Anschlussfinanzierung bei Baukrediten

Bei Ablauf der vertraglich geregelten Zinsbindungsfrist kannst du mit deiner Bank eine Anschlussfinanzierung vereinbaren.

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Das Wichtigste in Kürze

Du finanzierst den Bau deiner Immobilie mit einem Baukredit, nach einer gewissen Zeit läuft jedoch die Zinsbindung deines Darlehens aus. Jetzt ist es an der Zeit für dich Geld zu sparen. Das geht mit einer günstigen Anschlussfinanzierung. Doch was versteht man unter dieser Anschlussfinanzierung und wie kann man sie abschließen?

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Durch eine Anschlussfinanzierung kannst du eine Verlängerung deiner Baufinanzierung gewährleisten.

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Mit einer Anschlussfinanzierung nimmst du einen zusätzliches Kredit auf, um deine Restschuld zu begleichen.

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Drei Optionen sind für eine Anschlussfinanzierung möglich: Prolongation, Umschuldung und Forward-Darlehen.

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Was ist eine Anschlussfinanzierung?

Vor allem dann, wenn du weißt, dass die Zinsbindung deiner Baufinanzierung bald ausläuft, solltest du dich schnellstmöglich über die Möglichkeiten einer Anschlussfinanzierung informieren. In den meisten Fällen läuft die Zinsbindung bei Immobilienkrediten nach fünf, zehn oder fünfzehn Jahren aus. In dem Fall, dass du die Darlehenssumme noch nicht komplett zurückzahlen konntest, wird eine Anschlussfinanzierung nötig. Denn deine Restschuld verfällt nicht und muss immer noch beglichen werden. Grundsätzlich versteht man unter der Anschlussfinanzierung die Fortführung deines Baukredits mit einem weiteren Kredit. Dafür hast du gleich mehrere Möglichkeiten.

In manchen Fällen wird eine Anschlussfinanzierung nicht notwendig, weil Bauherren neben der regulären monatlichen Rate noch Sondertilgungen und andere Möglichkeiten bieten, um die Baufinanzierung vor dem eigentlichen Ende der Vertragslaufzeit zurückzubezahlen und so innerhalb der Zinsbindung zu bleiben. Allerdings ist das wohl eher die Ausnahme.

Zusammenfassung

  • Eine Anschlussfinanzierung ist nötig, wenn die Zinsbindung der bisherigen Baufinanzierung ausläuft und du dein Darlehen bis dahin nicht vollständig zurückzahlen konntest.
  • Bei Immobilienkrediten ist das nach fünf, zehn oder fünfzehn Jahren möglich.
  • Grundsätzlich versteht man darunter die Fortführung des Baukredits.

Diese Möglichkeiten gibt es

Insgesamt kannst du zwischen drei verschiedenen Möglichkeiten wählen, um deine Baufinanzierung fortzuführen. Prolongation: Kurz vor Ende der Zinsbindung deines Kredits wird deine Bank auf dich zukommen und dir ein neues Angebot machen. Umschuldung: Dabei suchst du dir einen Kredit bei einer anderen Bank. Idealerweise entscheidest du dich für das Angebot mit dem niedrigsten Zinsen.

Forward-Darlehen: Damit kaufst du dir quasi für die Zukunft einen niedrigen Zinssatz. Das Forward-Darlehen funktioniert sowohl mit deiner alten Bank oder auch bei einem anderen Anbieter. Hier hast du die Möglichkeit, schon lange vor Ablauf der Zinsbindung deiner Finanzierung eine günstige Anschlussfinanzierung abzuschließen.

Die Prolongation

Meistens ist es so, dass deine Bank dich als Kreditnehmer nicht verlieren möchte. Daher verfügst du bei der Prolongation deines Kredites über eine gute Verhandlungsposition. Dafür gibt es verschiedene Gründe. Die Bank hat mit dir einen geringeren Bearbeitungsaufwand als beispielsweise mit einem ersten Darlehen eines Neukunden. Außerdem ist das Ausfallrisiko gering, da die Bank weiß, was sie an dir hat, und in diesem Zug bietest du mehr Sicherheit. Das Kreditinstitut weiß, dass du deine monatlichen Raten zuverlässig bezahlst.

