Umkehrhypothek – eine Immobilienrente mit Vor- und Nachteilen

Bei einer Umkehrhypothek auf eine Immobile wachsen die Schulden immer mehr an. Warum das sinnvoll sein kann und für wen sich die Reverse Mortgage eignet.

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Das Wichtigste in Kürze

Bei einer normalen Hypothek dient deine Immobilie als Sicherheit für einen Kredit. Der wird dir immer zeitnah und vollständig gleich zu Anfang ausbezahlt, woraufhin du damit beginnst, Tilgung und Zinsen monatlich gestückelt zurückzuzahlen. Bei der Umkehrhypothek, auch Rückwärtshypothek, umgekehrte Hypothek, Immobilienrente oder (aus dem Englischen) Reverse Mortgage genannt, wird diese Reihenfolge vertauscht. Bei dieser ganz speziellen Rente erfolgt die Auszahlung in der Regel gestückelt und über viele Jahre. Die Schuld wächst also über die Laufzeit an, statt zu sinken. Am Ende steht die Entscheidung: zurückzahlen oder die Immobilie der Bank überlassen. Das klingt ungewöhnlich, kann aber in gewissen Situationen durchaus eine nicht nur sinnvolle, sondern fast schon notwendige Vorgehensweise sein.

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Bei umgekehrten Hypotheken steigen die Schulden mit der Laufzeit, anstatt zu sinken.

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Durch das höhere Risiko ist der Beleihungswert signifikant niedriger als der Verkehrswert der Immobilie.

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Eine Umkehrhypothek kann die monatliche Rente beträchtlich verbessern, schmälert jedoch den vererbbaren Besitz.

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Die Umkehrhypothek im Überblick

Woher die Idee stammt

Die Idee der Umkehrhypothek stammt aus den USA, der deutsche Begriff ist eine direkte Übersetzung von Reverse Mortgage. Der Begriff ist vor allem im englischsprachigen Raum zu finden, man liest aber auch hier immer wieder von Reverse Mortgage. 1961 wurde die Reverse Mortgage erstmalig an eine einkommenslose Witwe aus Portland vergeben, die aufgrund der fehlenden Liquidität beinahe ihr Haus verloren hätte. Und obwohl diese Art der Immobilienrente als Unterform der Rente seitdem viele Wandlungen durchlebte, blieben Sinn, Prinzip und Anwendung stets ähnlich – praktisch immer sind die Interessenten Menschen, bei denen die monatliche Rente zu gering ist, um die laufenden Ausgaben zu bestreiten.

Was eine Umkehrhypothek ausmacht

Grundlage jeder Umkehrhypothek ist, dass der Antragsteller eine Immobilie besitzt. Diese kann er, sofern darauf nicht noch eine andere Schuld lastet, bei einer Bank (alternativ einer Versicherung) beleihen lassen. Das Institut taxiert den Marktwert, dann gibt es ein Angebot für die Beleihungssumme ab. Sagt der Vorschlag des Anbieters dem Antragsteller zu, hat er drei Optionen:

Die drei Optionen

  1. Er bekommt, ähnlich wie bei einer klassischen Hypothek, die Summe auf einen Schlag ausbezahlt – das ist sehr selten der Fall.
  2. Er vereinbart mit der Bank eine gestückelte Zahlung: X feste Monatsraten über einen vertraglich vereinbarten Zeitraum – das ist eine häufigere Variante.
  3. Er vereinbart mit der Bank eine gestückelte Zahlung: X feste Monatsraten bis zu seinem Lebensende – das ist die häufigste Variante.

