Zwei Männer und eine Frau sitzen an einem Tisch

Immobilienkredit: Das musst du wissen

Wenn du über einen Immobilienkredit nachdenkst, kannst du dich hier umfassend informieren, damit der Traum von deiner eigenen Immobilie wahr wird.

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Das Wichtigste in Kürze

Wenn du eine Immobilie kaufen möchtest, bist du in der Regel auf einen Kredit angewiesen. Die Baufinanzierung ist hierbei aber nur eine von vielen Möglichkeiten. Es ist wichtig, die verschiedenen Arten von Krediten zu kennen und die Finanzierung richtig zu berechnen. Dabei sind zahlreiche Faktoren zu berücksichtigen.

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Es gibt viele verschiedene Arten von Darlehen, die du auswählen kannst, um eine Immobilie zu finanzieren.

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Bei einer Baufinanzierung oder einem Immobilienkredit ist das Geld zweckgebunden.

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Bei der Kalkulation solltest du u. a. Eigenkapitalanteil, effektiven Jahreszins und Laufzeit berücksichtigen.

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Immobilienkredit: Ein schneller Überblick

Wie funktioniert ein Immobilienkredit?

Wenn du ein Eigenheim erwerben möchtest, hast du verschiedene Möglichkeiten. Du kannst ein Grundstück erwerben und selbst bauen, wofür du in der Regel eine Baufinanzierung bei der Bank beantragst. Alternativ kannst du ein fertiges Haus oder eine Eigentumswohnung kaufen. In diesen Fällen nimmst du in der Regel einen Immobilienkredit bei einer Bank auf, es sei denn, du hast ausreichend Eigenkapital, um die Immobilie bar zu bezahlen. Das ist aber nur bei den wenigsten Menschen der Fall. Das Grundprinzip bei Immobilienkrediten und Baufinanzierungen ist simpel: Du erhältst Geld von der Bank, das du anschließend in Raten zuzüglich Zinsen zurückzahlst.

Wofür ein Immobilienkredit aufgenommen werden kann

Wie der Name bereits vermuten lässt, ist das Geld bei einem solchen Darlehen aber zweckgebunden. Die Baufinanzierung setzt voraus, dass du das Geld für ein Bauvorhaben nutzt. Der Immobilienkredit geht mit dem Kaufvertrag für eine Bestandsimmobilie einher. Du kannst das Geld also, anders als oft bei kleineren Krediten, nicht für andere Zwecke einsetzen, sondern die Bank verlangt einen Nachweis darüber, dass der Kreditnehmer das Darlehen zweckgemäß verwendet. Es gibt Sonderfälle, in denen der Immobilienkredit beispielsweise für Modernisierungen oder Renovierungen eingesetzt werden kann.

Die verschiedenen Arten von Immobilienfinanzierungen

Zwischen einer Immobilen- und einer Baufinanzierung haben wir bereits unterschieden. Doch nicht nur der Zweck, für den das Geld aufgewendet wird, entscheidet über die Art von Darlehen, sondern auch dessen Konditionen. Üblich sind bei Immobilien- und Baufinanzierungen z. B.:

Welche Kreditart in deinem Fall die beste Wahl ist, darüber wirst du bei der Beratung durch deine Bank informiert. Es gibt aber auch noch andere Möglichkeiten, eine Immobilie zu finanzieren, teilweise oder ganz ohne Bankdarlehen. Private Immobilienfinanzierungen bieten beispielsweise an:

  • Bausparkassen

  • KfW

  • Landesförderinstitute

  • Versicherungen

Du solltest dich also auch über Alternativen zum Bankenkredit oder zur klassischen Baufinanzierung informieren, um die besten Konditionen für deinen Immobilienkauf zu finden.

Zusammenfassung

  • Bei einer Baufinanzierung oder einem Immobilienkredit erhältst du Geld von der Bank, das du zuzüglich Zinsen in Raten zurückzahlst.
  • Das Geld ist zweckgebunden und die Bank fordert für dessen Verwendung entsprechende Nachweise ein.
  • Um eine Immobilie zu finanzieren, stehen dir viele verschiedene Arten von Bankenkrediten zur Auswahl.
  • Alternativ kannst du ganz oder teilweise auf private Darlehen setzen.