In der Regel kommt die Bank in diesem Fall auch auf dich zu und schickt dir etwa ein halbes Jahr vor Ablauf deiner Zinsbindung einen Vorschlag für die weitere Finanzierung. Darin ist oft ein neuer Zinssatz enthalten, der oft höher liegt als bei deiner ersten Immobilienfinanzierung. Der Zinssatz wurde an die aktuelle Zinsentwicklung angepasst.

Für dich ist es prinzipiell der unkomplizierteste Weg einer anschließenden Finanzierung, denn du musst einfach nur eine Unterschrift unter das Angebot setzen. Auf der anderen Seite handelt es sich bei solchen Angeboten nicht unbedingt um das Günstigste. Es lohnt sich daher immer die Angebote anderer Banken mit dem deiner bisherigen zu vergleichen. Meist kannst du hier von günstigeren Zinsen profitieren. Hast du ein paar andere Angebote gesammelt, solltest du damit das Gespräch bei deinem aktuellen Kreditgeber suchen. Vielleicht lassen sich ja noch bessere Konditionen aushandeln. Falls die Bank nicht mit sich reden lassen will, solltest du dich auf die Suche nach einem neuen Kreditgeber machen und umschulden.

Die Umschuldung

Wenn die Zinsbindung deiner aktuellen Immobilienfinanzierung ausläuft und du mit günstigen Zinsen in Zukunft Geld sparen willst, kann sich eine Umschuldung sehr häufig lohnen. Bei dieser suchst du dir für deine Anschlussfinanzierung ein neues Kreditinstitut, bei der du die Immobilienfinanzierung weiter abbezahlst. Anders als bei der Prolongation bei deiner bisherigen Bank wirst du bei der Umschuldung mit jeder Menge Papierkram konfrontiert. Du kannst dir für diesen Hilfe bei einem Baufinanzierungsvermittler suchen. Er kümmert sich darum, den besten Tarif mit dem günstigsten Zinssatz für dich zu finden. 

Um eine Umschuldung zu beantragen, sammelst du diverse Informationen zu deiner Immobilie, deinem laufenden Darlehen und zu deiner finanziellen Situation sowie der noch ausstehenden Restschuld. Diese Dokumente werden dann vom Vermittler überprüft und an die entsprechende Bank weitergeleitet. Der Darlehensvertrag ist dann in der Regel innerhalb einiger Tage abgeschlossen.

Die anschließende Finanzierung des Darlehens an sich ist kostenlos. Allerdings kommen durch die Änderungen im Grundbuch ein paar Gebühren auf dich zu, die sogenannte Grundschuldabtretung. Im Vergleich zu dem Geld, was du durch die niedrigeren Zinsen durch die Umschuldung sparst, fallen die Kosten jedoch relativ gering aus. Bei der Grundschuldabtretung nimmt die neue Bank dann den Platz der Alten im Grundbuch ein. Wie hoch die Kosten dafür ausfallen, hängt von der Höhe Grundschuld ab. Meistens handelt es sich dann um 0,1 bis 0,2 Prozent der Grundschuld, was circa in einem niedrigen dreistelligen Bereich liegt.

Das Forward-Darlehen

Anders als die vorangegangenen Möglichkeiten zur Anschlussfinanzierung kann man das Forward-Darlehen schon deutlich früher abschließen. Meist kannst du die neue Finanzierung schon etwa 36 Monate vor dem Ende der Zinsbindung abschließen. Der Vorteil ist, dass du direkt festlegen kannst, wie die Zinsbindung sich gestalten soll. Auf diese Weise können dir mögliche steigende Zinsen nichts anhaben, da der Zinssatz verbindlich ist.

Genauso wie bei der einer regulären Baufinanzierung handelt es sich auch hier um ein Annuitätendarlehen. Das bedeutet, dass du für die komplette Laufzeit des Kredits eine gleichbleibende Rate zahlst. Die setzt sich jedoch immer etwas anders zusammen. Am Anfang werden zunächst die Zinsen getilgt und nur ein geringer Teil der eigentlichen Summe des Darlehens wird zurückbezahlt. Je mehr du zurückzahlst, desto größer wird der zurückgezahlte Anteil deines Kredits und desto geringer die Zinsen.

