Zinsbindung
Immobilienkredit mit Zinsbindung
Das Wichtigste in Kürze
Bei einer Baufinanzierung ist es üblich, statt eines variablen Zinses für einen festgelegten Zeitraum eine Zinsbindung zu vereinbaren. Dadurch kannst du dir einen günstigen Zinssatz sichern und profitierst von maximaler Planungssicherheit. Der größte Nachteil liegt darin, dass eine lange Zinsbindung einen sogenannten Zinsaufschlag kostet. Unter Berücksichtigung einiger individueller Faktoren und der aktuellen Zinslage kann eine Baufinanzierung mit Zinsbindung eine günstige Wahl sein.
- Eine Zinsbindung ist dann sinnvoll, wenn die Zinsen beim Vertragsabschluss niedrig sind.
- Mit einer langen Zinsbindung genießt du eine hohe Planungssicherheit.
- Der Kredit ist oft vorzeitig tilgbar, dann ist allerdings eine Vorfälligkeitsentschädigung üblich.
Das A bis Z der Zinsbindung
Definition: Was bedeutet Zinsbindungsfrist?
Wenn du ein Haus bauen oder eine Immobilie finanzieren möchtest, musst du in der Regel bei einer Bank ein Darlehen aufnehmen. Der Zinssatz bestimmt maßgeblich darüber, wie teuer diese Finanzierung für dich am Ende wird, denn du musst nicht nur die Kreditsumme an den Kreditgeber zurückzahlen, sondern eben auch Zinsen. Wie hoch der Zinssatz ist, kann je nach Kreditvertrag schwanken. Prinzipiell orientiert er sich aber am Leitzins der Europäischen Zentralbank.
Wenn also ein niedriges Zinsniveau herrscht, ist deine Chance hoch, eine günstige Finanzierung zu erhalten. Das Problem an der Sache: Der Leitzins und damit auch der aktuelle Zinssatz unterliegen ständigen Schwankungen. Vereinbarst du mit der Bank variable Zinsen, so werden die aktuellen Zinsen für deine Immobilienfinanzierung oder Baufinanzierung stetig angepasst. Das kann später mal günstigere Zinsen bedeuten, aber auch ein höherer Zinssatz ist möglich. Für dich ist die Finanzplanung für deinen Kredit so sehr schwierig. Üblich ist es daher, eine Zinsbindung zu vereinbaren. Das bedeutet: Der Zinssatz wird direkt beim Vertragsabschluss für eine gewisse Laufzeit vereinbart, die sogenannte Zinsbindungsfrist. Innerhalb dieser Frist bleibt der feste Zinssatz bestehen – unabhängig vom aktuellen Zinssatz. Ein Zinsaufschlag ist demnach nicht zu befürchten, du profitierst jedoch auch nicht von eventuellen sinkenden Zinsen.
Die Vor- und Nachteile der Zinsbindung bei einer Baufinanzierung
Wie du siehst, bedeutet die Zinsbindung sowohl für dich als Kreditnehmer als auch für die finanzierende Bank gleichzeitig eine Chance und ein Risiko. Es ist schwierig vorherzusagen, ob die Zinsen in nächster Zeit eher steigen oder eher sinken werden. Trotzdem bringt die Zinsbindung für dein Darlehen, auch unabhängig vom konkreten Zinssatz, einige Vorteile mit sich:
- Anders als bei einem variablen Zinssatz genießt du bei einer langen Zinsbindungsfrist maximale Planungssicherheit.
- Vor allem in Kombination mit einer hohen Tilgung kannst du durch die Zinsbindung deine Restschuld minimieren.
- Dadurch kannst du zugleich dein Risiko verringern, bei der Anschlussfinanzierung hohe Zinsen in Kauf nehmen zu müssen.
Allerdings gibt es auch den einen oder anderen Nachteil. Der größte Nachteil liegt darin, dass eine lange Zinsbindung einen sogenannten Zinsaufschlag kostet. Unterm Strich zahlst du also zumindest zu Beginn einen etwas höheren effektiven Jahreszins. Ebenfalls nachteilig wirkt sich die Zinsbindung aus, falls das Zinsniveau während der Zinsbindungsfrist sinkt. Die Entscheidung für oder gegen die Baufinanzierung beziehungsweise Anschlussfinanzierung mit Zinsbindung hängt also stark vom zukünftigen Zinssatz ab.
Wann ist eine lange Zinsbindungsfrist sinnvoll – und wann nicht?
