oder Sicherheit. Doch auch als Anlageobjekt können Immobilien eine wichtige Rolle spielen. Allerdings werden beim Kauf (auch) andere Aspekte wichtig, um ein passendes Objekt auszuwählen. Aus Sicht der Anleger ist es schließlich essentiell, dass die Immobilie eine attraktive Rendite abwirft. Diese wird definiert als:

Die Rendite ist der Ertrag, welchen ein angelegtes Kapital in einem gewissen Zeitraum erbringt.

In diesem Fall muss die Immobilie also einen Ertrag bringen - häufig werden Anlageimmobilien daher vermietet. Einige Anleger möchten sie aber auch nach einigen Jahren oder nach einer Renovierung verkaufen. Selbst einzuziehen ist ebenfalls möglich, bringt jedoch erst eine Rendite, falls die Immobilie eben doch eines Tages veräußert wird.

Was ist eigentlich eine Kapitalanlage?

Eine Kapitalanlage dient in erster Linie dem Ziel, dein Geld zu vermehren - oder zumindest zu verhindern, dass es durch die Inflation an Wert verliert. Dein Geld einfach auf dem Bankkonto zu parken, ist daher vor allem bei niedrigen Zinsen, wie sie derzeit herrschen, nicht sinnvoll. Der Immobilienkauf ist eine Option für eine solche Geldanlage, aber natürlich gibt es noch weitere Anlageformen wie beispielsweise Aktienfonds. Unabhängig von der Art der Kapitalanlage, beträgt ihre Laufzeit oft mehrere Jahre, um die bestmöglichen Ergebnisse zu erzielen und sich beispielsweise eine Altersvorsorge zu sichern. 

Jedoch gibt es auch Sonderformen wie Tagesgeldkonten, bei denen das Geld kurzfristig verfügbar, sprich liquide, bleibt. Entscheidest du dich hingegen für die Investition in Anlageimmobilien, ist dein Geld für einen langen Zeitraum gebunden. Zudem gibt es zahlreiche weitere Faktoren, die du bei deiner Entscheidung berücksichtigen musst - um jene Kapitalanlage zu finden, die zu deiner individuellen Situation am besten passt. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass jede Kapitalanlage folgende drei Ziele hat:

  1. Rendite

  2. Sicherheit

  3. Liquidität

Diese Ziele beeinflussen sich gegenseitig und oftmals gilt es, einen Kompromiss zu finden. So machst du bei der Immobilie beispielsweise Abstriche hinsichtlich der Liquidität, erhältst dafür aber eine hohe Sicherheit im Sinne einer wertstabilen sowie inflationssicheren Geldanlage. Diese drei Ziele werden daher auch als das "magische Dreieck" der Kapitalanlage bezeichnet.

Ist eine Immobilie als Kapitalanlage sinnvoll - wann und für wen?

Wie du nun bereits weißt, sind eigene Immobilien nur eine Möglichkeit, um dein Geld anzulegen. Wie jede andere Anlageform auch, bringen sie dabei spezifische Vor- und Nachteile mit sich. Prinzipiell ist der Immobilienkauf vor allem bei Niedrigzinsen lohnenswert, wie sie derzeit herrschen. Wann immer die Inflation höher ist als die Zinsen, verliert dein Geld nämlich automatisch an Wert, sofern es nur auf dem Bankkonto liegt.

Eine aktive Anlage ist daher wichtig, um solche Verluste zu vermeiden und - besser noch - eine Rendite zu erwirtschaften. Zudem sorgen die niedrigen Zinsen dafür, dass eine Baufinanzierung beziehungsweise ein Immobilienkredit derzeit sehr günstig ist. Immobilien stellen gerade jetzt - aber auch allgemein - eine gute Kapitalanlage dar, denn sie bringen folgende Vorteile mit sich:

  • Sie trotzen der Inflation.

  • Sie unterliegen keinen Kursschwankungen.

  • Sie bieten dir Flexibilität bezüglich ihrer Nutzung.

  • Sie können attraktive Renditen einbringen.

Immobilien werden daher gerne auch als "Betongold" bezeichnet. Allerdings gibt es zwei Voraussetzungen, damit das Haus oder die Wohnung tatsächlich eine gute Kapitalanlage darstellt:

  1. Du brauchst die notwendigen finanziellen Mittel und

  2. du musst das richtige Anlageobjekt aussuchen.

In den folgenden Kapiteln erfährst du daher, wie du dein Geld richtig in eigenen Immobilien anlegst, um bestmöglich von den aktuell günstigen Zinsen und den allgemeinen Vorteilen dieser Kapitalanlage zu profitieren.

Zusammenfassung

  • Eine Eigentumswohnung oder ein Haus kann eine sinnvolle Geldanlage sein.
  • Entscheidend ist, dass die Investition eine gute Rendite abwirft.
  • Weitere Ziele im "magischen Dreieck" der Kapitalanlage sind Sicherheit sowie Liquidität.
  • Eine Immobilienanlage bringt viele Vorteile, bedeutet aber Abstriche bei der Liquidität.