Das entscheidende Merkmal der Reverse Mortgage ist, dass über die Laufzeit weder Tilgungen noch Zinsen anfallen – wo das doch der Fall ist, handelt es sich nicht um eine Umkehrhypothek, sondern um eine Variante normaler Hypotheken. Am Ende der Laufzeit (bzw. der Lebenszeit des Kreditnehmers) stehen dann zwei Optionen im Raum. Entweder vereinbart der Kreditnehmer bzw. neue Eigentümer, etwa ein Erbe, mit der Bank eine Rückzahlung der Tilgung und Zinsen und wird zum neuen Eigentümer, oder die Immobilie geht in den Besitz desjenigen über, der den Kredit vergeben hat. Der Kreditgeber kann sie dann an Dritte zum Verkauf stellen.

Die Eigentumsfrage stellt sich also erst am Ende der Lauf- bzw. Lebenszeit. Bis dahin bleibt der ursprüngliche Besitzer auch Eigentümer, hat dementsprechend ein lebenslanges Wohnrecht und könnte z. B. die Immobilie auch zum Verkauf geben (wobei er mit den dann erzielten Geldern die Immobilienrente auszulösen hätte).

Wie viel eine Umkehrhypothek austrägt

Bei der Rückwärtshypothek entsteht der Bank bzw. Versicherung ein beträchtliches Risiko. Der Zeitraum, bis sie ihr Geld zurückbekommt, oder alternativ in den Besitz der Immobilie gelangt, kann mehrere Jahrzehnte betragen.

Daher gibt es meist Abschläge in Höhe zweistelliger Prozentsätze bis hin zu einem Viertel des Verkehrswerts. Damit ist der Unterschied zwischen Verkehrs- und Beleihungswert bei der umgekehrten Hypothek noch höher als bei einer regulären Hypothek. Schon bei dieser werden meist nicht mehr als 80 Prozent des Werts ausbezahlt, Ausnahmen bestätigen die Regel.

Hinzu kommt, dass die ausbezahlte Summe der Reverse Mortgage natürlich unter Einbeziehung von Zinsen berechnet wird – auch die sind bei der Rückwärtshypothek in der Regel höher. Kommen noch Bearbeitungsgebühren hinzu, kann die ausgezahlte Summe rasch einen im Vergleich zum Verkehrswert recht geringen Betrag ausmachen – der jedoch ist steuerfrei.

Allerdings: Bei den meisten Banken und Versicherungen steigt der Beleihungswert in aller Regel mit dem Alter des Antragstellers. Der Grund ist trivial: Seine rechnerisch verbliebene Lebenszeit ist dann kürzer und entsprechend höher ist die Wahrscheinlichkeit, dass der Kreditgeber bald in Besitz der Immobilie gelangt. 

Umkehrhypothek und Leibrente – der entscheidende Unterschied

Wenn du dich mit verschiedenen Formen der Rente und insbesondere mit der Immobilienrente befasst, wirst du vermutlich auch auf die Leibrente stoßen. Bei der Leibrente und der Umkehrhypothek handelt es sich um zwei grundverschiedene Dinge – auch wenn es bei beiden darum geht, regelmäßig Geld zu bekommen. Bei der Leibrente wechselt die Immobilie gleich mit der Vertragsunterzeichnung den Besitzer. Der Voreigentümer bekommt in aller Regel nur ein lebenslanges Wohnrecht zugesprochen.

Zusammenfassung

  • Bei umgekehrten Hypotheken steigen die Schulden mit der Laufzeit, anstatt zu sinken.
  • Meist werden Umkehrhypotheken an Rentner vergeben, die damit ihren Lebensunterhalt aufpolstern können.
  • Durch das höhere Risiko ist der Beleihungswert signifikant niedriger als der Verkehrswert der Immobilie.
  • Im Unterschied zu einer Leibrente bleibt die Immobilie im Eigenbesitz, erst nach dem Tod des Kreditnehmers oder dem Ende der Laufzeit wird das Thema aktuell.

