Disagio in der Baufinanzierung

Das Disagio ist ein Abschlag vom Nennwert bei Krediten. Es kann die monatliche Belastung verringern, erhöht aber in der Regel die Laufzeit des Darlehens.

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Das Wichtigste in Kürze

Wenn du einen Kredit aufnimmst, beispielsweise für eine Baufinanzierung oder den Kauf einer Immobilie, dann musst du über die kommenden Monate und Jahre der Laufzeit sowohl die Tilgung als auch die Zinsen auf das Darlehen an die Bank zurückzahlen. Das Disagio bedeutet in diesem Kontext, dass du dir ein Darlehen mit höherem Nennwert nimmst, dir aber nicht die vollständige Summe ausbezahlt wird. Der restliche Betrag verbleibt bei der Bank. Dort wird er als Abschlag genutzt, um einen Teil der Zinskosten bereits zu Beginn der Laufzeit zu erstatten. Für dich hat das einen verblüffenden Effekt: Du erhältst die gleiche Kreditsumme, dein Tilgungsplan enthält jedoch in vielen Fällen bei geschickter Berechnung einen geringeren monatlichen Abschlag, als würdest du von vornherein nur diese Kreditsumme leihen – allerdings zum Nachteil einer verlängerten Laufzeit.

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Mit einem Disagio leihst du dir mit einem Kredit mehr Geld als du benötigst.

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Damit wird sofort ein Großteil der Kreditzinsen zurückgezahlt, um die zukünftige monatliche Belastung zu verringern.

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Die Wirksamkeit des Disagios steigt mit der allgemeinen Höhe der Zinsen.

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Was ist ein Disagio?

In der Welt der Darlehen und Baufinanzierungen wird dir das hier gezeigte Funktionsprinzip unter mehreren Begriffen begegnen. Abgeld und Damnum werden auch als Synonyme für Disagio verwendet, sie alle bezeichnen dasselbe Prinzip. Wenn du ein Darlehen mit einer Disagio-Klausel aufnimmst, ist dessen Nennwert - also die volle Höhe der aufgenommenen Summe - um mehrere Prozent höher als die Kreditsumme, die du tatsächlich benötigst. Dieser Prozentsatz wird von der Bank einbehalten und nicht an dich ausbezahlt. Dieser zu viel geliehene, nicht ausgezahlte Betrag ist das Disagio bzw. das Damnum. Dieses wird von der Bank mit den Zinsen, die du insgesamt auf den Nennwert des Darlehens zu zahlen hast, verrechnet. Der Effekt: Das Institut bekommt einen Gutteil der Leihgebühr für den Kredit gleich zu Anfang zurück. In der Folge sinkt der Betrag, den du künftig monatlich zu zahlen hast – und zwar teilweise ganz erheblich –, weil die Bank bei einem entsprechend hohen Disagio schon den Löwenanteil der Zinsen zurückbekommen hat.

Ein vereinfachtes Beispiel: Du benötigst für eine Immobilie 180.000 Euro. Der Nennwert deines Darlehens wird jedoch auf 200.000 Euro festgelegt, du vereinbarst mit der Bank also ein Disagio von 10 Prozent oder 20.000 Euro. Diese 20.000 Euro nimmt die Bank als Vorauszahlung für die Zinsen auf die 200.000 Euro an. Damit sinkt der Zins, der noch von dir zu bezahlen ist, und deine Zahlungen enthalten hauptsächlich noch die reine Tilgung.

Das bedeutet bei Baufinanzierungen, dass deine Hypothek bzw. Grundschuld höher ist – du hast dir ja 200.000 Euro geliehen, obwohl nur 180.000 ausbezahlt wurden. Je nach Tilgungsplan kann so mitunter bei gleicher Rückzahlungssumme eine insgesamt längere Laufzeit entstehen, bis du schuldenfrei bist.

Das Gegenteil von Disagio, ist das sogenannte Agio, ein Aufschlag. Dieses findet jedoch eher in Aktienkäufen und Anleihen Anwendung, als bei Darlehen.

Zusammenfassung

  • Das Disagio bezeichnet einen Abschlag von deiner Kreditsumme.
  • Du leihst mehr als benötigt. Die Differenz wird zur Begleichung eines Großteils der Zinsen auf das gesamte Darlehen herangezogen.
  • Dadurch wird die monatliche Belastung geringer, wahrscheinlich steigt aber die Laufzeit.