Finanzielle Voraussetzungen für deine Investition

Diese Kriterien musst du für den Immobilienkauf erfüllen

Um zu klären, ob die Investition in eine eigene Immobilie wie eine Eigentumswohnung für dich infrage kommt, musst du einen Blick auf deine Finanzen werfen. Während andere Anlageformen wie Immobilienfonds oder Edelmetalle auch mit kleinen Beträgen schon möglich sind, gilt das nicht für ein Haus oder eine Wohnung, denn es handelt sich um eine Investition, die mindestens im fünf-, meist aber im sechsstelligen Bereich liegt. Nur die wenigsten Anleger verfügen aber über entsprechende Ersparnisse. Daher ist es üblich, diese Kapitalanlage über eine Baufinanzierung oder eine Immobilienfinanzierung zu realisieren und anschließend den Kredit in Raten abzubezahlen. Für dich bedeutet das:

  1. Du brauchst entweder ausreichend Eigenkapital

  2. oder du musst einen entsprechenden Kredit aufnehmen.

Die meisten Anleger setzen auf eine Mischung dieser beiden Optionen. Da du vermutlich nicht ausreichend Eigenkapital hast, solltest du zusätzlich einen Kredit aufnehmen, um die Finanzlücke zu schließen. Allerdings musst du hierfür ausreichend kreditwürdig sein, was von deiner Bonität, deinem Einkommen und weiteren Faktoren wie auch dem Eigenkapital abhängt.

Brauchst du Eigenkapital und wenn ja: wie viel?

Zwar ist in Ausnahmefällen auch eine Vollfinanzierung möglich, jedoch setzen die meisten Banken einen Eigenkapitalanteil voraus, um dir eine Baufinanzierung beziehungsweise ein Immobiliendarlehen zu offerieren. Pauschal lässt sich keine Aussage treffen, wie hoch dieser Anteil sein muss. Als Faustregel gelten jedoch rund 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises. Geringere Werte sind oftmals möglich, wenn du eine Vermietung des Objekts planst und somit langfristig (zusätzliche) Einnahmen generierst. Trotzdem gilt: Je mehr Eigenkapital du beisteuern kannst, desto besser!

Nebenkosten in deiner Kalkulation berücksichtigen

Zuletzt ist es wichtig, dass du richtig kalkulierst. Nur, wenn deine Berechnungen realistisch sind, kannst du prüfen, ob du dir deine entsprechende Anlage leisten kannst oder nicht - ebenso wie den dazugehörigen Kredit. Neben dem Kaufpreis fallen beim Immobilienkauf nämlich noch zahlreiche weitere Kosten an, und zwar auch bei einer Vermietung. Zu diesen Nebenkosten gehören:

  • Kaufnebenkosten

  • Kreditnebenkosten

  • Verwaltungskosten

  • Instandhaltungskosten

Selbst eine vermietete Immobilie bedeutet für dich also gewisse Zusatzkosten, welche die Rendite schmälern. Somit gilt es, auch diese korrekt einzurechnen. Nur dann kannst du wirklich abwägen, ob sich die Investition lohnt oder nicht. Bei einer selbstgenutzten Immobilie sparst du dir allerdings die Miete, sodass du insgesamt durch die Anlage gewisse Einsparungen haben kannst. Auch diese darfst du natürlich einrechnen.

Hilfreiche Tipps für deine Immobilienfinanzierung

Bist du zu dem Fazit gekommen, dass du dir eine Kapitalanlage in Form von Wohnimmobilien leisten kannst und willst, können dir folgende Tipps bei der Finanzierung helfen:

  • Lass dich frühzeitig sowie persönlich durch die Bank beraten.

  • Nimm einen Vergleich verschiedener Kreditangebote vor, um die besten Konditionen zu finden.

  • Hierbei sollte dein Fokus vor allem auf dem Zins, der Zinsbindung, der Tilgungshöhe, der Restschuld sowie der Höhe der Anfangstilgung liegen.

  • Unterschreib einen Kaufvertrag erst, wenn dir die Finanzierung durch die Bank schriftlich zugesichert wurde.

Außerdem kann es sich lohnen, deine Möglichkeiten zu überprüfen, eine KfW-Förderung oder andere Förderart in Anspruch zunehmen. Das gilt häufig bei Neubauten oder Wohnimmobilien zur Miete. Aber auch bei selbstgenutzte Häuser sowie einzelne Wohnungen sind manchmal förderfähig, beispielsweise im Rahmen einer energetischen Sanierung.

