in der Küche sitzende Frau krault einen Hund

Überblick über die Grundschuld bei der Baufinanzierung

Wenn du eine Bau- oder Immobilienfinanzierung unterschreibst, wird in der Regel eine Grundschuld ins Grundbuch eingetragen. Wozu sie dient und was sie bedeutet.

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Das Wichtigste in Kürze

Wenn du ein Grundstück oder eine Immobilie kaufst, trägt der Kreditgeber in der Regel als Sicherheit eine Grundschuld ein. Sie stellt ein Pfand für die Finanzierung dar und gibt der Bank das Recht, über das Grundstück oder die Immobilie zu verfügen, wenn du deinen Zahlungspflichten nicht nachkommst. Die Grundschuld kann nach Tilgung des Kredits aus dem Grundbuch gelöscht werden. In den meisten Fällen ist die Grundschuld eine Sicherheit für die Bank bei einer Bau- oder Immobilienfinanzierung, sie kann aber auch bei Krediten anderer Art zum Tragen kommen.

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Bei der Grundschuld handelt es sich um ein dingliches Recht an einem Grundstück oder einer Immobilie.

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Die Grundschulden ermächtigen die Bank, bei Nichtbezahlung deiner Schulden das Grundstück zu versteigern.

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Die Löschung ist möglich, sobald du von der Bank eine Löschungsbewilligung erhalten hast.

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Grundschuld und Hypothek – was ist das?

Grundschuld und Hypothek werden synonym verwendet – was genau genommen aber nicht korrekt ist. In beiden Fällen handelt es sich um rechtliche Begriffe, die im BGB das Grundpfandrecht an einem Grundstück oder vergleichbarem Eigentum bezeichnen. Hypotheken werden zum Beispiel bei einer Baufinanzierung genutzt. Der Sicherungsnehmer ist in diesem Fall die Bank, die damit ihren Kredit absichert. Die Grundschuld wird ins Grundbuch eingetragen. Dadurch erhält der Sicherungsnehmer das Recht, einen Geldbetrag in Höhe der Hypothek einzufordern, falls du deinen finanziellen Verpflichtungen nicht nachkommst. Das heißt: Der Gläubiger darf das Grundstück im Fall der Fälle versteigern.

Zwar handelt es sich bei Grundschuld und Hypothek um ähnliche Rechtsbegriffe, es gibt jedoch einen kleinen, aber feinen Unterschied: Während die Hypothek an ein bestimmtes Darlehen gebunden ist, gilt das für die Grundschuld nicht. Sie bleibt also auch nach Rückzahlung deines Darlehens in ihrer Höhe bestehen – es sei denn, du beantragst beim Grundbuchamt die Löschung. Die Hypothek dagegen ist mit dem Immobilienkredit gekoppelt und sinkt mit der Abzahlung deines Darlehens. Die Grundschuld bringt hierbei den Vorteil mit sich, dir mehr Flexibilität zu bieten, beispielsweise die Übertragung an den Käufer, falls du deine Immobilie vor Tilgung des Darlehens verkaufst. Zudem kann die Grundschuld bei einem neuen Darlehen, etwa für die Restschuld, bestehen bleiben, was dir Kosten für den Notar, das Grundbuchamt, die Löschungsbewilligung usw. spart. Im Folgenden werden beide Begriffe verwendet, wo die Informationen auch auf die Hypothek zutreffen.

Wann die Grundschuld möglich und sinnvoll ist

Es gibt viele Szenarien, in denen eine Hypothek sinnvoll sein kann. Eine große Rolle spielt sie vor allem, wenn du ein Darlehen aufnehmen möchtest. Dabei kann es sich um eine Immobilienfinanzierung oder Baufinanzierung handeln, aber auch um Kredite anderer Art. In jedem Fall dient die Hypothek dem Gläubiger als Sicherheit. Er wird eher geneigt sein, den Kredit zu gewähren, und ggf. die Kreditsumme erhöhen und bessere Konditionen einräumen. Bei Baufinanzierungen ist der Eintrag einer Grundschuld im Grundbuch daher üblich, bis das Darlehen vollständig getilgt ist. Es handelt sich dann um eine sogenannte Sicherungsgrundschuld. Doch es gibt noch zwei weitere Szenarien, in denen die Hypothek oft und gerne verwendet wird:

  1. als Sacheinlage beim Eintritt in eine Kapitalgesellschaft

  2. zur Rangwahrung für eine spätere Kreditaufnahme (Eigentümergrundschuld)

In diesen Sonderfällen ist es wichtig, sich intensiv mit ihren jeweiligen Bestimmungen und Möglichkeiten auseinanderzusetzen.