Dein Weg zur Finanzierung für den Immobilienkauf

Berechnung: Wie viel kannst du dir überhaupt leisten?

Es handelt sich um ein komplexes Thema, daher solltest du als Erstes prüfen, ob du dir überhaupt einen Immobilienkredit beziehungsweise eine Baufinanzierung leisten kannst. Für die Berechnung lautet eine Faustformel:

Die monatliche Kreditrate sollte nicht höher sein als 40 Prozent des monatlichen Haushaltsnettoeinkommens.

Dieser Wert kann im individuellen Fall abweichen. Du musst berechnen, wie viel Geld dein Haushalt pro Monat zur Verfügung hätte, um den Kredit zu tilgen. Gleichzeitig muss ausreichend Geld für die Lebenshaltung übrig bleiben und auch für einen finanziellen Puffer, um unerwartete Ausgaben abdecken zu können. Viele Menschen orientieren sich bei der Kreditrate grob an der Miete, die sie bislang monatlich bezahlt haben.

Wann du Eigenkapital benötigst und in welcher Höhe

Zusätzlich solltest du rund 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises, mindestens aber die Kaufnebenkosten aus deinem Eigenkapital bezahlen können. Vollfinanzierungen sind bei Baufinanzierungen und Immobilienkrediten zwar möglich, jedoch nur im Ausnahmefall, wenn die Bonität stimmt. Verfügst du also nicht über besondere Sicherheiten wie ein überdurchschnittliches Einkommen oder Immobilienbesitz, benötigst du im Regelfall ein gewisses Eigenkapital.

Zinsen verstehen und richtig einkalkulieren

Ein weiterer wichtiger Kostenfaktor bei der Baufinanzierung oder dem Immobilienkredit ist der Zinssatz, denn den Zins musst du zusätzlich zum Eigenkapital und den Raten für die Tilgung bezahlen. Wie hoch der Zinssatz ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Einerseits orientieren sich die Banken am Zins, den die Europäische Zentralbank empfiehlt, dem sogenannten Leitzins. Andererseits wägen sie für jeden Fall ihr Risiko ab und machen dir somit ein individuelles Angebot. Der Zins allein bestimmt aber noch nicht darüber, wie attraktiv dieses Angebot ist, denn auch weitere Faktoren wie die Kreditnebenkosten oder die Laufzeit spielen dafür eine Rolle. Du solltest dich daher nicht nur am Zins orientieren, wenn du dich für eine Finanzierung entscheidest. Um ihn aber einzukalkulieren, verwende diese Formel:

Darlehensbetrag x (Sollzins + Tilgungssatz) / 1.200 = Darlehensbetrag

Mit dieser Berechnung hast du einen Anhaltspunkt, wie teuer dein Kredit pro Monat tatsächlich wird. Nebenkosten für das Darlehen oder den Immobilienkauf beziehungsweise -bau sind hingegen noch nicht inbegriffen. Der Zins gibt somit nur an, welche Gebühr du zahlen musst, um dir das Geld von der Bank leihen zu können.

Der sogenannte Sollzins umfasst die Gebühren, welche du als Kreditnehmer an den Kreditgeber zahlst. Er wird auch als Nominalzins bezeichnet und kann mit dieser Formel berechnet werden:

Kreditbetrag x Zinssatz / 100 = Zinskosten

So erfährst du, wie viel Geld dich die Finanzierung pro Jahr kostet, quasi zusätzlich zur eigentlichen Kreditsumme. Die Laufzeit bestimmt also ebenfalls darüber, wie viel dich der Zinssatz am Ende kostet.

Zuletzt musst du noch unterscheiden zwischen Sollzins und Effektivzins: Der Effektivzins bezeichnet die Summe aus dem Sollzins und sämtlichen weiteren Kosten wie den Bearbeitungsgebühren. Das klingt kompliziert, ist aber wichtig, damit du realistisch kalkulieren kannst – und ist in der Praxis gar nicht so schwierig. Zudem wird das Bankinstitut diese Werte im Rahmen der Beratung noch einmal mit dir nachrechnen.