Zusammenfassung

  • Für die Immobilienanlage benötigst du in der Regel einen gewissen Eigenanteil sowie eine Fremdfinanzierung durch die Bank.
  • Der Eigenkapitalanteil liegt meist bei 20 bis 30 Prozent, wobei in Ausnahmefällen auch eine Vollfinanzierung möglich ist.
  • Für die Baufinanzierung oder das Immobiliendarlehen brauchst du eine ausreichende Kreditwürdigkeit.
  • Es ist wichtig, dass du von Vornherein realistisch kalkulierst und dabei auch die Nebenkosten sowie eventuelle Einsparungen berücksichtigst.
  • Lass dich frühzeitig von einer Bank beraten.
  • Nimm einen Vergleich verschiedener Kreditangebote wahr.
  • Such das Angebot mit den besten Konditionen aus.
  • Es lohnt sich, deinen Anspruch auf eine Förderung zu prüfen, beispielsweise durch die KfW.

Welche Immobilien sich als Investition eignen

Verschiedene Arten von Anlageimmobilien

Wenn du eine Eigentumswohnung oder ein Haus erwerben möchtest, hast du verschiedene Möglichkeiten:

  • Neu- oder Bestandsbauten

  • Vermietete oder selbstgenutzte Objekte

  • Haus oder Eigentumswohnung

  • Ein- oder Mehrfamilienhäuser

  • Pflege-, Auslands- oder Ferienimmobilien

  • u. v. m.

Du siehst: Als Kapitalanleger genießt du vielfältige Möglichkeiten. Welche dabei die passende Wahl ist, hängt von deinen individuellen Zielen ab. Es muss nicht immer nur um eine hohe Rendite gehen, stattdessen oder zusätzlich kannst du durch den Immobilienkauf diese Ziele verfolgen:

  • Altersvorsorge

  • Steuervorteile

  • Wohnen ohne Miete

  • zusätzliche Einnahmen durch Vermietung

  • Wertsteigerungen

  • Vermögensaufbau

Auch eine kurzfristige Geldanlage ist unter gewissen Umständen mit Anlageimmobilien möglich. Wichtig ist es, dass du dich frühzeitig fragst, welche Ziele du mit dem Kauf verfolgst und welche Immobilienart dementsprechend die beste Wahl für dich ist.

Kriterien für die Auswahl einer Anlageimmobilien

Sobald du weißt, um welche Art von Immobilie es sich handeln soll, kannst du dich konkret auf die Suche begeben. Bei der Auswahl von Wohneigentum spielen vor allem diese Faktoren eine wichtige Rolle:

  • Kaufpreis

  • Mietmultiplikator

  • Lage

  • Baujahr

  • Nebenkosten

Ebenso ist wichtig, ob du als Vermieter fungieren willst oder eine Eigennutzung planst. Bei der Eigennutzung sind vermutlich auch Dinge wie eine gute Nachbarschaft oder ein Grundriss, der zu deiner Familienplanung passt, für dich von Bedeutung. Mieter haben ganz andere Ansprüche, wenn du als Kapitalanleger eine langfristige Vermietung planst: Dann sind für dich eher Fragen wie Instandhaltungskosten, Rücklagen oder die erzielbare Miete relevant. 

Vermietete Immobilien bringen (nicht nur) steuerliche Vorteile

Soll der Kauf auch oder ausschließlich der Anlage von Kapital dienen, bringen vermietete Immobilien einige Vorteile mit sich. Nicht nur, dass du durch die Mieter laufende Einnahmen hast und sich der Kaufpreis dadurch sozusagen automatisch refinanziert - du profitierst auch von Steuervorteilen. Da der Mieter dir monatlich Geld überweist, musst du dieses zwar als Einnahmen versteuern (hierfür gibt es die Anlage V "Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung"), du kannst aber auch sämtliche Werbungskosten absetzen! Dazu gehören Aufwendungen wie

  • Erwerb (z. B. Kaufnebenkosten),

  • Sicherung (z.B. Suche nach einem Mieter) und

  • Erhaltung (z.B. Renovierung).

Dementsprechend ist es zu empfehlen, bei deiner Entscheidung auch steuerliche Aspekte zu berücksichtigen.

Zusammenfassung

  • Du musst dir darüber klar werden, welche Ziele du mit dem Kauf verfolgst - und welche Immobilienart dafür am besten geeignet ist.
  • Neben dem Kaufpreis gilt es vielfältige andere Faktoren zu berücksichtigen, um ein geeignetes Objekt zu finden.
  • Steuerliche Vorzüge kommen vor allem bei vermieteten Anlageobjekten zum Tragen.

Fazit

Eine Immobilie eignet sich ideal als Kapitalanlage - sofern man das richtige Anlageobjekt ausgewählt hat. Hierbei gibt es vielerlei Faktoren, die zu beachten sind; wichtigste Entscheidungsgrundlage bietet die Berechnung der Rendite. Wenn du dir unsicher darüber bist, ob sich eine Investition für dich lohnt, kannst du dich an unsere CLARK Experten wenden. Wir helfen dir mit persönlicher und unverbindlicher Beratung dabei, die richtige Entscheidung zu treffen.

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02

Die CLARK-Experten beraten dich völlig unverbindlich. Auf Wunsch erhältst du ein individuell auf deine Lebenssituation und deine Wunschimmobilie angepasstes Angebot.

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CLARK-Experte Nicolai Schieffer steht mit verschränkten Armen vor dunklem Hintergrund.

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