Was du beachten solltest

Disagio aus steuerlicher Sicht

Das Disagio ist eine finanzielle Sondermaßnahme. In vielen normalen Fällen benötigst du es nicht. Das gilt speziell in der heutigen Situation, in der die Zinsen auch für Baufinanzierungen so niedrig sind, dass das Disagio seine Relevanz einbüßt.

Anders sieht es aus, wenn du die Immobilie (auch) baust bzw. erwirbst, um sie zu vermieten – beispielsweise ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung oder ein Zweifamilienhaus. In diesen Fällen hast du Werbungskosten in den Betriebsausgaben, die du steuerlich geltend machen kannst. Das Disagio kann, wenn die Zinsbindungsphase deines Tilgungsplans mindestens fünf Jahre beträgt, in Höhe von 5 Prozent sofort als Werbungskosten angegeben werden.

Allerdings sei angemerkt, dass es sich hierbei um ein steuerlich komplexes Gebiet handelt, das zudem unlängst durch richterliche Urteile verändert wurde (die 5 Prozent sind beispielsweise recht neu, vergleiche dazu das BFH-Urteil IX R 38/14). Bevor du dich für einen Kredit mit Disagio entscheidest, kannst du mit unseren CLARK-Experten und deinem Steuerberater darüber sprechen – denn es kommt sehr auf deinen individuellen Fall an, ob es sich für dich wirklich lohnt oder ob du mit einem Kredit, dessen Nennwert der von dir benötigten Summe entspricht, besser bedient bist.

Disagio bei ungewisser Zukunft

Egal ob Annuitätendarlehen oder Tilgungsdarlehen, in jedem Fall besteht deine monatliche Rückzahlung an die Bank immer aus Tilgung und Zinsen. Das kann gerade bei Baufinanzierungen eine hohe Belastung bedeuten. Daher kann ein Kredit mit Disagio dir ein wenig Sicherheit verschaffen. Dadurch, dass der Zinsanteil geringer wird, könntest du die Zahlungen auch dann noch bedienen, wenn deine Einkünfte nicht mehr so hoch sind wie zu Beginn der Laufzeit.

Doch auch hier solltest du sehr vorsichtig sein. Denn wenn deine Zukunft derart ungewiss ist, solltest du sehr genau prüfen, ob du momentan überhaupt das Wagnis eingehen möchtest, dich durch ein Darlehen lange finanziell zu binden – egal ob nun mit einem klassischen Kredit oder mit einem mit Disagio. Das gilt ganz besonders bei teuren Baufinanzierungen. Die finanzielle bzw. berufliche Zukunft sollte möglichst sicher sein, bevor man sich Zahlungsverpflichtungen für Jahrzehnte auflädt.

Zusammenfassung

  • Das Disagio mag zwar attraktiv wirken, ist jedoch in der Praxis der Darlehenswelt und dort speziell bei Privatpersonen eine Randerscheinung.
  • Generell ist das Disagio immer mit einem gewissen Risiko verbunden. Seine Wirksamkeit steigt mit der allgemeinen Höhe der Zinsen. Je niedriger diese liegen, desto weniger Nutzen bringt ein Disagio.
  • Wenn das Darlehen für eine (teil-)vermietete Immobilie benötigt wird, kann das Disagio ggf. als abzugsfähige Werbungskosten die Steuerbelastung reduzieren.
  • Ein Disagio kann bei unsicherer finanzieller Zukunft durch die verringerten monatlichen Zahlungen helfen – allerdings durch seine längere Laufzeit auch neue Probleme verursachen.

Eine Baufinanzierung beantragen

Eine eigene Immobilie zu erwerben, ist ein großer Schritt und meist eine Entscheidung fürs Leben. Umso wichtiger ist es im Vorfeld, sich gründlich Gedanken über die Finanzierung zu machen. Was kannst du dir heute leisten und was geschieht, wenn sich morgen deine Lebensumstände ändern? Welche Fördermöglichkeiten ergeben sich für dich und welche machen Sinn?

Du wirst im Internet eine ganze Reihe an Vergleichsrechnern finden, die dir möglicherweise einen Anhaltspunkt geben können. Doch am Ende ist eine Baufinanzierung eine höchst individuelle Angelegenheit, die passgenau auf dich und deine Lebenssituation zugeschnitten sein muss.

Die Experten von CLARK beraten dich zu deiner Vermögenssituation und helfen dir dabei, dir den Traum von den eigenen vier Wänden zu erfüllen.

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CLARK-Experte Nicolai Schieffer steht mit verschränkten Armen vor dunklem Hintergrund.

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