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Baufinanzierung: Hypothekenzins verstehen und berechnen

Der Hypothekenzins ist eine wichtige Messgröße bei Baufinanzierungen. Hier erfährst du alles Wissenswerte zum Thema - für eine bestmögliche Entscheidung.

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Das Wichtigste in Kürze

Der Begriff der Hypothekenzinsen bezeichnet die Zinsen für ein Darlehen, wie es beispielsweise für den Immobilienkauf aufgenommen wird. Ihre Höhe bestimmt zu großen Teilen, wie teuer oder günstig eine solche Investition wird. Derzeit sind die Zinssätze ungewöhnlich niedrig. Was bedeutet das für dich?

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Der Zins wird bei der Vergabe von Immobiliendarlehen durch die Bank berechnet.

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Seine Höhe ist direkt an den Leitzins der Europäischen Zentralbank sowie weitere Faktoren gekoppelt.

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Du kannst den Hypothekenzins berechnen, um zu prüfen, wie teuer oder günstig die Immobilienfinanzierung ist.

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Was sind Hypothekenzinsen, und warum sind sie für mich relevant?

Definition der Hypothekenzinsen

Hypothekenzinsen bezeichnen jene Zinsen, die für eine Finanzierung anfallen, beispielsweise bei einer Immobilienfinanzierung, einer Baufinanzierung oder einem endfälligen Darlehen. In der Regel handelt es sich dabei um ein langjähriges sowie abgesichertes Darlehen, bei dem der Zinssatz für viele Jahre gültig bleibt. Die Hypothekenzinsen werden beim Immobilienerwerb beziehungsweise Grunderwerb direkt in das Grundbuch eingetragen. Wie hoch sie sind, hängt in erster Linie vom Niveau der Kapitalmarktzinsen ab. Für dich bedeuten sie zusätzliche Gebühren, durch welche die Bank ihre Kosten für die Kreditvergabe decken möchte. Die Hypothekenzinsen werden daher auch als Bauzinsen, Baugeldzinsen oder Immobilienzinsen bezeichnet.

Warum der Zinssatz (meistens) im Grundbuch steht

Dass der Zins normalerweise ins Grundbuch eingetragen wird, hat folgenden Grund: Ein Hypothekendarlehen wird aus Sicht der Bank insofern abgesichert, als dass sie das Besitzrecht an der jeweiligen Immobilie erhält - zumindest so lange, bis die Baufinanzierung beziehungsweise das Darlehen endet. Aus Sicht der Kreditnehmer klingt das oftmals beängstigend. Genau genommen, genießen sie dadurch aber einen großen Vorteil: Sie können hohe Kreditsummen zu attraktiven Konditionen aufnehmen - Summen, für die ansonsten die Sicherheiten fehlen würden. Daher haben entsprechende Hypothekendarlehen meist einen geringeren Zinssatz als ein übliches Verbraucherdarlehen. Solltest du nicht in der Lage sein, deinen Kredit zu tilgen, kann die Bank das Grundstück oder die Immobilie veräußern und die Restschuld durch den Erlös decken.

Wohin gehen die gezahlten Zinsen?

Du fragst dich nun vielleicht, weshalb diese zusätzlichen Gebühren bei einer Baufinanzierung entstehen und an wen diese fließen. Die Antwort ist simpel: Als Kreditnehmer zahlst du den Bauzins an den Kreditgeber, in der Regel also an eine Bank. Es handelt sich also um die Gebühren, welche einerseits die Kosten des Instituts decken, die für die Bereitstellung des Kredits anfallen. Andererseits zahlst du sozusagen eine Entschädigung dafür, dass die Bank das Geld während deiner Verwendung nicht anderweitig anlegen kann. Sie kann auf keine andere Art einen Gewinn erwirtschaften - daher muss durch die Kreditvergabe selbst ein gewisser Mehrwert entstehen.

Einfluss der Hypothekenzinsen auf deine Baufinanzierung

Es bleibt noch die Frage offen, welchen Einfluss diese Gebühren auf deine Baufinanzierung insgesamt haben? Die Antwort lautet: Die Höhe der Bauzinsen entscheidet auch, aber nicht alleine, über die Kreditkosten. Sie definieren in der Regel den Sollzins, den du zusätzlich zu deinen monatlichen Raten für die Tilgung bezahlst. Je niedriger dieser Zinssatz ausfällt, desto günstiger ist deine Baufinanzierung im Gesamten - und je höher die Hypothekenzinsen, desto teurer die Baufinanzierung. Es gibt aber noch weitere Einflussfaktoren, die über die Gesamtkosten für das Darlehen entscheiden:

  • Laufzeit

  • Kredithöhe

  • Zinsentwicklung

  • Eigenkapitalanteil

  • effektiver Jahreszins

  • Zinsbindung

  • Inflation

  • Bonität

Es gibt somit verschiedene Einflussgrößen, die sich auf die Höhe der Bauzinsen auswirken. Unterschieden wird außerdem zwischen zwei Arten der Berechnung:

  1. Variable Baufinanzierung: Beim variablen Darlehen berechnet die Bank den Zins anhand der Entwicklung des "Drei-Monats-Euribor", sprich: der Zins wird unter Umständen quartalsweise angepasst, falls sich dort Veränderungen ergeben haben. Das macht die Kreditkosten für dich als Kreditnehmer schwer planbar und kann eine höhere Tilgung bedeuten, aber auch Vergünstigungen.

  2. Festverzinsliche Baufinanzierung: Bei einer festverzinslichen Finanzierung wird der Zinssatz hingegen zu Beginn des Darlehens festgesetzt und bleibt anschließend über die gesamte Laufzeit bestehen, welche meist fünf bis 30 Jahre umfasst. Es handelt sich somit um eine Form der Zinsbindung.

Es ist also wichtig, dass du zu Beginn mit der Bank klärst, welche Form der Verzinsung für deine Finanzierung gilt. Sie hat nämlich langfristig große Auswirkungen auf die Kreditkosten. Daher ist ein Vergleich der beiden Optionen so wichtig, um die bestmögliche Entscheidung treffen zu können.

Zusammenfassung

  • Den Hypothekenzins zahlst du bei einer Baufinanzierung oder Immobilienfinanzierung an die Bank, damit diese ihre Kosten decken und Gewinn erwirtschaften kann.
  • Er wird normalerweise direkt im Grundbuch eingetragen, bis der Kredit getilgt ist oder die Zinsbindung ausläuft.
  • Wie hoch dieser Zins ist, bestimmt zu großen Teilen darüber, wie teuer deine Finanzierung insgesamt wird.
  • Dennoch ist der Hypothekenzins nicht gleichzusetzen mit dem effektiven Jahreszins.
  • Er hängt direkt vom Zinsniveau der Europäischen Zentralbank ab.
  • Es wirken noch weitere Einflussfaktoren, die über die Zinshöhe und damit die Kosten für dein Darlehen entscheiden.
  • Ein Vergleich verschiedener Optionen wie der variablen oder Festverzinsung ist daher unbedingt zu empfehlen.

Die Höhe des Hypothekenzinses im Fokus

Wie hoch ist der Zinssatz aktuell?

Die niedrigen Zinsen sind derzeit ein Hauptgrund für viele Menschen, genau jetzt eine Immobilie zu kaufen oder zu bauen. Schließlich liegt der Leitzins der Europäischen Zentralbank bereits seit einigen Jahren auf einem historisch niedrigen Niveau von null Prozent. Das bedeutet leider nicht, dass auch die Hypothekenzinsen entfallen, jedoch liegen sie bei vielen Banken derzeit deutlich unter einem Prozent. Das minimiert die Kreditkosten und macht die Finanzierung durch die Bank gerade so attraktiv wie niemals zuvor - vor allem bei möglichst langer Zinsbindung.

Wohin geht die Zinsentwicklung?

Viele Personen befürchten, dass diese Entwicklung nicht langfristig anhält, sondern der Zins in absehbarer Zeit wieder steigt - und damit auch der Effektivzins für eine Immobilienfinanzierung. Noch ist allerdings kein Ende der Niedrigzinspolitik der EZB in Sicht. Dennoch ist bei diesem historischen Tiefstand die Wahrscheinlichkeit hoch, dass die Zinsen mittel- bis langfristig wieder deutlich steigen. Wer also ohnehin über den Kauf oder Bau einer Immobilie nachdenkt, für den könnte nun die optimale Gelegenheit gekommen sein, um sich einen günstigen Zins zu sichern.