Der Nachteil bei dieser Form der Finanzierung ist jedoch, dass du nach dem Abschluss das Darlehen auch annehmen musst, selbst wenn du bei einer anderen Bank ein Angebot mit günstigeren Zinssätzen erhalten würdest. Du solltest auf alle Fälle vor Abschluss einen Vergleich der Angebote einholen, um die bestmögliche Version für dich zu finden.

Zusammenfassung

  • Sobald die Zinsbindungsfrist eines Darlehens im Rahmen der Baufinanzierung ausläuft, kann mit einer Anschlussfinanzierung Geld gespart werden.
  • Die Restschuld wird dabei grundsätzlich mit der Fortführung des Baukredits durch einen weiteren Kredit beglichen.
  • Üblich sind drei Möglichkeiten: Die Prolongation, die Umschuldung und das Forward-Darlehen.
  • Bei der Prolongation macht dir deine bisherige Bank in der Regel etwa ein halbes Jahr vor Ablauf deiner Zinsbindung einen Vorschlag für die weitere Finanzierung. Da sie dich als Kreditnehmer weiter behalten möchte, ist oft ein Verhandlungsspielraum gegeben.
  • Für die Umschuldung suchst du dir einen Kredit bei einer neuen Bank, um deine Baufinanzierung fortzuführen. Ein Baufinanzierungsvermittler, der deine Restschuld, die aktuellen Zinsen etc. kennt, kann dabei eine große Hilfe sein.
  • Das Forward-Darlehen kannst du, anders als die anderen Möglichkeiten zur Anschlussfinanzierung, schon deutlich früher abschließen. Mit einem solchen sicherst du dir das aktuelle Zinsniveau.
  • Sollte die Prolongation der alten Bank günstig für dich ausfallen, ist sie in der Regel die beste Lösung.

Welche Form der Finanzierung ist am besten geeignet?

Wenn deine Zinsbindungsfrist noch länger als 66 Monate läuft, dann brauchst du dir noch keine Gedanken über eine anschließende Finanzierung zu machen. Je näher du aber an das Ende deiner Zinsbindungsfrist rückst, desto stärker solltest dich mit dieser Option beschäftigen. Dauert die Frist noch 12 bis 66 Monate und du weißt von aktuell günstigen Zinsen - also dass das Zinsniveau niedrig genug ist, um auch in der Zukunft davon profitieren zu können - solltest du ein Forward-Darlehen in Betracht ziehen.

Ansonsten solltest du das Angebot auf eine Verlängerung von deiner alten Bank abwarten und es mit anderen Anbietern einer Anschlussfinanzierung vergleichen. Bietet deine Bank die günstigsten Konditionen, musst du nicht lange überlegen. Bieten andere Kreditgeber bessere Zinssätze an, findest du wahrscheinlich dort deine passende Anschlussfinanzierung.

Der richtige Zeitpunkt

Je nachdem, welche Anschlussfinanzierung dir zusagt, musst du dich zu unterschiedlichen Zeitpunkten um diese kümmern. Bist du immer gut informiert und auf dem aktuellen Stand, wenn es um Baufinanzierungsthemen, Zinsen und Konditionen geht, kannst du ein Forward-Darlehen in Betracht ziehen. Für dieses ist der richtige Zeitpunkt mitunter schon fünf oder sechs Jahre vor Ende der Zinsbindung gekommen.

Da die meisten Kreditnehmer sich aber eher für eine der beiden anderen Optionen entscheiden, lässt sich pauschal ein Zeitraum von spätestens einem dreiviertel Jahr vor Ende der Zinsbindung festlegen.