Die persönliche Haftungsübernahme bei einer Hypothek

Neben der Grundschuld lassen viele Banken bei der Baufinanzierung auch eine sogenannte persönliche Haftungsübernahme eintragen. Das geschieht direkt mit der Grundschuldbestellung und bedeutet: Sobald du als Schuldner die Grundbuchbestellung beim Notar unterschrieben hast, haftest du mit deinem gesamten Vermögen für deinen Kredit. Es handelt sich also um eine weitere Sicherheit für den Gläubiger im Grundbuch. Solltest du deinen Kredit nicht tilgen, muss die Bank dich nicht erst verklagen, sondern kann sofort eine Zwangsvollstreckung einleiten. Die Löschung dieser Haftungsübernahme aus dem Grundbuch ist gleichzeitig mit der Löschungsbewilligung für deine Hypothek möglich. Als Kreditnehmer musst du in vielen Fällen für eine Baufinanzierung solche Grundpfandrechte im Grundbuch in Kauf nehmen – jedoch nur bis zum Ende der Laufzeit deines Darlehens.

Was passiert, wenn du dein Darlehen nicht tilgst?

Der Gedanke an solche Grundpfandrechte im Grundbuch macht vielen Kreditnehmern Angst. Schließlich erhält die Bank als Gläubiger dadurch die Möglichkeit, dein Grundstück beziehungsweise deine Immobilie zu versteigern, um die ausstehenden Schulden daraus zu tilgen. Doch keine Sorge: Nicht immer kommt es gleich zur Zwangsvollstreckung, wenn du eine Rate nicht bezahlst. Stattdessen wird zuerst ein Mahnverfahren eingeleitet und viele Banken zeigen sich kulant, wenn du das Gespräch suchst. In den meisten Fällen findet sich eine andere Lösung, bevor der Gläubiger von seinen im Grundbuch eingetragenen Rechten Gebrauch macht. Die Hypothek ist somit ein gängiges Verfahren bei der Baufinanzierung sowie Immobilienfinanzierung und kein Grund zur Sorge, sofern du dein Darlehen richtig kalkulierst.

Zusammenfassung

  • Grundschuld und Hypothek weisen nur geringfügige Unterschiede auf.
  • Bei der Grundschuld handelt es sich um das dingliche Recht an einem Grundstück oder an Wohneigentum.
  • Du als Schuldner erlaubst dem Gläubiger die Eintragung der Hypothek ins Grundbuch.
  • Der Grundschuldeintrag ist vor allem bei Baufinanzierungen und Immobilienfinanzierungen üblich.
  • In den meisten Fällen wird auch eine persönliche Haftungsübernahme ins Grundbuch eingetragen.
  • Die Grundschulden ermächtigen die Bank, bei Nichtbezahlung deiner Schulden das Grundstück beziehungsweise Eigentum im Rahmen einer Zwangsvollstreckung zu versteigern.
  • Hast du deine Schulden beglichen, werden durch eine Löschungsbewilligung die Eintragungen im Grundbuch wieder entfernt.

Eintragen und Löschen der Grundschuld

Wie hoch ist die Grundschuld?

Prinzipiell kannst du dich mit der Bank auf einen individuellen Betrag einigen, da die Grundschuld nicht direkt mit dem Darlehen zusammenhängt. Meistens wird sie aber in Höhe der Kreditsumme ins Grundbuch eingetragen. Bei der Hypothek bist du hingegen, wie bereits beschrieben, weniger flexibel.

