Mietkauf
Immobilienerwerb auf Raten
Das Wichtigste in Kürze
Zukünftige Immobilienbesitzer gehen in ihrer Baufinanzierung eher den „klassischen“ Weg: Den gesamten Kaufpreis herausfinden, Eigenmittel zusammentragen, Kredit beantragen. Anschließend wird die Immobilie erworben oder errichtet.
Das ist jedoch weder die einzige Möglichkeit, um zum Besitzer eines Eigenheims zu werden, noch kommt sie für jeden infrage. Eine weniger traditionelle Herangehensweise der Immobilienfinanzierung ist eine gute Option: der Mietkauf. Mit dieser Finanzierung kannst du ebenfalls zum Immobilienbesitzer werden. Der Weg zum Eigenheim weicht jedoch deutlich vom Üblichen ab.
- Es gibt mehr als nur eine Option, um zum Eigenheimbesitzer zu werden.
- Der Mietkauf garantiert dir weder flexiblere Zahlung noch größere Sicherheiten, die das Objekt betreffen.
- Durch einen optionalen Mietkauf kannst du dir eine Immobilie reservieren.
Die Grundlagen des Mietkaufs
Mietkauf ist einfach erklärt: Du lebst in einer Immobilie als Mieter. Das heißt, das Haus bzw. die Wohnung (oder auch ein Grundstück) gehört nicht offiziell dir, sondern – noch – deinem Vermieter. Ein Mietkauf ändert dies. Konkret gibt es zwei mögliche Wege, einen Mietkauf zu realisieren: Beim klassischen Mietkauf wird von Anfang der Baufinanzierung an in einem speziellen Mietvertrag vereinbart, dass du zwar Miete zahlst, die Immobilie aber zukünftig übernehmen wirst. Deshalb fließt ein Teil deiner monatlichen Miete als anteiliger Kaufbetrag zum Besitzer. Du wirst nach einem festgelegten Zeitraum und mit entweder einer einmalig zahlbaren Restsumme oder nach monatlicher Abbezahlung des vollständigen Kaufpreises Besitzer der Immobilie. Der klassische Mietkauf ist die häufigste Variante dieser Art der Immobilienfinanzierung.
Beim optionalen Mietkauf lebst du als Mieter in einer Immobilie. Auch die monatlichen Zahlungen für die Miete fließen in der Regel nur für diesen Zweck. Der Unterschied zum klassischen Mietkauf ist, dass der Vermieter per Notar deinen Namen mit einem Vorkaufsrecht ins Grundbuch eintragen lässt. Damit kannst du das Objekt nach einigen gezahlten Mieten und einer gewissen Zeit zu einem bestimmten Kaufpreis erwerben. Durch das Vorkaufsrecht im Mietvertrag kann dir niemand zuvorkommen. Und der Vermieter müsste deine Erlaubnis für den Verkauf einholen, falls ein anderer Kaufinteressent auftauchen sollte. Für dich gibt es keinerlei Fristen oder Verpflichtungen bei der Baufinanzierung. Du kannst dich jederzeit entscheiden, die Immobilie zu erwerben – musst dann aber in aller Regel den vollen Kaufpreis auf einmal entrichten. Ebenso kannst du das Vorkaufsrecht bei dieser Finanzierung verfallen lassen.
Grundsätzlich gilt bei beiden Varianten, dass zwischen Mieter und Vermieter viele Details frei ausgehandelt werden können. Alles kann, nichts muss. Auch beim optionalen Mietkauf kannst du beispielsweise aushandeln, dass ein Teil der Mietzahlungen bereits als Kaufsumme für die Immobilie dient.
Zusammenfassung
- Es gibt noch andere Wege, einen Immobilienkauf abzuwickeln als durch das klassische Kreditgebeverfahren von Banken.
- So kannst du ein Eigenheim auch durch einen klassischen oder optionalen Mietkauf finanzieren. Beim klassischen Mietkauf kannst du deine Wunschimmobilie, während du sie bereits bewohnst, in Raten abbezahlen, während du dir bei der optionalen Version ein Vorrecht bei Verkauf sichern kannst.
- Bei beiden Versionen besteht für dich der Vorteil eines großen Verhandlungsspielraums.
Wie Mietkauf in der Regel funktioniert
Der Mietkauf kann sich in der Praxis sehr facettenreich zeigen. Üblicherweise geht es jedoch folgendermaßen vonstatten:
- Du bist entweder schon länger Mieter in dem Objekt oder ziehst neu darin ein. Der bisherige Vermieter möchte Haus bzw. Wohnung jedoch aus irgendeinem Grund veräußern. Ihr einigt euch auf einen Mietkauf. Nachfolgend schließt der Vermieter mit dir einen speziellen Vertrag, den Mietkaufvertrag. Aus diesem Vertrag geht zum einen hervor, wie lange die Mietkaufphase dauert und zum anderen wie hoch die Miete und der darin enthaltene Anteil des Kaufpreises ist – wobei es ist auch möglich, dass die komplette Miete zur Abtragung verwendet wird – und schließlich, ob nach Auslaufen des Vertrages noch eine Restzahlung von dir zu leisten ist. Ist dies der Fall, muss auch hier die Höhe des Betrags bereits festgelegt werden. Dieser Vertrag muss, damit alles rechtsgültig ist und ordnungsgemäß funktioniert, von einem Notar beglaubigt werden.