Vor- und Nachteile der Umkehrhypothek

Für wen sich die Umkehrhypothek eignet

Du bist jung und hast noch viel Lebens- und Arbeitszeit vor dir? Dann gehörst du kaum zur Zielgruppe für eine Rente, wie die Reverse Mortgage sie darstellt. Sie könnte zwar mit einer Einmalzahlung auch zur Überbrückung finanzieller Engpässe genutzt werden, aber wenn du jung bist, wird dir jeder seriöse Bankberater oder Anbieter auf dem Markt eher zu einer klassischen Hypothek auf deine Immobilie raten – oder je nach Situation zu einem endfälligen Darlehen.

Wenn du einen finanziellen Engpass hast und nicht weißt, welche Option die für dich beste ist, sprich dazu gern mit unseren CLARK-Experten. Sie können dich neutral beraten und Angebote vergleichen.

Die Hauptzielgruppe für umgekehrte Hypotheken hat einige klar umrissene Eigenschaften: Es sind Rentner bzw. Pensionäre mit einer schuldenfreien Immobilie, die sich z. B. nach einer Baufinanzierung in Eigenbesitz befindet, ohne nahestehende Personen, die als Erben infrage kämen.

In dem Fall kann die Umkehrhypothek den Verbleib im Haus bis zum Lebensende ermöglichen – oder bei einem pflegebedürftigen Partner auch die anfallenden Kosten decken.

Vorteile der Umkehrhypothek

  • Auszahlung ohne Notwendigkeit zur Rückzahlung durch den Eigentümer

  • Keine Steuern, keine Tilgung, keine Zinszahlung

  • Lebenslang garantiertes Wohnrecht

  • Die Immobilie bleibt Eigentum und kann weiter verwertet werden 

Nachteile der Umkehrhypothek

  • Insgesamt schlechtere Konditionen für den Darlehensnehmer als bei einer klassischen Hypothek

  • Risiko für Zahlungsausfälle seitens des Anbieters bei gestückelter Auszahlung

  • Bei fester Vertragslaufzeit Risiko, älter zu werden, als erwartet

  • Wegfall eines sehr wertvollen Erbstücks

Wie bei jeder Hypothek solltest du auch in diesem Fall alles sehr gründlich prüfen, am besten ausgehend von einem neutral erstellten Wertgutachten für deine Immobilie – das ist meist aussagekräftiger als das, was ein potenzieller Kreditgeber taxiert.

Zusammenfassung

  • Umkehrhypotheken sind praktisch ausschließlich für Senioren gedacht, für jüngere Menschen gibt es auf dem Markt bessere Alternativen.
  • Eine Baufinanzierung sollte beendet und eine schuldenfreie Immobilie im Eigenbesitz sein.
  • Eine Umkehrhypothek kann die monatliche Rente beträchtlich verbessern, schmälert jedoch den vererbbaren Besitz.
  • Wegen der Risiken müssen alle Details des Vertrags sorgsam überprüft werden. Unsere CLARK-Experten können dir dabei helfen.

Eine Baufinanzierung beantragen

Eine eigene Immobilie zu erwerben, ist ein großer Schritt und meist eine Entscheidung fürs Leben. Umso wichtiger ist es im Vorfeld, sich gründlich Gedanken über die Finanzierung zu machen. Was kannst du dir heute leisten und was geschieht, wenn sich morgen deine Lebensumstände ändern? Welche Fördermöglichkeiten ergeben sich für dich und welche machen Sinn?

Du wirst im Internet eine ganze Reihe an Vergleichsrechnern finden, die dir möglicherweise einen Anhaltspunkt geben können. Doch am Ende ist eine Baufinanzierung eine höchst individuelle Angelegenheit, die passgenau auf dich und deine Lebenssituation zugeschnitten sein muss.

Die Experten von CLARK beraten dich zu deiner Vermögenssituation und helfen dir dabei, dir den Traum von den eigenen vier Wänden zu erfüllen.

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CLARK-Experte Nicolai Schieffer steht mit verschränkten Armen vor dunklem Hintergrund.

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