Ist Bausparen das Richtige für dich?

Bausparverträge sind nicht für alle immer die beste Kapitalanlage. Hier erfährst du die Vor- und Nachteile des Bausparen - und ob es sich für dich rentiert.

Das Wichtigste in Kürze

Jüngeren Menschen wird oft ein Bausparvertrag empfohlen. „Damit kannst du nichts falsch machen. Das ist eine gute Kapitalanlage!“ ist ein wohlwollender Rat aus der Familie, aber tatsächlich nicht der Beste. Bausparverträge sind das komplizierteste unter den klassischen Bankprodukten. Daher ist ein gutes Verständnis erforderlich, um sie sinnvoll einzusetzen – oder zu erkennen, wann du draufzahlst.

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Die Bausparsumme ist ausschließlich für den Erwerb oder die Modernisierung einer Immobilie bestimmt

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Der Bausparvertrag unterteilt sich in eine Anspar- und Darlehensphase

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Du kannst fürs Bausparen staatliche Zuschüsse erhalten

Wie funktioniert Bausparen?

Bausparsumme

Bei Abschluss eines Bausparvertrags wird die Bausparsumme bestimmt. Das ist der Betrag, der in die Immobilie investiert werden soll – entweder zum Kauf oder zur Modernisierung. Beim Kauf stellt die Bausparsumme üblicherweise nur einen Teil des gesamten Kaufpreises dar. Daneben steht das eingebrachte Eigenkapital und den Großteil der Investition machen weitere Baufinanzierungen aus.

Anspar- und Darlehensphase

Um diese Bausparsumme zu erreichen, gliedert sich der Vertrag in zwei Phasen. In der ersten Phase, der Ansparphase, wird ein monatlicher Betrag gespart und an die Bausparkasse gezahlt. Diese verzinst den Betrag in der vorher vereinbarten Höhe. Wurden auf diese Weise ca. 30-50% der Bausparsumme angespart, ist der Vertrag zuteilungsreif.

Du hast zu diesem Zeitpunkt die Möglichkeit, dir die gesamte Bausparsumme ausgezahlen zu lassen. Laut Bausparkassengesetz muss das Geld für wohnwirtschaftliche Zwecke verwendet werden.

Der Teil, der nicht durch dein Sparen abgedeckt wurde, wird zum Bauspardarlehen. Damit startet die zweite Phase des Vertrags: die Darlehensphase. Während du die Bausparsumme in deine Immobilie investiert hast, fallen nun über die nächsten Jahre die Raten für das Bauspardarlehen an. Die Zinsen wurden bei Abschluss deines Vertrags festgelegt. Der Vertrag ist beendet, wenn die Tilgung vollständig erfolgt ist.

Bausparen ohne Darlehen

Wenn du den Vertrag abgeschlossen hast, um ihn als Geldanlage zu nutzen, musst du das Bauspardarlehen nicht in Anspruch nehmen und zwangsweise etwas finanzieren. Als Anleger hast du zu dem Zeitpunkt zwei Möglichkeiten: Du lässt dir entweder das Guthaben auszahlen und beendest den Vertrag oder du sparst einfach weiter. Dabei verringert sich dein Anspruch auf das Darlehen (= Bausparsumme – angesparter Betrag), aber wenn du einen alten Vertrag mit einem attraktiven Zinssatz hast, lohnt sich das in der Niedrigzinsphase.

Unterschiedliche Tarife

Um möglichst viele unterschiedliche Bausparer zu bedienen, werden verschiedene Tarife angeboten. Dabei gibt es spezielle Varianten für diejenigen, die jeden Monat viel oder wenig investieren möchten. Das ist beispielsweise praktisch, wenn du noch viel Miete zahlst und nur einen kleinen Betrag neben den laufenden Kosten aufbringen kannst.

In manchen Tarifen wird angespartes Geld mit attraktiveren Renditen belohnt, um konkurrenzfähig zu anderen Geldanlagen zu sein. Ebenso gibt es Varianten, die einen besonders günstigen Kredit versprechen.

