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Die Checkliste für deinen Hauskauf

Möchtest du ein Haus kaufen oder bauen, musst du vieles beachten. Das Objekt finden, die Finanzierung klären und den Vertrag unterschreiben – so geht's.

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Das Wichtigste in Kürze

Ein Hauskauf ist eine wichtige Lebensentscheidung. Dementsprechend viele Dinge musst du berücksichtigen, wenn du dich für den Grunderwerb entscheidest. Du brauchst ein klares Bild von deinen Ansprüchen und Wünschen, ein Objekt muss gefunden werden, das dann, ebenso wie deine Finanzen, genau geprüft werden muss, und schließlich gibt es eine Menge Bürokratie zu bewältigen. Verschiedene Checklisten können dir bei den wichtigsten Schritten helfen, beispielsweise bei der Finanzierung oder dem Besuch beim Notar.

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Beim Immobilienkauf sind zunächst die Fragen nach der Art der Immobilie und der Finanzierung zu klären.

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Es können viele versteckte Kosten lauern, daher ist es wichtig, mit Geduld und Bedacht an die Sache heranzugehen.

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Zudem fällt einiges an Bürokratie an, bis du tatsächlich als Besitzer im Grundbuch stehst.

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Was du beim Grunderwerb beachten musst

Ein eigenes Haus, vielleicht sogar mit Garten oder einer Einliegerwohnung – solche oder ähnliche Träume hegen viele Menschen in Deutschland. Allerdings kann sich nicht jeder ein Eigenheim leisten und es gibt zunächst viele Fragen zu klären. Zum Beispiel kannst du das Haus beziehungsweise die Wohnung selbst beziehen oder vermieten, du kannst ein Haus kaufen oder bauen, du kannst es auf verschiedene Arten finanzieren und vieles mehr. Es ist also keine Entscheidung, die du schnell und leichtfertig treffen solltest. Vielmehr ist der Weg bis zu deinem Eintrag im Grundbuch ein langer Prozess, an dessen Anfang folgende Fragen im Raum stehen:

  • Warum erwägst du einen Immobilienkauf?

  • Weißt du bereits, wie du diese Immobilie nutzen möchtest?

  • Welche Lage strebst du an?

  • Wie wird sich der Immobilienwert in den kommenden Jahren entwickeln?

  • Verfügst du über ausreichende Sicherheiten und eine gute Bonität?

  • Hast du genügend Eigenkapital?

  • Ist das Risiko für eine Immobilienfinanzierung überschaubar?

  • Kannst du die Grunderwerbsteuer bezahlen?

  • Soll es sich um einen Hausbau oder um ein fertiges Haus handeln?

  • Kannst du die Nebenkosten beim Immobilienkauf bewältigen?

Damit ist die Liste noch lange nicht zu Ende. Es bedarf vieler Vorüberlegungen, bis du den Kaufvertrag unterzeichnest. Eine Liste zu deinen Vorstellungen anzulegen, hilft dir bei der Kalkulation, ob diese Vorstellungen realistisch sind.

Die richtige Kalkulation ist das A und O

Du weißt nun bereits, welche Art von Eigenheim du dir wünschst. Im zweiten Schritt kommen finanzielle Fragen ins Spiel. Dabei sind zwei Faktoren wichtig:

  1. Wo liegen die Immobilienpreise in der gewünschten Lage?

  2. Wie steht es um deine finanziellen Verhältnisse?

Es gilt also, den Kaufpreis für deine Wunschimmobilie realistisch zu kalkulieren, und daraufhin zu errechnen, ob du dir diese leisten kannst. Der Kaufpreis ist dabei nur ein wichtiger Faktor, denn jede Immobilien- oder Baufinanzierung bringt natürlich noch weitere Nebenkosten mit sich, beispielsweise die Zinsen oder eine Bearbeitungsgebühr.

Weiterhin fallen beim Immobilienkauf sogenannte Kaufnebenkosten in Höhe von etwa 10 Prozent an und eventuell erhält der Makler noch eine Provision. Dann sind da noch die Grunderwerbsteuer, die Kosten für den Notar sowie eventuelle weitere (unerwartete) Kosten für das Objekt, wenn z. B. eine Renovierung notwendig ist. Noch vor deiner ersten Besichtigung oder der Kontaktaufnahme mit dem Verkäufer beziehungsweise Makler ist es daher sinnvoll, die mögliche Finanzierung zu planen – und im Idealfall bereits ein verbindliches Kreditangebot von der Bank für eine Immobilien- oder Baufinanzierung in der Tasche zu haben.