Es gilt also, eine Prognose zu treffen, ob die Zinsen für deine Baufinanzierung, Immobilienfinanzierung oder Anschlussfinanzierung in den kommenden Jahren eher steigen oder eher sinken werden. Angesichts des aktuell niedrigen Zinsniveaus wird der Sollzins für dein Darlehen derzeit während der Laufzeit eher steigen. Daher kommen gerade jetzt die Vorteile einer langen Zinsbindungsfrist optimal zum Tragen. Allerdings kann eine vorzeitige Kündigung dann teurer werden, denn je länger die Zinsbindungsfrist, umso höher ist oftmals auch die Vorfälligkeitsentschädigung, welche die Bank vom Kreditnehmer verlangt.
Sinnvoll ist eine lange Zinsbindungsfrist außerdem, wenn du für dein Darlehen eher knapp kalkulierst und somit einen geringen finanziellen Spielraum hast. Dann ist Planungssicherheit das A und O – allerdings musst du dann auch die Restschuld so gering wie möglich halten. Ansonsten kannst du dir die Anschlussfinanzierung eventuell nicht leisten. Im Idealfall wird der Zins in diesem Fall bis zum Ablauf deines Darlehens, also dessen vollständiger Tilgung, festgeschrieben. Das ist jedoch nur mit einer hohen monatlichen Tilgung möglich, die sich nicht jeder leisten kann.
Weniger zu empfehlen ist der Festzins hingegen, wenn du maximale Flexibilität genießen und dein Darlehen vielleicht vorzeitig kündigen oder die Laufzeit durch Sondertilgungen verkürzen möchtest. Variable Darlehen bieten dir diesbezüglich oft mehr Freiheiten zu besseren Konditionen – allerdings brauchst du dann einen finanziellen Puffer für eventuelle Zinssteigerungen.
Zusammenfassung
- Bei einem Darlehen wie einer Baufinanzierung oder Anschlussfinanzierung hast du die Wahl zwischen einem variablen Darlehen und einem mit Festzins.
- Einer der Vorteile der Zinsbindung ist hohe Planungssicherheit.
- Ein Nachteil ist der üblich Zinsaufschlag.
- Es hängt vom Einzelfall ab, welches Modell die bessere Wahl darstellt.
Step by step zur optimalen Zinsbindungsfrist
Die perfekte Zinsbindungsfrist individuell wählen
Bevor du dich entscheidest, wie du dein Baudarlehen oder deine Anschlussfinanzierung gestalten möchtest, solltest du deine Lebenssituation genau unter die Lupe zu nehmen. Zum einen spielen deine Finanzen für die Immobilienfinanzierung eine wichtige Rolle. Aber auch der aktuell niedrige Zinssatz sowie eventuelle zukünftige Entwicklungen sollten berücksichtigt werden. Wie viel Flexibilität wirst du brauchen? Wie wahrscheinlich ist es, dass du das Darlehen vorzeitig zurückzahlst? Wie viel Eigenkapital kannst du einbringen? Wie viel finanziellen Puffer hast du bei deiner Tilgung? Wie hoch wäre deine Restschuld zum Ende der Laufzeit? Es müssen viele verschiedene Faktoren berücksichtigt werden, um die Finanzierung zu finden, die am besten zu dir passt.
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Hol dir CLARKWann die Zinsen für eine Baufinanzierung gut sind
Wann also lohnt es sich, dir die aktuellen Zinsen durch eine möglichst lange Zinsbindungsfrist zu sichern? Zur Orientierung: Der langfristige Durchschnittswert bei den Zinsen für eine Baufinanzierung liegt zwischen sechs und sieben Prozent. Liegt das Angebot für deine Baufinanzierung oder Anschlussfinanzierung also darunter, lohnt sich der Festzins tendenziell. Liegt es darüber, kann ein variabler Zins sinnvoller sein. Allerdings solltest du dabei berücksichtigen, dass die Zinssätze in den vergangenen Jahrzehnten eher gesunken sind. Angesichts des aktuell niedrigen Leitzinses wären also selbst fünf Prozent noch viel. Es ist daher wichtig, dass du die Entwicklung im Blick behältst und deine Entscheidung situationsabhängig triffst. Empfehlenswert ist auch ein hohes Eigenkapital, um die Kreditaufnahme zu mindern. Üblich ist beim Eigenkapital ein Wert von rund 20 bis 30 Prozent der Kaufsumme zuzüglich der Kaufnebenkosten.
Wann beginnt die Frist deiner Zinsbindung?