Weitere Spielarten betreffen die Mindestansparsumme, die Mindestwartezeit oder die Zuteilung des Bauspardarlehens. Wer sich heute noch nicht entscheiden kann, dem bleiben mit den Optionstarifen alle Möglichkeiten offen: Dort kann der Anleger während der Sparphase noch in einen anderen Tarif wechseln. 

Prinzip der Bausparkassen

Wie bei Banken gibt es öffentlich-rechtliche und private Bausparkassen. Sie bauen auf einem Kollektivgedanken auf: Alle, die einen Vertrag bei der gleichen Kasse abgeschlossen haben, zahlen in einen Topf ein. Über den Topf werden neben den Einzahlungen der Sparraten auch die Auszahlungen bedient. Die monatlichen Raten für die Bauspardarlehen fließen zurück in den Topf. Damit soll sichergestellt sein, dass jederzeit genügend Kapital vorhanden ist. In der Praxis kann dieses Prinzip dazu führen, dass der Kunde noch etwas warten muss, ehe der Darlehensanteil ausgezahlt werden kann.

Zusammenfassung

  • Die Bausparsumme ist der Gesamtbetrag, der zur Immobilieninvestition zur Verfügung steht.
  • In der ersten Phase des Bausparens wird mit monatlichen Sparraten ca. 30-50 Prozent der Bausparsumme angespart.
  • Das Bauspardarlehen wird ausgezahlt, sobald der Vertrag zuteilungsreif ist. Danach zahlst du monatlich für die Tilgung des Kredits.
  • Es gibt passende Tarife je nach Ziel: höhere Zinsen auf Gespartes oder zinsgünstige Bauspardarlehen sind nur zwei Beispiele.
  • Wenn du das Darlehen nicht nutzen willst, kannst du entweder dein Guthaben auszahlen lassen oder weiter sparen. Das lohnt sich bei alten Verträgen mit guten Konditionen.
  • Da die Auszahlung des Darlehens davon abhängt, wieviel andere Sparer einzahlen, kann es mitunter dauern, bis du die Bausparsumme zur Finanzierung erhältst.

Vor- und Nachteile

Mit dem Traum vom eigenen Heim oder dem Wunsch nach einer sicheren Kapitalanlage kommt oft der Bausparvertrag ins Spiel. Da er aber ein kompliziertes Produkt ist, lohnt es sich, die Vorteile sowie Nachteile genau einordnen zu können. Nur so kannst du entscheiden, ob Bausparen das Richtige für dich und deine Situation ist.

Ungewisse Auszahlung des Darlehens

Ob das Darlehen zum geplanten Zeitpunkt tatsächlich ausgezahlt wird, ist abhängig davon, wie viel im Bauspartopf des Anbieters vorhanden ist. Reicht das Kapital nicht aus, muss der Kunde auf die Zuteilung warten. Die Wartezeit kann mehrere Monate, im Extremfall bis zu anderthalb Jahre andauern.

Bei der Finanzierung einer Immobilie ist dies natürlich schlecht tragbar, daher bieten Bausparkassen ebenfalls Kredite zur Überbrückung an. Die anfallenden Zinsen sind jedoch nicht von den vertraglichen Vereinbarungen abgedeckt und unterliegen der aktuellen Situation am Geldmarkt.

Lange Ansparzeit

Ein Bausparvertrag ist nichts für Kurzentschlossene. Vertraglich wird eine Mindestlaufzeit vereinbart, welche nicht unter 18 Monaten liegt. Üblicherweise ist jedoch die Ansparzeit auf etwa sieben Jahre ausgelegt.

Hohe Kosten

Bausparverträge sind mit hohen Abschlusskosten verbunden. Die Gebühren für den Vertrag hängen von der Bausparsumme ab und werden zwischen 1,0% bis 1,6% festgelegt. Das heißt, für eine Bausparsumme von 50.000 Euro sind es zwischen 500 Euro und 800 Euro. Diese werden bei Abschluss dem Bausparkonto belastet und müssen erstmal mit dem anfänglichen Erspartem aufgeholt werden.