Versteckte Kosten prüfen und berücksichtigen

Bei der Finanzierung einer Immobilie gibt es also viele versteckte Kosten, seien es Bearbeitungsgebühren oder die Grunderwerbsteuer. Es ist wichtig, diese zu prüfen, bevor du einen Vertrag unterschreibst, und deinen Finanzplan solide aufzustellen. Plane lieber zu viel Puffer ein als zu wenig.

Die Laufzeit der Finanzierung sinnvoll wählen

Schließlich entscheidet auch die Laufzeit darüber, wie teuer der Zins für das jeweilige Angebot wird. Wähle eine Immobilien- oder Baufinanzierung so kurz wie möglich, aber so lang wie notwendig, denn bei einer kurzen Laufzeit hast du am Ende eine größere Restschuld und eine Anschlussfinanzierung bedeutet stets auch ein gewisses Risiko – es ist heute schwer zu sagen, welche Konditionen du in Zukunft erhältst. Im Rahmen der Beratung sollte sich ein Kreditnehmer daher bei dem jeweiligen Angebot auch über die Möglichkeiten für eine Anschlussfinanzierung oder einer entsprechenden Versicherung für die Restschuld informieren.

Zusammenfassung

  • Berechne zunächst, wie hoch die monatliche Rate sein darf, die du dir bei einer Fremdfinanzierung leisten kannst.
  • Überprüfe die Höhe deines Eigenkapitals und versuche, es zu steigern.
  • Üblich sind rund 20 bis 30 Prozent Eigenkapitalanteil, wobei in Ausnahmefällen auch Vollfinanzierungen möglich sind.
  • Du solltest den effektiven Jahreszins in deine Kalkulation einrechnen.
  • Bei niedrigen Zinsen können andere Fallen im Vertrag lauern, weshalb du stets anhand vieler verschiedener Faktoren entscheiden solltest, z. B. der Zinsbindungsfrist.
  • Auch die Laufzeit ist ein wichtiger Faktor, da sie z. B. über die Restschuld entscheidet.
  • Mache dir bereits vor Unterzeichnen des Vertrages Gedanken über eine eventuelle Anschlussfinanzierung oder Umschuldung.

Was du noch beachten solltest

Beim Kauf oder Bau eines Eigenheims führt dich dein Weg somit vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags für eine persönliche Beratung zum Bankberater. In diesem Zuge kannst du noch einmal alle wichtigen Fragen stellen, um die richtige Entscheidung zu treffen. So ist die Chance hoch, das bestmögliche Angebot mit niedrigen Zinsen, einer bezahlbaren monatlichen Rate sowie einer sinnvollen Laufzeit zu finden – im besten Fall mit langer Zinsbindungsfrist, damit du nicht so bald eine Anschlussfinanzierung brauchst. Als potenzieller Kreditnehmer solltest du folgende Fragen stellen:

  • Wie schnell wird der Kredit ausbezahlt?

  • Wie hoch ist die Tilgung?

  • Welche zusätzlichen Kosten fallen (eventuell) an?

  • Welche Unterlagen werden benötigt?

  • Was wird vor der Kreditvergabe durch die Bank geprüft?

  • Ist der Immobilienkredit verlängerbar? Ab wann?

  • Wann wird die erste Rate fällig?

  • Unter welchen Umständen wird der Kredit gekündigt?

  • Wie sieht es mit der Zinsbindung aus?

  • Wie hoch ist der effektive Jahreszins?

  • Sind Sondertilgungen möglich? Zu welchen Bedingungen?

  • Wie hoch ist die Restschuld?

  • Ist eine Versicherung vonnöten? Welche?

Zuletzt stellt sich noch die Frage, ob du überhaupt einen Kredit bekommst bzw. zu welchen Konditionen. Hast du all diese Antworten, kannst du unterschiedliche Angebote vergleichen und somit jene Finanzierung finden, die optimal zu deinen Bedürfnissen sowie finanziellen Möglichkeiten passt.

Die Experten von CLARK beraten dich zu deiner Vermögenssituation und helfen dir dabei, dir den Traum von den eigenen vier Wänden zu erfüllen.

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CLARK-Experte Nicolai Schieffer steht mit verschränkten Armen vor dunklem Hintergrund.

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