Die vereinbarte Frist für deinen Festzins beginnt mit dem Tag der Auszahlung deiner Finanzierung. In der Regel endet sie entweder mit vollständiger Tilgung der Finanzierung oder dem Ende der Zinsbindungsfrist, woraufhin du für die Restschuld eine Anschlussfinanzierung benötigst.
Zusammenfassung
- Die perfekte Zinsbindungsfrist hängt von vielen individuellen Faktoren und von der aktuellen Marktlage ab.
- Tendenziell sind die Zinssätze als gut zu bewerten, wenn sie unter dem langfristigen Durchschnitt liegen – jedoch gilt es auch hier, weitere Faktoren zu berücksichtigen.
Was du tun solltest, wenn die Zinsbindungsfrist ausläuft
Naht der Ablauf deines Festzinses, so musst du rechtzeitig nach einer neuen Finanzierung für die Restschuld suchen. Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist kann bei derselben oder bei einer anderen Bank eine neue Finanzierung vereinbart werden, die jedoch meist auch einen neuen effektiven Jahreszins mit sich bringt. Für dich als Kreditnehmer bedeutet das ein gewisses Risiko. Wenn du nicht möchtest, dass deine aktuelle Immobilienfinanzierung mit einem variablen Zins weiterläuft, musst du einen neuen Kredit aufnehmen, die sogenannte Anschlussfinanzierung. Auch hier hast du wieder die Wahl zwischen einem festen und einem variablen Zinssatz. Zudem kann der Anteil an Eigenkapital neu bestimmt werden. Wenn du nach einem neuen Kredit suchst und dabei wieder verschiedene Angebote vergleichst, achte darauf, nicht nur den Sollzins, sondern auch den effektiven Jahreszins zu berücksichtigen. Eine Vorfälligkeitsentschädigung wird nicht fällig.
Kredit kündigen trotz Zinsbindung: Wann und wie geht das?
Möchtest du den Kredit hingegen vor Ablauf der Zinsbindungsfrist kündigen, beispielsweise für eine Umschuldung, oder willst du ihn mit zusätzlichem Eigenkapital vorzeitig zurückzahlen, ist in vielen Fällen eine Vorfälligkeitsentschädigung üblich. Durch die Vorfälligkeitsentschädigung lässt sich die Bank ihren Ausfall von Zinszahlungen ausgleichen – allerdings meist nur zu einem gewissen Anteil, sodass du unterm Strich trotzdem günstiger wegkommst. Manchmal ist die Kündigung des Kredits aber auch an Bedingungen geknüpft, also nur möglich, wenn der Kreditnehmer dafür triftige Gründe wie den Verkauf der Immobilie vorweisen kann.
Im BGB § 489 abs.2 heißt es wie folgt: „Der Darlehensnehmer kann einen Darlehensvertrag mit gebundenem Sollzinssatz ganz oder teilweise kündigen, (…) in jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten; wird nach dem Empfang des Darlehens eine neue Vereinbarung über die Zeit der Rückzahlung oder den Sollzinssatz getroffen, so tritt der Zeitpunkt dieser Vereinbarung an die Stelle des Zeitpunkts des Empfangs.“
Zusammenfassung
- Läuft der Festzins aus, solltest du dir rechtzeitig Gedanken darüber machen, wie du die Restschuld begleichen möchtest.
- Optionen sind etwa die Weiterführung als variable Finanzierung oder eine Anschlussfinanzierung.
- Ist eine frühzeitige Kündigung möglich, so ist eine Vorfälligkeitsentschädigung üblich.
Eine Baufinanzierung beantragen
Eine eigene Immobilie zu erwerben, ist ein großer Schritt und meist eine Entscheidung fürs Leben. Umso wichtiger ist es im Vorfeld, sich gründlich Gedanken über die Finanzierung zu machen. Was kannst du dir heute leisten und was geschieht, wenn sich morgen deine Lebensumstände ändern? Welche Fördermöglichkeiten ergeben sich für dich und welche machen Sinn?
Du wirst im Internet eine ganze Reihe an Vergleichsrechnern finden, die dir möglicherweise einen Anhaltspunkt geben können. Doch am Ende ist eine Baufinanzierung eine höchst individuelle Angelegenheit, die passgenau auf dich und deine Lebenssituation zugeschnitten sein muss.
Die Experten von CLARK beraten dich zu deiner Vermögenssituation und helfen dir dabei, dir den Traum von den eigenen vier Wänden zu erfüllen.
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