Außerdem berechnen manche Bausparkassen jährliche Kontoführungsgebühren. Dies ist allerdings unter Umständen nicht zulässig. Damit du nicht unnötig Kosten in Kauf nimmst und die Rendite deines Gesparten belastet wird, informiere dich zu diesem Sachverhalt am besten zum aktuellen Stand. Die CLARK-Experten stehen dir dafür gerne zur Verfügung.

Geldanlage mit Planungssicherheit

Ein Vorteil der Bausparverträge ist, dass sowohl die Haben- als auch die Sollzinsen schon bei Vertragsabschluss festgelegt werden. Das heißt, der Bausparer weiß genau, mit welchem Zinssatz das Gesparte belohnt wird und wie viel der Kredit kosten wird. Das gibt hohe Planungssicherheit und schließt jegliches Risiko aus.

Zudem ist die Geldanlage bei der Bausparkasse besonders sicher. Wie bei anderen Bankguthaben greift die gesetzliche Einlagensicherung, bei der Sparguthaben bis zu 100.000 Euro pro Kunde und pro Bank bzw. Bausparkasse abgedeckt sind. Das heißt, für den höchst unwahrscheinlichen Fall, dass eine Bausparkasse pleitegehen sollte, springt der Staat ein.

Abhängig von der Entwicklung des Zinsniveaus

Die beinahe alles entscheidende Frage bei der Beurteilung, ob sich ein Bausparvertrag lohnt, ist: Wie wird sich das Zinsniveau in den kommenden Jahren entwickeln? Da die Zinssätze bei Vertragsabschluss festgelegt werden, entscheidet das zukünftige Zinsniveau darüber, ob sich der Abschluss gelohnt hat oder nicht.

Ein Bausparvertrag ist nämlich eine Versicherung gegen zukünftig steigende Zinsen. Wenn du zum Beispiel in der aktuellen Niedrigzinsphase einen Vertrag abschließt, erhältst du zwar niedrige Sparzinsen, aber sicherst dir günstige Kreditzinsen. Das klingt erstmal sinnvoll, aber die hohen Vertragskosten beeinflussen dein finanzielles Ergebnis wesentlich.

Die Vergleichsgröße ist der vertraglich garantierte Zins zu dem Zinssatz, den du bei einer normalen Baufinanzierung in der Zukunft zahlen müsstest. Damit du dich nicht schlechter stellst, sollten die Zinsen um mindestens 2%, besser 3%, steigen. Der maßgebliche Zeithorizont für die Beurteilung ist die Länge der Ansparphase.

Staatliche Förderung nutzen

Einer der großen Pluspunkte beim Bausparen ist die staatliche Förderung. Unter bestimmten Voraussetzungen kannst du davon profitieren, dass der Staat dem Bausparer etwas hinzugibt. Damit hast du zwar immer noch die hohen Abschlusskosten, die zunächst deine Rendite belasten, aber die staatlichen Zuschüsse bessern diese wieder auf – und zwar teilweise so weit, dass sich der Bausparvertrag lohnen kann.

Zusammenfassung

  • Damit du einschätzen kannst, ob ein Bausparvertrag für dich infrage kommt, ist es wichtig die Vor- und Nachteile des Produkts zu verstehen.
  • Die Zuteilung des Darlehens kann sich, abhängig vom Kapital der Bausparkasse, um Monate verzögern. Berücksichtige dies bei deiner Planung.
  • Ein Bausparvertrag hat eine lange Ansparphase und immer eine Mindestlaufzeit, daher eignet er sich nicht für Kurzentschlossene zur Immobilienfinanzierung.
  • Die hohen Abschlusskosten gehen ins Geld und müssen bei der Überlegung, ob der Vertrag vorteilhaft ist, unbedingt eingerechnet werden.
  • Im Bausparvertrag werden die Zinsen für die Spar- und Darlehensphase zu Beginn festgelegt und du hast hohe Planungssicherheit.
  • Ob sich der Vertrag für Bausparer rentiert, hängt von der Entwicklung des künftigen Zinsniveaus ab.
  • Wer staatliche Förderung in Anspruch nehmen kann, verbessert die Rendite beim Bausparen.