- Die Mietkaufphase beginnt für dich in der Regel damit, dass du eine Anzahlung auf den Kaufpreis leistest. Üblich sind zwischen 10 und 20 Prozent der gesamten Kaufsumme – auch hier ist diese jedoch Verhandlungssache. Nicht nur hinsichtlich der Höhe der Anzahlung, sondern auch, ob diese überhaupt geleistet werden muss.
- Du bewohnst das Objekt als normaler Mieter für den vereinbarten Zeitraum. Wenn alle vertraglichen Pflichten erfüllt wurden und keine Probleme bei den gezahlten Mieten vorlagen, erfolgt ein weiterer Termin beim Notar, bei dem du als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen wirst. Danach übergibt der Verkäufer dir die Schlüssel für dein neues Eigenheim.
Es gibt also keine gravierende Unterschiede zum „normalen“ Immobilienkauf. Im Gegensatz zu der herkömmlichen Baufinanzierung hast du allerdings sehr viel mehr Verhandlungsspielraum, da es sich meist um eine reine Angelegenheit zwischen Privatpersonen handelt. Das heißt allerdings auch, dass sich der Vertrag nachteilig für dich auswirken kann, solltest du dir bei den Formulierungen unsicher sein, kannst du dich immer an die Experten von CLARK wenden.
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Hol dir CLARKFür wen der Mietkauf sinnvoll ist
Warum verkauft jemand ein Objekt nicht direkt auf dem Markt oder lässt sich in absehbarer Zeit die monatlich fließenden Mieteinnahmen einer Immobilie freiwillig entgehen? Gründe dafür gibt es viele. Überraschend häufig finden sich Häuser für den Mietkauf bei Erben. Diese haben ein Haus, beispielsweise von ihren verstorbenen Eltern übernommen, wissen aber nicht so recht, wie es damit weitergehen soll. Mietkauf als Option bei der Baufinanzierung bietet ihnen zum einen Zeit für eine sinnvolle Übergangsfrist. Zum anderen liegen auf dem Haus eventuell Schulden, die sie vor dem Verkauf noch abzahlen möchten, wofür Mieteinnahmen hilfreich sein können. Oder es war weniger als zehn Jahre im Besitz der Verstorbenen, sodass die Erben bei einem direkten Verkauf eine Spekulationssteuer entrichten müssten.
Gründe für die Verkäufer gibt es also viele. Interessanter ist dagegen, welche Gründe es für dich als Käufer gibt. Das wohl einschlägigste Argument für viele ist: Du benötigst kein Darlehen und nur sehr geringes Eigenkapital, um zum Eigentümer zu werden. Hinsichtlich deiner beruflichen Situation kann dies ausschlaggebend sein, ob du zum Immobilieneigentümer werden kannst oder nicht. Bist du beispielsweise selbstständig beziehungsweise Freelancer und neu in der Branche. In dem Fall kann es sehr schwer bis völlig unmöglich werden, eine Bank zu finden, die dir einen Immobilienkredit gibt. Auch wenn du schon länger im Geschäft bist, steigen zwar deine Chancen auf einen Kredit, aber du erhältst ohne Angestelltenstatus nur einen mit schlechten Konditionen. Vor allem schlägt sich deine Selbstständigkeit auf die Zinszahlungen aus.
Oder du hast dich in ein Haus „verguckt“, möchtest dich aber momentan entweder noch nicht festlegen oder es fehlt dir aktuell noch das nötige Eigenkapital, um ein günstiges Darlehen zu bekommen. Gerade in jungen Jahren haben viele einfach noch nicht die Möglichkeit, viel Eigenkapital aufzubringen. Der Wunsch, ein Eigenheim zu besitzen und in absehbarer Zeit keine Miete mehr zahlen zu müssen, besteht auch bei vielen Jüngeren. Zuletzt ist es auch etwas Besonderes ein Haus sein eigen nennen zu können.
Ein weiterer Grund für einen Mietkauf kann auch deine aktuelle Schufa-Beurteilung sein. Hast du aktuell einen mehr oder weniger stark negativen Schufa-Score, wird dir keine Bank einen Kredit zur Finanzierung eines Eigenheims bewilligen. Beim Mietkauf kann die Kreditvergabe der Bank zunächst völlig außen vor gelassen werden. Es kann natürlich sein, dass du für die Abschlusszahlung eventuell noch einen Kredit aufnehmen musst, solltest du es nicht geschafft haben, genügend Kapital angespart zu haben. Schließlich sollte nicht die Sicherheit, die dir ein Mietkauf bietet, vergessen werden: Der Kauf läuft über viele Jahre hinweg. Mehr als genug Zeit also, um zu verhindern, dass sich bei deinem späteren Eigentum negative Überraschungen auftreten, die bei herkömmlicher Vorgehensweise erst nach dem Kauf eines Hauses in Erscheinung treten.