Zusammenfassung

  • Sobald die Zinsbindungsfrist weniger als 66 Monate beträgt, solltest du dir Gedanken um die Anschlussfinanzierung machen.
  • Ein Forward-Darlehen ist sinnvoll, wenn die Zinsen gerade sehr günstig für dich stehen. Ein Forward-Darlehen kannst du schon fünf bis sechs Jahre vor Auslauf der Zinsbindung beantragen.
  • Ansonsten solltest du das Angebot auf eine Verlängerung von deiner alten Bank abwarten und es mit anderen Anbietern einer Anschlussfinanzierung vergleichen.

Der Bausparvertrag als mögliche Alternative 

Es ist möglich, auch einen Bausparvertrag als anschließende Finanzierung einzusetzen. Da ein Bausparvertrag schon bis zu fünfzehn Jahre im Voraus abgeschlossen werden kann, lässt sich so auch die Anschlussfinanzierung schon sehr früh planen. Im Rahmen dieses Bausparvertrags kannst du dich gegen steigende Zinsen absichern. Außerdem gehst du, anders als beim Forward-Darlehen, keine Abnahmeverpflichtung ein. Du kannst dir später also auch immer noch das angesparte Guthaben auszahlen lassen und den Sparkredit ablehnen.

Das klingt zunächst verlockend, doch ein großer Nachteil des Bausparvertrags darf nicht vergessen werden. Die sogenannte Zuteilungsreife ist das Problem. Ein Bausparvertrag wird dann zuteilungsreif, wenn du rund vierzig Prozent deiner Bausparsumme gespart hast. Du kannst dann zwar ausrechnen, wann du die Restschuld der Anschlussfinanzierung an deine Bank bezahlen musst, kannst allerdings nie genau wissen, wann dir die Bausparkasse dein Guthaben auszahlt. Deshalb ist der Bausparvertrag als Anschlussfinanzierung durchaus meist mit Schwierigkeiten verbunden.

Gibt es die eine richtige Lösung?

Für eine Anschlussfinanzierung im Rahmen einer Baufinanzierung stehen unterschiedliche Optionen mit ihren ganz eigenen Vor- und Nachteilen zur Verfügung. Die eine richtige Lösung gibt es nicht. Je nachdem, ob dir der bisherige Kreditgeber ein gutes Angebot für eine Verlängerung macht oder ob eine Umschuldung sich aufgrund besser Konditionen einer neuen Bank anbietet, musst du dich individuell entscheiden. Planst du lieber lange im Voraus und hast das Gefühl, dass du vom aktuellen Zinsniveau auch zukünftig profitieren kannst, könnte auch ein Forward-Darlehen oder gar ein Bausparvertrag als anschließende Finanzierung infrage kommen. Hierfür solltest du dich aber gut auskennen und genau planen.

Zusammenfassung

  • Ein Bausparvertrag kann eine mögliche Alternative für Vorausplaner sein.
  • Sollte deine Zinsbindung auslaufen, gibt es genug Optionen der anschließenden Finanzierung, damit du nicht auf der Restschuld sitzen bleibst.
  • Bei allen Optionen der anschließenden Finanzierungen eines Baudarlehens bestehen Vor- und Nachteile. Du entscheidest dich am besten aufgrund deiner individuellen Situation und Vorlieben.

Eine Baufinanzierung beantragen

Eine eigene Immobilie zu erwerben, ist ein großer Schritt und meist eine Entscheidung fürs Leben. Umso wichtiger ist es im Vorfeld, sich gründlich Gedanken über die Finanzierung zu machen. Was kannst du dir heute leisten und was geschieht, wenn sich morgen deine Lebensumstände ändern? Welche Fördermöglichkeiten ergeben sich für dich und welche machen Sinn?

Du wirst im Internet eine ganze Reihe an Vergleichsrechnern finden, die dir möglicherweise einen Anhaltspunkt geben können. Doch am Ende ist eine Baufinanzierung eine höchst individuelle Angelegenheit, die passgenau auf dich und deine Lebenssituation zugeschnitten sein muss.

Die Experten von CLARK beraten dich zu deiner Vermögenssituation und helfen dir dabei, dir den Traum von den eigenen vier Wänden zu erfüllen.

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CLARK-Experte Nicolai Schieffer steht mit verschränkten Armen vor dunklem Hintergrund.

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