Welche Förderungen gibt es?

Um eine Aussage treffen zu können, ob sich Bausparen rentiert oder nicht, solltest du einen Blick auf die Fördermöglichkeiten werfen. Wie so oft bei Zuschüssen vom Staat ist es ein etwas unübersichtliches Feld. Aber keine Sorge: wenn du nicht weiterkommst, freuen sich die CLARK Experten über deinen Anruf.

Vermögenswirksame Leistungen und Arbeitnehmer-Sparzulage

Grundsätzlich ist die Arbeitnehmer-Sparzulage eine Zulage vom Staat, mit welcher die Vermögensbildung von Arbeitnehmern unterstützt werden soll. Du erhältst sie, wenn du mit vermögenswirksamen Leistungen deines Arbeitgebers bestimmte Anlageformen besparst. Der Bausparvertrag ist eine davon.

Dabei darf der Bausparer jedoch nicht mehr als 17.900 Euro (oder 35.800 Euro bei gemeinsamer Veranlagung mit deinem Partner*in) zu versteuerndes Einkommen haben. Die geförderte Sparsumme pro Jahr ist 470 Euro (gemeinsam: 940 Euro) und die Zulage beträgt 9%. Damit kannst du also bis zu 43 Euro (gemeinsam: 86 Euro) zusätzlich erhalten.

Wohnungsbauprämie

Der Staat fördert den Wohnungsbau und unterstützt dafür Sparer mit der Wohnungsbau-Prämie. Dies gilt für Anteile an Bau- und Wohnungsgenossenschaften, aber natürlich auch für Bausparverträge. Deine jährlichen Einzahlungen werden mit zusätzlichen 8,8% belohnt. Allerdings gilt dies nicht unbegrenzt, sondern für einen jährlichen Höchstbetrag von 512 Euro (bei gemeinsam veranlagten Paaren 1.024 Euro). Demnach springt für dich eine Prämie von ca. 45 Euro (gemeinsam: ca. 90 Euro) heraus.

Um die Förderung zu erhalten, müssen außerdem einige Bedingungen erfüllt werden. Dein zu versteuerndes Einkommen darf nicht höher als 25.600 Euro (gemeinsam: 51.200 Euro) sein. Der Vertrag muss darüber hinaus sieben Jahre laufen, um die Prämie zu erhalten. Zusätzlich darf es sich nicht um die vermögenswirksamen Leistungen deines Arbeitgebers handeln, für die du schon die Arbeitnehmer-Sparzulage in Anspruch genommen hast. Zu guter Letzt muss der geförderte Sparvertrag wohnwirtschaftlich verwendet werden. Das heißt, eine Wohnung oder ein Haus kaufen, bauen, umbauen oder modernisieren.

Wohn-Riester

Diese Art der Riester-Förderung ist für diejenigen gemacht, die in die gesetzliche Rentenversicherung einzahlen. Der Staat möchte die Investition in Immobilien und damit das Wohnen ohne Miete im Alter unterstützen. Pro förderungsberechtigter Person kann die Riester-Zulage bis zu 175 Euro im Jahr betragen; Eltern erhalten für ihr Kind Extraprämien.

Eine Obergrenze für das Einkommen wie bei den anderen staatlichen Förderungen gibt es bei beim Riester-Bausparvertrag nicht, aber ein Förderhöchstbetrag ist festgelegt. Darüber hinaus gibt es eine Reihe von Regeln, wie zum Beispiel die Selbstnutzung der Immobilie und eine monatliche Mindestrate bezogen auf dein Bruttoeinkommen, welche für die Förderung eingehalten werden müssen. Außerdem gilt, dass für den gleichen Vertrag nicht mehrere Förderungen in Anspruch genommen werden können.

Zusammenfassung

  • Bausparer profitieren besonders, wenn staatliche Zuschüsse in Frage kommen.
  • Die Arbeitnehmersparzulage und Wohnungsbauprämie erhalten Sparer mit einem niedrigen Einkommen.
  • Die Förderung über Wohn-Riester verspricht die höchsten Zulagen, besonders mit Zuschüssen für Kinder, hat aber auch viele Vorbedingungen.