Checkliste: Die wichtigsten Schritte beim Hauskauf

Eine Immobilie kannst du nicht einfach spontan kaufen, vielmehr ist viel Bürokratie notwendig, bis du tatsächlich Eigentümer bist. In den meisten Fällen sind aber erst einmal die Frage der Finanzierung zu klären und viele weitere Schritte zu gehen. Step by step sieht dein Weg zum Eintrag im Grundbuch wie folgt aus:

  1. Du überlegst, ob du eine Immobilie kaufen möchtest und wofür. Du kannst diese selbst bewohnen oder als reine Kapitalanlage nutzen.

  2. Daraufhin entscheidest du, welche Kriterien die Immobilie erfüllen muss, um diesen Zweck zu erfüllen.

  3. Nun prüfst du, wie viel eine solche Immobilie inklusive Nebenkosten wie die Grunderwerbsteuer in der gewünschten Lage kosten würde – und ob du sie dir leisten kannst.

  4. Bei reinen Anlageobjekten kannst du auch direkt nach erschwinglichen Immobilien mit guter Rendite suchen.

  5. Hast du einen groben (Finanz-)Plan, vereinbarst du einen Beratungstermin bei der Bank.

  6. Dort lässt du dir ein Angebot für eine Baufinanzierung oder Immobilienfinanzierung unterbreiten und prüfst die Konditionen sowie die Nebenkosten.

  7. Ist die Frage der Finanzierung geklärt, nimmst du Kontakt zum Verkäufer auf. Dieser Schritt kann auch bereits simultan zur Kontaktaufnahme mit der Bank geschehen – jedoch solltest du niemals ohne gesicherten Kredit einen Kaufvertrag mit dem Verkäufer oder Notar unterschreiben.

  8. An dieser Stelle darfst du nicht vergessen, auch die Kaufnebenkosten sowie Kreditnebenkosten sowie eventuelle weitere Kosten, die auf dich als Eigentümer zukommen, zu berücksichtigen. Dazu gehören zum z. B. Stromkosten, die Grunderwerbsteuer oder eventuelle Reparaturen.

  9. Vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags holst du dir eventuelle weitere Informationen durch den Verkäufer ein und wirfst einen Blick in das Grundbuch oder auf den Bebauungsplan.

  10. Hast du dich für den Hauskauf oder Grunderwerb im Rahmen einer Baufinanzierung entschieden, setzt du mit dem Verkäufer und einem Notar einen entsprechenden Vertrag auf.

  11. Zuletzt erledigst du die bürokratischen Angelegenheiten wie den Eintrag ins Grundbuch.

Das ist der typische Ablauf beim Erwerb eines Hauses oder einer Eigentumswohnung. Natürlich können die einzelnen Schritte je nach individueller Situation anders aussehen, ergänzt werden oder in anderer Reihenfolge stattfinden.

Zusammenfassung

  • Ein Hauskauf oder der Grunderwerb im Rahmen einer Baufinanzierung läuft in vielen kleinen Schritten ab.
  • In der Regel klärst du dabei erst einmal die Fragen nach der Art der Immobilie und der Finanzierung.
  • Beim Immobilienerwerb können viele versteckte Kosten lauern, daher ist es wichtig, mit Geduld und Bedacht an die Sache heranzugehen.
  • Zudem fällt einiges an Bürokratie an, beispielsweise die Grunderwerbsteuer oder ein Notarvertrag, bis du tatsächlich als Besitzer im Grundbuch stehst.
  • Jeder dieser Schritte kann noch einmal in kleinere Schritte unterteilt werden. Hierbei können Checklisten eine praktische Hilfe darstellen.

Von der ersten Idee bis zum rechtskräftigen Kauf

Die richtige Immobilie für dein Vorhaben finden

Es lohnt sich, die genannten Schritte noch einmal im Detail zu beleuchten und weitere Checklisten zu erstellen. Eine passende Wohnung oder ein geeignetes Haus beziehungsweise Grundstück zu finden, ist die erste – und oftmals größte – Herausforderung, denn die niedrigen Zinsen verleiten aktuell viele Menschen zum Hauskauf. Je früher du Kontakt zum Verkäufer beziehungsweise Makler aufnimmst, wenn dich eine Immobilie interessiert, desto besser stehen daher deine Chancen auf einen Kauf.