Schritt für Schritt: So läuft die Eintragung von Grundschulden ab

Ob bei einer klassischen oder einer Eigentümergrundschuld: Sie wird erst nach der Grundschuldbestellung eingetragen. Hierfür ist ein Notar nicht zwingend notwendig, jedoch trotz Gebühr sinnvoll, da er ohnehin die Beglaubigung der Dokumente vornehmen muss. Sein Einsatz ist dann verpflichtend, wenn es sich um die (zusätzliche) Eintragung einer dinglichen Zwangsvollstreckungsunterwerfung handelt. Er ist somit in jedem Fall der richtige Ansprechpartner für dich, um eine Grundschuldbestellung zu beauftragen. Das kannst nur du als Eigentümer und Schuldner veranlassen. Der Gläubiger ist hierzu nicht bevollmächtigt. Du bist auch für die Eintragung einer Eigentümergrundschuld zuständig. Nach der Grundschuldbestellung geht es so weiter:

  1. Der Notar setzt eine Auflassungsvormerkung auf.

  2. Als neuer Eigentümer wirst du ins Grundbuch eingetragen.

  3. Du als Kreditnehmer erhältst das Grundschuldbestellungsformular von der Bank und leitest es an den Notar weiter.

  4. Der Notar beurkundet die Grundschuldbestellung.

  5. Der Gläubiger erhält eine Grundbuchbestellungsurkunde.

  6. Daraufhin wird dir als Kreditnehmer das Darlehen ausgezahlt.

Unterschieden wird außerdem zwischen Grundschulden „mit Brief“ und „ohne Brief“. Bei einer Briefgrundschuld wird die Eintragung ins Grundbuch durch einen Grundschuldbrief, der auch übertragen werden kann, bestätigt. Allerdings fällt hierfür eine höhere Gebühr an. In der Regel ist daher eine Buchgrundschuld ausreichend, üblich ist allerdings die Briefgrundschuld. Auch der Notar nimmt eine Gebühr für seine Leistungen. Diese liegt in der Regel bei etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises der Immobilie. Die reine Grundbuchbestellung beträgt dabei rund 0,8 bis 1 Prozent des Kaufpreises. Eine weitere Gebühr wird zum Darlehensende für die Löschung von Grundschuld und Grundpfandrecht fällig.

Wann und wie du die Grundschuld löschen kannst

Anders als die Hypothek wird die Grundschuld also nicht automatisch gelöscht, sobald du deinen Kredit vollständig zurückgezahlt hast. Stattdessen musst du eine Löschungsbewilligung von der Bank beantragen. Diese wiederum leitet der Notar weiter, um die Löschung zu veranlassen.

In welcher Höhe fallen für die Hypothek Zinsen an?

Die Hypothekenzinsen beziehungsweise Grundschuldzinsen fallen an, wenn du in Zahlungsschwierigkeiten gerätst. Mit dem Eintragen entsprechender Grundpfandrechte vereinbarst du mit der Bank Zinsen in Höhe von durchschnittlich 12 bis 20 Prozent pro Jahr. Damit deckt die Bank eventuelle Kosten für eine Zwangsvollstreckung. Jedoch sind diese Grundschuldzinsen nicht relevant, solange du deine Schulden wie vereinbart tilgst.

Zusammenfassung

  • Die Höhe der klassischen oder der Eigentümergrundschuld kannst du, anders als bei der Hypothek, frei bestimmen.
  • Für die Eintragung von Grundpfandrechten brauchst du im Regelfall einen Notar.
  • Der Notar kann den Schuldner beim Grundbuchamt vertreten und Anträge stellen, beispielsweise für eine Eintragung des Grundpfandrechts oder dessen Löschung.
  • Diese Löschung ist möglich, sobald du von der Bank eine Löschungsbewilligung erhalten hast.

Eine Baufinanzierung beantragen

Eine eigene Immobilie zu erwerben, ist ein großer Schritt und meist eine Entscheidung fürs Leben. Umso wichtiger ist es im Vorfeld, sich gründlich Gedanken über die Finanzierung zu machen. Was kannst du dir heute leisten und was geschieht, wenn sich morgen deine Lebensumstände ändern? Welche Fördermöglichkeiten ergeben sich für dich und welche machen Sinn?

Du wirst im Internet eine ganze Reihe an Vergleichsrechnern finden, die dir möglicherweise einen Anhaltspunkt geben können. Doch am Ende ist eine Baufinanzierung eine höchst individuelle Angelegenheit, die passgenau auf dich und deine Lebenssituation zugeschnitten sein muss.

Die Experten von CLARK beraten dich zu deiner Vermögenssituation und helfen dir dabei, dir den Traum von den eigenen vier Wänden zu erfüllen.

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CLARK-Experte Nicolai Schieffer steht mit verschränkten Armen vor dunklem Hintergrund.

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