Sachverständiger schaut ein Haus an, welches sich noch im Bau befindet.

Beleihungswert: Definition, Berechnung & Co

Wenn du ein Haus bauen oder kaufen möchtest, ist der Beleihungswert für die Finanzierung wichtig. Was ist der Beleihungswert und wie errechnet er sich?

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Das Wichtigste in Kürze

Wenn du ein Haus kaufen oder bauen möchtest, benötigst du in der Regel einen Kredit. Neben deinem Eigenkapital nimmst du also Fremdkapital von einer Bank, einer Bausparkasse oder einem anderen Kreditgeber auf. Bei dieser Kreditsumme handelt sich um den sogenannten Beleihungswert. Er liegt in der Regel unter dem Kaufpreis, daher ist er wichtig für die Kalkulation deiner Finanzierung.

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Der Beleihungswert bezeichnet die Summe, welche dir eine Bank für eine Baufinanzierung oder einen Immobilienkredit gewährt.

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Normalerweise liegt der Beleihungswert unter dem tatsächlichen Kaufpreis.

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Dieser Wert ist für deine Kalkulation wichtig, um die Finanzlücke beispielsweise durch Eigenkapital schließen zu können.

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Grundlagen zum Beleihungswert

Definition: Was ist der Beleihungswert?

Eine Immobilie vollständig mit Eigenkapital zu bezahlen, ist unüblich. Die meisten Immobilienfinanzierungen beziehungsweise Baufinanzierungen schließen stattdessen einen (hohen) Fremdkapitalanteil ein. Bist du auf ein Darlehen angewiesen, musst du vor der Vertragsunterzeichnung natürlich klären, ob dir die Bank überhaupt einen Kredit gewährt, und wenn ja, in welcher Höhe. Neben Faktoren wie deinem Einkommen, deiner Bonität usw. ist dabei der Beleihungswert wichtig. Er basiert auf dem Verkehrswert der Immobilie. Die Bank ermittelt, wie viel Geld sie durch einen Verkauf oder eine Versteigerung der Immobilie einnehmen würde, falls du deinen Kredit nicht zurückzahlen kannst. Mithilfe dieses Wertes legt die Bank daraufhin die maximale Kreditsumme fest, welche sie dir für die Beleihung zur Verfügung stellt – denn bis zu diesem Wert fährt sie mit dem Darlehen kein Risiko. 

Wozu dient die Beleihungswertermittlung?

Der Beleihungswert ist somit vor allem für den Kreditgeber eine wichtige Kennzahl, um sein Risiko zu minimieren. Er stellt sicher, dass er sein Geld zurückbekommt, falls du den Kredit für das Beleihungsobjekt nicht wie vereinbart tilgst – und er keine anderen Möglichkeiten als einen Verkauf oder eine Versteigerung der Immobilie hat. Allerdings entspricht der Beleihungswert nicht unmittelbar der Kreditsumme. Der Beleihungsauslauf zeigt an, in welchem Verhältnis die dir angebotene Darlehenssumme zum Beleihungswert steht. 

Ablauf und Arten der Beleihungswertermittlung

Um den Beleihungswert zu bestimmen, nimmt die Bank ein sogenanntes Ertragswertverfahren vor. Dabei wird ermittelt, wie viel das Objekt voraussichtlich langfristig wert ist. Dieser Wert entspricht in vielen Fällen nicht dem tatsächlichen Kaufpreis, da eine Immobilie bei einer Zwangsversteigerung meist geringere Einnahmen abwirft. Der Kreditnehmer muss daher davon ausgehen, dass die Beleihungsgrenze unter dem Verkehrswert liegt und sich eine Finanzlücke ergibt, die er anderweitig schließen muss, beispielsweise durch eigene Ersparnisse. 

Wie also ermittelt der Kreditgeber den Beleihungswert? Beim üblichen Vorgehen ermittelt die Bank den Verkehrswert der Immobilie oder des Bauvorhabens für einen Zeitraum von etwa 30 Jahren – mindestens aber für die Laufzeit der geplanten Finanzierung. Hierbei kommen je nach Immobilie drei verschiedene Verfahren zum Einsatz.

3 Verfahren

1. Sachwertverfahren: Ermittlung von Bau- und Bodenwert bei selbst genutztem Wohneigentum

2. Ertragswertverfahren: Wertermittlung von vermieteten Objekten auf Grundlage des nachhaltig erzielbaren Nettoertrags

3. Vergleichswertverfahren: Ermittlung des Verkehrswerts der Immobilie durch den Vergleich mit ähnlichen Objekten

Basierend auf diesem Verkehrswert erhältst du anschließend ein Kreditangebot von der Bank. Vollfinanzierungen sind in Sonderfällen zwar möglich, meistens nimmt der Kreditgeber aber einen Sicherheitsabschlag von 20 bis 30 Prozent vor. Das bedeutet: Im Regelfall erhältst du eine Kreditsumme, die etwa 70 bis 80 Prozent des Kaufpreises für deine Immobilie beziehungsweise der Baufinanzierung umfasst. 