Die gründliche Recherche nach der Immobilie ist das A und O. Hierfür kannst du Onlineportale und deren Benachrichtigungsfunktionen nutzen, aber auch ein Makler hilft dir gerne weiter, oder du schaltest eine Suchanzeige. Auch direkt bei der Gemeinde anzufragen, kann dir einen Vorteil verschaffen. Hast du eine Immobilie ins Auge gefasst, sei es eine Wohnung, ein Haus oder nur ein Grundstück, falls du mittels einer Baufinanzierung selbst bauen möchtest, solltest du sie vor dem Kauf besichtigen. Diese Checkliste verrät dir, worauf es dabei zu achten gilt:

Checkliste Immobilienbesichtigung

  • In welchem Zustand befindet sich die Immobilie?

  • Entspricht die Immobilie der Beschreibung und den Bildern?

  • Wie ist die Wohngegend? Könntest du dich hier wohlfühlen?

  • Wie hoch wären die Mieteinnahmen, wenn du das Objekt vermieten möchtest?

  • Gibt es Störfaktoren wie eine laute Straße?

  • Wie modern sind die Leitungen, das Heizungssystem usw.?

  • Wie viel müsstest du noch renovieren oder modernisieren?

  • Wie sieht es mit Freizeitangeboten in der Nähe aus?

  • Gibt es einen Kindergarten oder eine Schule, wenn benötigt?

  • Wie ist die Verkehrsanbindung?

  • Welches Baujahr hat die Immobilie?

  • Gibt es direkte Nachbarn? Und wenn ja, kannst du diese vorab kennenlernen?

  • Sind in der Nähe bauliche Veränderungen geplant und ggf. welche?

Schlussendlich ist es zwar dein Bauchgefühl, das zu großen Teilen entscheidet, ob du eine Immobilie kaufen möchtest oder nicht. Dennoch solltest du die genannten Faktoren bewusst prüfen und überdenken. Eventuell lohnt es sich, vor dem Kauf ein Gutachten erstellen zu lassen, um keine unerwarteten Kosten zu riskieren.

Tipps für die Gespräche mit der Bank

Die Kontaktaufnahme mit dem Verkäufer oder Makler kann gleichzeitig mit jener zur Bank stattfinden – aber auch davor oder danach. Wichtig ist nur, dass deine Finanzierung auf sicheren Beinen steht, bevor du den Kaufvertrag unterschreibst. Dann wird die Zahlung für dich verpflichtend und sollte demnach geklärt sein. Für die Beratung bei der Bank ist es hilfreich, direkt alle wichtigen Unterlagen bei dir zu haben. Eventuell liegt dir bereits der noch nicht unterzeichnete Kaufvertrag vom Notar vor, sodass die Bank alle wichtigen Daten zur Verfügung hat. Doch auch, bevor du ein konkretes Objekt im Visier hast, kann die Frage der Finanzierung mit der Bank geklärt werden – und das sollte sie auch. Erst, wenn du ein konkretes Finanzierungsangebot hast, weißt du, welche Kosten für den Kredit anfallen, und kannst endgültig kalkulieren. Alle wichtigen Unterlagen und den groben Ablauf für die Bankgespräche findest du in folgender Checkliste.

Checkliste Bankgespräch

  • Vereinbare einen Termin mit deiner Hausbank sowie weiteren potenziellen Kreditgebern, die du z. B. online recherchieren kannst.

  • Nimm alle wichtigen Unterlagen zum Wunschobjekt mit, falls vorhanden, ebenso wie Unterlagen, die einen Einblick in deine Finanzen sowie Sicherheiten bieten.

  • Zu diesen Unterlagen für eine Immobilien- oder Baufinanzierung gehören eine Kopie des Kaufvertrags, wenn bereits vorhanden, ein Dokument mit sämtlichen Objektangaben, ein aktueller Grundbuchauszug, ein Lageplan, der Grundriss oder die Baupläne, ein Foto der Immobilie oder ein genehmigter Bauantrag.

  • Die Unterlagen zu deinen Finanzen umfassen Gehaltsabrechnungen und Einkommensnachweise wie eine Steuererklärung sowie einen Nachweis über Sicherheiten wie Vermögen oder Immobilienbesitz, wenn vorhanden.