Wann ist Bausparen sinnvoll?

Bei all den Abwägungen zu Fördermöglichkeiten sowie Vor- und Nachteilen von Bausparverträgen stellt sich natürlich die Frage: "Wann ist Bausparen sinnvoll?" Die Antwort ist sehr individuell, weil sie von vielen Faktoren abhängt. Abgesehen von zwei eindeutigen Fällen gibt der Gesamteffektivzins einen Anhaltspunkt für den Vergleich von Krediten.

Junge Leute mit noch niedrigem Einkommen

Wenn du jung bist und noch ein niedriges Einkommen hast, kannst du von den Förderungen profitieren. Dies erhöhen signifikant deine Rendite in der Ansparphase, womit der Bausparvertrag attraktiv wird. Du nutzt ihn dann als sichere Geldanlage, um dein Vermögen besonders früh aufzubauen. Bevor du den Vertrag abschließt, prüfe jedoch noch einmal gründlich, ob du wirklich die Förderungen in Anspruch nehmen kannst, denn damit steht und fällt die Entscheidung.

Für Verdiener mit moderatem oder hohem Einkommen sind andere Geldanlagen besser geeignet, wenn Sparen das Motiv ist. Anleger investieren ihr Geld dann besser in Festgelder, das erzielt attraktivere Zinsen als Bausparen ohne Förderung - gerade in der Niedrigzinsphase.

Modernisierungen einer Immobilie

Wer eine Immobilie besitzt, braucht zwar keine hohen Mieten mehr bezahlen, nichtsdestotrotz werden aber in bestimmten Abständen Modernisierungen nötig - sei es die Heizungsanlage oder ein neues Badezimmer. Das ist teuer, keine Frage, und nicht immer reicht das vorhandene Vermögen aus. Allerdings finanzieren die wenigsten Banken in dieser Größenordnung. Falls sie es doch tun, handelt es sich meist nicht um günstige Konditionen.

Für Bausparkassen hingegen sind das die üblichen Summen, auf die sie spezialisiert sind. Damit kannst du langfristig die Modernisierung deiner Immobilie oder Eigentumswohnung planen, Geld dafür sparen, und - wenn du die Bedingungen erfüllst - von einer zusätzlichen staatlichen Förderung profitieren.

Gesamteffektivzins für den Vergleich

Es ist nicht immer einfach, sich durch den Dschungel an unterschiedlichen Tarifen und Angeboten zu schlagen. Komplizierter erscheint es noch, wenn nicht nur Bauspartarife untereinander, sondern zusätzliche Lösungen in den Vergleich einbezogen werden.

Denkbar ist nämlich auch folgende Variante: In den nächsten sieben Jahren sparst du und legst das Geld auf ein Tagesgeldkonto oder schließt ein Festgeld ab. Statt dem Bauspardarlehen nimmst du im Anschluss eine normale Baufinanzierung auf.

Wie kann so etwas miteinander verglichen werden? Ein gemeinsamer Nenner ist der effektive Jahreszins. Die Idee dahinter ist, dass bei einem Kredit die vereinbarten Zinsen nicht die tatsächliche finanzielle Belastung widerspiegeln, sondern auch die Kosten, wie Bearbeitungsgebühr oder Abschlussgebühr, berücksichtigt werden müssen. Der Gesamteffektivzins kalkuliert diese Positionen ein.

Für Kredite müssen Banken und Bausparkassen diesen angeben. Scheu dich nicht, danach zu fragen und dir die Zusammensetzung erklären zu lassen. Die Experten von CLARK stehen dir gerne bei deiner Entscheidungsfindung zur Seite.

Zusammenfassung

  • Junge Menschen, die noch ein niedriges Einkommen haben, können aufgrund der staatlichen Förderung gute Renditen beim Bausparen erzielen.
  • Für Modernisierungen der Eigentumswohnung oder eigenen Immobilie bieten zinsgünstige Darlehen bessere Konditionen.
  • Andere Baufinanzierungen können anhand des Gesamteffektivzinses untereinander verglichen werden.

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