Zusammenfassung
- Für Verkäufer mach die Option eines Mietkaufs vor allem bei geerbten Immobilien Sinn, um beispielsweise eine hohe Steuerzahlung zu verhindern.
- Für Käufer wird die Möglichkeit des Mietkaufs besonders durch ihre berufliche Situation, ihren Schufa-Score oder persönlichen finanziellen Mittel attraktiv.
- Der Erwerb einer Immobilie beim Mietkauf kannst du in den meisten Fällen ohne externe Fördermittel wie Bankkredite finanzieren. Manche Käufer benötigen einen Kredit für die Zahlung der Abschlussrate, andere können diese aus ihrem Eigenkapital bezahlen.
Vor- und Nachteile des Mietkaufs
Vorteile
Die Vorteile für einen Mietkauf liegen auf der Hand. So besteht – zumindest am Anfang der Vertragslaufzeit – keine Notwendigkeit für einen Bankkredit oder ein hohes Eigenkapital. Auch wenn du bereits die Immobilie bezogen hast, musst du Reparaturen oder Modernisierungsarbeiten nur anteilig bezahlen. Auch wirken sich die Zinszahlungen nicht allzu sehr auf deinen Geldbeutel aus, die Zinsen sollten über die Laufzeit des Vertrages gleich bleiben. Außerdem verfügst du über einen großen Verhandlungsspielraum, was die Vertragsbedingungen betrifft. Zuletzt verfügst du über mehr Rechte als ein normaler Mieter, da du mit Unterzeichnung des Mietkaufsvertrages bereits zum wirtschaftlichen Eigentümer wirst.
Nachteile
Nachteilig ist dagegen, dass du mit höheren Mieten als gewohnt rechnen musst. Zudem musst du eine Abtragungssumme zahlen. Insgesamt fallen deshalb monatlich weitaus höhere Ausgaben an als bei einem normalen Mietvertrag. Unsicherheiten im Mietkauf können durch die persönliche Situation deines Vermieters entstehen, durch Tod oder Insolvenz können die bislang von dir gezahlten Summen eventuell verfallen. Dass du dein zukünftiges Eigenheim in Raten abzahlen kannst, bedeutet nicht, dass du in jeder Situation ohne Bankkredit auskommen wirst.
Braucht eine unerwartete Situation dein Erspartes auf, kann es sein, dass du auf Fördermittel zurückgreifen musst. Um dies zu verhindern, solltest du auch weiterhin für Rücklagen sorgen. Häufig, wenngleich nicht immer, sind Mietkaufobjekte weniger attraktiv, könnten somit nicht auf klassische Weise veräußert oder vermietet werden. Dass du als wirtschaftlicher Eigentümer eingetragen bist, verschafft der allerdings nicht universelle Rechte. So sind beispielsweise Fördermittel, die sonst für den Erwerb von Wohneigentum infrage kommen, hier in aller Regel keine Option.
Zusammenfassung
- Der Mietkauf verfügt über viele Vorteile, vor allem lässt sich die Finanzierung flexibler gestalten als beim klassischen Immobilienkauf.
- Nachteile lassen sich vor allem durch Verhandlungsgeschick bei Vertragsabschluss verhindern.
Was du noch wissen solltest
Bei Vertragsabschluss solltest du darauf achten, dass festgelegt wird, dass du immer deine bereits eingezahlten Gelder zurückbekommst, falls der Kaufabschluss aus irgendeinem Grund nicht zustande kommen sollte. Weiterhin solltest du auf einen maximal hohen Tilgungsanteil deiner Mietzahlungen bestehen, in keinem Fall sollte dieser weniger als 75 Prozent betragen. Weiterhin solltest du es dir einräumen lassen, dass du auch bei Liquiditätsproblemen, etwa aufgrund von Krankheit oder Arbeitslosigkeit, abgesichert bist. Behalte dir außerdem das Recht auf mindestens eine einmal jährliche Sondertilgungen vor, damit du wirtschaftlich gute Phasen nutzen kannst, um schneller zum endgültigen Eigentümer zu werden. Schließlich gilt die Immobilie selbst betreffend: Unterzeichne niemals einen Mietkaufvertrag, ohne dass ein von dir beauftragter Sachverständiger sich die Immobilie angesehen hat.
Außerdem gilt natürlich zu beachten: Auf keinen Fall solltest du zulassen, dass diese Angelegenheit im Rahmen deiner Immobilienfinanzierung als „Gentlemen’s Agreement“ vom Verkäufer behandelt wird. Alles, was du und der bisherige Eigentümer vereinbart, muss notariell beglaubigt werden. Nur dann hat es rechtlichen Bestand. Wenn du weitere Fragen hast, kannst du dich an die CLARK Experten wenden. Wir helfen dir mit professioneller und unverbindlicher Beratung dabei, die richtige Entscheidung zu treffen.
Nächste Schritte
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