  • Hol dir verschiedene Angebote ein, um deren Konditionen wie Laufzeit, Zinsen usw. zu vergleichen.

  • Entscheide dich für ein Angebot und sichere die Finanzierung schriftlich.

Die Kosten für deinen Hauskauf im Überblick

Wie bereits erwähnt, fallen für einen Hauskauf verschiedene Kosten an, die über den reinen Kaufpreis hinausgehen. In dieser Checkliste findest du alle Kostenarten, die üblicherweise beim Grunderwerb anfallen – und die du dementsprechend einkalkulieren musst.

Checkliste Kostenarten

  • Kaufpreis für die Immobilie

  • Nebenkosten für den eigentlichen Kauf wie Grunderwerbsteuer, Notar- oder Maklerkosten

  • Nebenkosten für den Kredit, z. B. Zinsen, Bearbeitungsgebühren, Bereitstellungszinsen oder Gebühren für Sondertilgungen

  • Ggf. Kosten für ein Gutachten der Immobilie

  • Ggf. Kosten für eine Modernisierung oder Renovierung der Immobilie

  • Laufende Nebenkosten beim Einzug in das Eigenheim (Wasser, Strom, Heizung usw.)

  • Kosten für die Instandhaltung des Hauses beziehungsweise der Wohnung

  • Bei einem Hausbau weitere Kosten für Handwerker, Materialien usw.

Ablauf des eigentlichen Hauskaufs beim Notar

Sobald du ein Objekt ausgewählt hast und die Finanzierung geklärt ist, kannst du den konkreten Kauf in Angriff nehmen. Der Notar spielt dabei eine wichtige Rolle, denn er entwirft den Kaufvertrag und muss anwesend sein, wenn du und der Verkäufer den Vertrag unterzeichnen. Zu diesem Zeitpunkt wird auch eine eventuelle Provision für den Makler fällig. Wichtig ist aber, dass du den Kaufvertrag im Detail durchliest und verstehst, bevor du ihn unterschreibst. Auch hier ist der Notar dein Ansprechpartner, falls es Unklarheiten gibt.

Für den tatsächlichen Kauf vereinbarst du daher einen neuen Termin mit dem Verkäufer und dem Notar, um aus dem Vertragsentwurf einen rechtskräftigen Kaufvertrag zu machen. Damit erhältst du alle Rechte und Pflichten des Eigentümers. Allerdings kann es noch einige Wochen dauern, bis du im Grundbuch als neuer Besitzer eingetragen bist, was ebenfalls der Notar übernimmt. Erst danach ist der Hausverkauf abgeschlossen. Wichtig ist außerdem, dass du etwa gleichzeitig mit dem Termin beim Notar den Darlehensvertrag unterzeichnest. Mehr als zwei Wochen sollten zwischen Bank- und Notartermin nicht verstreichen.

Zusammenfassung

  • Prinzipiell läuft der Kauf eines Eigenheims in drei Phasen ab.
  • Zuerst suchst du anhand der genannten Kriterien ein passendes Angebot. Eine gründliche Besichtigung des Objekts ist wichtig.
  • Daraufhin klärst du die Finanzierung mit der Bank. Alle versteckten Kosten müssen dabei berücksichtigt werden.
  • Zuletzt unterschreibst du den Vertrag und erledigst die bürokratischen Angelegenheiten.

Eine Baufinanzierung beantragen

Eine eigene Immobilie zu erwerben, ist ein großer Schritt und meist eine Entscheidung fürs Leben. Umso wichtiger ist es im Vorfeld, sich gründlich Gedanken über die Finanzierung zu machen. Was kannst du dir heute leisten und was geschieht, wenn sich morgen deine Lebensumstände ändern? Welche Fördermöglichkeiten ergeben sich für dich und welche machen Sinn?

Du wirst im Internet eine ganze Reihe an Vergleichsrechnern finden, die dir möglicherweise einen Anhaltspunkt geben können. Doch am Ende ist eine Baufinanzierung eine höchst individuelle Angelegenheit, die passgenau auf dich und deine Lebenssituation zugeschnitten sein muss.

Die Experten von CLARK beraten dich zu deiner Vermögenssituation und helfen dir dabei, dir den Traum von den eigenen vier Wänden zu erfüllen.

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CLARK-Experte Nicolai Schieffer steht mit verschränkten Armen vor dunklem Hintergrund.

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