So kannst du die aktuellen Hypothekenzinsen berechnen

Wichtig ist, dass du bei deinen Berechnungen unterscheidest zwischen dem Sollzins und dem effektiven Jahreszins. Denn nur der Effektivzins gibt an, mit welchen Kreditkosten du tatsächlich rechnen musst. Während der Sollzins den reinen Hypothekenzins angibt, umfasst der effektive Jahreszins sämtliche Nebenkosten wie Bearbeitungsgebühren. Sinnvoll ist daher, einen Vergleich unterschiedlicher Angebote vorzunehmen. Hierbei ist nicht nur der reine Zinssatz wichtig, denn auch weitere Faktoren wie die Zinsbindung und Laufzeit haben Auswirkungen darauf, wie günstig das Hypothekendarlehen tatsächlich ist. Wie du siehst, musst du also mit komplexen Formeln rechnen, um all diese Einflussfaktoren zu berücksichtigen. Am einfachsten ist es daher, wenn du einen Online-Rechner für den Vergleich unterschiedlicher Kredite nutzt.

Verjähren die aktuellen Hypothekenzinsen - und wenn ja, wann?

Von einer Verjährung kann in diesem Fall nicht gesprochen werden. Trotzdem gelten die Zinsen nicht unbegrenzt. In der Regel wird der Vertrag direkt mit einer gewissen Zinsbindungsfrist abgeschlossen - es ist also von Vornherein definiert, ob und wie lange die Darlehenszinsen festgeschrieben sind. Daraufhin benötigst du eine Anschlussfinanzierung, die sich wiederum am dann gültigen Satz der Bauzinsen orientiert. Da sich dessen Entwicklung nicht mit Sicherheit vorhersagen lässt, können die aktuellen Zinsen bis dahin "verjährt", sprich nicht mehr üblich, sein.

Ist ein Sinken der Immobilienpreise zu erwarten?

Die niedrigen Zinsen animieren derzeit viele Deutsche zum Hauskauf oder -bau. Das bedeutet eine hohe Nachfrage und damit steigende Immobilienpreise. Diese Wertsteigerungen können die Investition in Immobilien trotz geringer Zinsen unrentabel machen. Viele Menschen fragen sich daher, ob die Immobilienpreise angesichts der niedrigen Bauzinsen vielleicht bald wieder sinken könnten? Auch hier lässt sich natürlich nicht mit Sicherheit eine Prognose abgeben. Prinzipiell ist der Zusammenhang aber umgekehrt, sprich: Niedrige Zinssätze ergeben aufgrund der höheren Nachfrage eher steigende Immobilienpreise. Sollte die EZB den Leitzins aber deutlich anheben, könnten die Immobilienpreise tatsächlich sinken. Ob das dann langsam oder plötzlich geschieht und in welchem Ausmaß, muss abgewartet werden. Schlussendlich liegt es an dir, den richtigen Zeitpunkt für deine Baufinanzierung beziehungsweise Immobilienfinanzierung zu wählen.

Zusammenfassung

  • Der Zinssatz bewegt sich derzeit aufgrund des historisch niedrigen Leitzinses der Europäischen Zentralbank auf einem niedrigen Niveau - oft deutlich unter einem Prozent.
  • Die Zinsentwicklung lässt sich nur schwer vorhersagen.
  • Langfristig ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass die Hypothekenzinsen wieder deutlich steigen.
  • Sinnvoll ist es, dir den aktuellen Zinssatz und damit eine günstige Baufinanzierung zu sichern.
  • Dafür solltest du unterschiedliche Angebote vergleichen, beispielsweise mittels Online-Rechner.
  • Das niedrige allgemeine Zinsniveau sorgt in den vergangenen Jahren für steigende Immobilienpreise, sodass sich der Kauf oder Bau trotz geringer Bauzinsen nicht immer lohnt.
  • Die günstigen Bauzinsen können für dich eine Chance sein - doch schlussendlich musst du selbst entscheiden, wann der richtige Zeitpunkt gekommen ist.

Eine Baufinanzierung beantragen

Eine eigene Immobilie zu erwerben, ist ein großer Schritt und meist eine Entscheidung fürs Leben. Umso wichtiger ist es im Vorfeld, sich gründlich Gedanken über die Finanzierung zu machen. Was kannst du dir heute leisten und was geschieht, wenn sich morgen deine Lebensumstände ändern? Welche Fördermöglichkeiten ergeben sich für dich und welche machen Sinn?

Du wirst im Internet eine ganze Reihe an Vergleichsrechnern finden, die dir möglicherweise einen Anhaltspunkt geben können. Doch am Ende ist eine Baufinanzierung eine höchst individuelle Angelegenheit, die passgenau auf dich und deine Lebenssituation zugeschnitten sein muss.

Die Experten von CLARK beraten dich zu deiner Vermögenssituation und helfen dir dabei, dir den Traum von den eigenen vier Wänden zu erfüllen.

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CLARK-Experte Nicolai Schieffer steht mit verschränkten Armen vor dunklem Hintergrund.

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