Was du sonst noch über Beleihungswerte wissen musst

Der Beleihungswert entspricht somit nicht unbedingt dem Verkehrswert der Immobilie. In den meisten Fällen liegt die Beleihungsgrenze dadurch deutlich unter dem Kaufpreis. Zudem berücksichtigen die Banken bei ihrer Kalkulation für ein Darlehen noch viele weitere Faktoren, zum Beispiel:

  • eventuelle Wertschwankungen des Objektes

  • individuelle Risiken wie eine schlechte Bonität

  • das sogenannte Verwertungsrisiko

  • die Liquidierbarkeit der Immobilie

     

Für dich ist es daher wichtig, die Beleihungsgrenze bei einer persönlichen Beratung in Erfahrung zu bringen. Erst anschließend kannst du kalkulieren, ob die Baufinanzierung beziehungsweise das Darlehen für einen Immobilienkauf für dich bezahlbar ist. Ein möglichst hoher Anteil an Eigenkapital ist aber in jedem Fall zu empfehlen, denn er bringt weitere Vorteile wie eine kürzere Laufzeit oder eine günstigere Anschlussfinanzierung mit sich. 

Zusammenfassung

  • Der Beleihungswert basiert auf dem Verkehrswert einer Immobilie.
  • In der Regel ist er nicht so hoch wie der Kaufpreis, sondern liegt etwa 20 bis 30 Prozent unter dem Verkehrswert.
  • Durch die Ermittlung des Beleihungswertes reduziert der Kreditgeber sein Ausfallrisiko.
  • Es gibt drei verschiedene Arten der Beleihungswertermittlung.
  • Erst, wenn du die Beleihungsgrenze für die Immobilie kennst, kannst du realistisch kalkulieren.

Tipps für die Beleihungswertermittlung

Finanzierungsgespräch: Diese Unterlagen brauchst du

Wenn du eine Beleihung planst, ist es wichtig, frühzeitig ein persönliches Beratungsgespräch zu vereinbaren. Hier kannst du alle wichtigen Fragen klären, beispielsweise zur Höhe der Immobilienfinanzierung oder dem Ablauf der Beleihungswertermittlung. Da es sich bei dieser Beratung nicht um Verbindlichkeiten handelt, musst du noch keine speziellen Unterlagen mitbringen. Am besten fragst du im Voraus, was du beim Gespräch dabeihaben sollst. Hilfreich sind auf jeden Fall alle Informationen rund um die Immobilie oder das Bauvorhaben. Je besser der Berater den Wert des Objektes bestimmen kann, desto schneller und genauer kann er auch die Beleihungsgrenze festlegen. Daraus können sich zwei Szenarien ergeben.

Fall 1: Der Beleihungswert ist höher als der Kaufpreis

Dass die Beleihungsgrenze über dem Kaufpreis liegt, ist ungewöhnlich. Tritt dieser seltene Fall ein, liegt der Wert der Immobilie mit großer Wahrscheinlichkeit über dem Kaufpreis und du machst ein gutes Geschäft. Je nach finanzieller Situation kannst du dann eine Vollfinanzierung in Anspruch nehmen oder eine geringere Kreditsumme beantragen. 

Fall 2: Der Beleihungswert ist niedriger als der Kaufpreis

Meistens ist der Beleihungswert hingegen zu niedrig, um den gesamten Kaufpreis für die Immobilie zu decken. Langfristig betrachtet, brauchst du also zusätzliches Geld, um das Objekt vollständig bezahlen zu können. In der Regel deckst du diese Finanzlücke bei einer Immobilienfinanzierung durch Eigenkapital oder einen Bausparvertrag. 

Zusammenfassung

  • Der erste Schritt zu deiner Baufinanzierung oder Immobilienfinanzierung ist eine persönliche Beratung.
  • Der Berater kann dir daraufhin sagen, wie hoch die Beleihungsgrenze ist.
  • Die Höhe der Beleihungsgrenze liegt nur selten über dem Kaufpreis.
  • Meistens ist das Darlehen zu niedrig, um damit die gesamte Finanzierung zu stemmen.
  • Die Finanzlücke kannst du beispielsweise durch Eigenkapital schließen.

Eine Baufinanzierung beantragen

Eine eigene Immobilie zu erwerben, ist ein großer Schritt und meist eine Entscheidung fürs Leben. Umso wichtiger ist es im Vorfeld, sich gründlich Gedanken über die Finanzierung zu machen. Was kannst du dir heute leisten und was geschieht, wenn sich morgen deine Lebensumstände ändern? Welche Fördermöglichkeiten ergeben sich für dich und welche machen Sinn?

Du wirst im Internet eine ganze Reihe an Vergleichsrechnern finden, die dir möglicherweise einen Anhaltspunkt geben können. Doch am Ende ist eine Baufinanzierung eine höchst individuelle Angelegenheit, die passgenau auf dich und deine Lebenssituation zugeschnitten sein muss.

Die Experten von CLARK beraten dich zu deiner Vermögenssituation und helfen dir dabei, dir den Traum von den eigenen vier Wänden zu erfüllen.

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CLARK-Experte Nicolai Schieffer steht mit verschränkten Armen vor dunklem Hintergrund.

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