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Baufinanzierung: Wie du die Vorfälligkeitsentschädigung berechnest

Willst du dein altes Darlehen kündigen, berechnen die Banken eine Gebühr in Form der Vorfälligkeitsentschädigung. Hier erfährst du, wie du sie berechnen kannst.

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Das Wichtigste in Kürze

Baufinanzierungen sind in den letzten Jahren günstig geworden. Bezahlst du immer noch einen teuren Hauskredit? Vielleicht wäre es an der Zeit, über eine Umschuldung nachzudenken, um günstigere Konditionen zu nutzen. Doch leider erweist sich das als gar nicht so einfach, wie man denkt. Willst du dein altes Darlehen kündigen, berechnen die Banken eine Gebühr in Form der Vorfälligkeitsentschädigung. Ihre Höhe hängt von der Restschuld, der Restlaufzeit sowie dem Zinssatz deiner Baufinanzierung ab. Banken müssen aber eventuelle Sondertilgungsoptionen und eingesparte Risikokosten einpreisen. Du kannst die Vorfälligkeitsentschädigung näherungsweise selbst berechnen und dann sehen, ob günstige Zinsen, die du durch eine Umschuldung bekommen könntest, sich letztendlich lohnen würden.

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Bei der Ablösung einer Baufinanzierung musst du fast immer eine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen.

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Banken berechnen die Höhe der Entschädigung anhand verschiedener Faktoren wie Zinssatz und Restlaufzeit.

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Du kannst die Entschädigungssumme selbst näherungsweise berechnen oder Onlinerechner nutzen.

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Die wichtigsten Daten für die Berechnung

Zunächst einmal denkt man, es ist gut, wenn du als Kreditnehmer deine Baufinanzierung schnell zurückzahlen möchtest. Doch aus Sicht der Banken stellt eine vorzeitige Kreditablösung ein Problem dar. Sie vermitteln Annuitätendarlehen mit einem langen Planungshorizont und möchten daher für die entgangenen Zinsen eine Entschädigung. Der Gesetzgeber erlaubt die Berechnung einer Vorfälligkeitsentschädigung, was selbst die KfW bei ihren Förderprodukten tut. Du möchtest als Kreditnehmer natürlich möglichst wenig für eine Umschuldung bezahlen. Doch wie lässt sich die Vorfälligkeitsentschädigung berechnen?

Das sollte bei der Berechnung berücksichtigt werden

Du kannst die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung für dein Darlehen bereits zu Hause näherungsweise berechnen. Dazu brauchst du folgende Informationen:

  • Höhe der Restschuld

  • monatliche Rate

  • Ende der eigentlichen Zinsbindung

  • Zinssatz deiner Baufinanzierung

Über den Ablösetermin und den Ablauf der Zinsbindung errechnet sich die Restlaufzeit. Ein Beispiel: Wenn du dein Darlehen für den Hauskauf über eine Zinsbindungsfrist von 10 Jahren abgeschlossen hast und es nach 5 Jahren kündigen sowie ablösen möchtest, bleibt eine Restlaufzeit von 5 Jahren. Restschuld und Sollzins der Baufinanzierung sind selbsterklärend. Außerdem müssen Banken immer berücksichtigen, ob Sondertilgungen in den Vertrag eingeschlossen sind.

Achtung: Deine Bank ist immer verpflichtet, eingesparte Risikokosten zu berücksichtigen und auszuweisen. Diese entstehen, weil eine Wiederanlage in festverzinsliche Papiere weniger riskant ist als ein Kundendarlehen. Leider weisen BGH-Urteile keinen klaren Richtwert für eingesparte Risikokosten auf. Banken haben daher einen gewissen Spielraum. Zusätzlich muss deine finanzierende Bank auch Verwaltungskosten zu deinen Gunsten ansetzen, welche der vorzeitige Ausstieg pro Jahr einspart. Somit ist klar, dass die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung sich von Anbieter zu Anbieter unterscheidet.

Das Ende der Zinsbindung darfst du nicht mit der Laufzeit bis zur Volltilgung verwechseln. Baufinanzierungen ziehen sich in der Rückzahlung über Jahr(zehnt)e. Daher wird der Kreditzins nicht über die gesamte Laufzeit fixiert, sondern oft für Zeiträume von zwischen 5 und 20 Jahren. Da nach Ablauf dieser Frist Rahmenbedingungen neu verhandelt werden, ist die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung auch nur bis dahin zulässig.

Tipp: Du hast für deine Immobilie ein Darlehen mit einer sehr langen Zinsbindung gewählt und tilgst schon länger als 10 Jahre? In diesem Fall kannst du deine Baufinanzierung mit sechsmonatiger Kündigungsfrist kündigen und musst keine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen.

Zusammenfassung

  • Die Vorfälligkeitsentschädigung hängt von der Restschuld, der Restlaufzeit sowie dem Zinssatz deiner Baufinanzierung ab.
  • Banken müssen eventuelle Sondertilgungsoptionen und eingesparte Risikokosten einpreisen.
  • Das Ende der Zinsbindung ist nicht zwingend auch der Zeitpunkt, an dem der Baukredit vollständig getilgt wird.

So wird die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet

Für die Berechnung werden im Grunde die Zinskosten errechnet, welche du bis zum Ende der laufenden Zinsbindungsphase noch zahlen musst. Ausgehend von Restschuld und Tilgungsleistung kannst du einfach die monatlichen Zinskosten errechnen.

Tipp: Du solltest hier auch Sondertilgungen berücksichtigen. Der BGH hat in der Vergangenheit entschieden, dass diese Möglichkeit – sofern sie besteht – auch ohne die entsprechenden finanziellen Mittel eine Rolle spielen muss.

Anhand der Rahmenbedingungen können der Zinsschaden und damit die entgangenen Gewinne errechnet werden. Diese bilden die Grundlage für die Vorfälligkeitsentschädigung. Ein einfaches Beispiel: Die Restschuld von 150.000 Euro wird zu 800 Euro im Monat getilgt. Abgelöst wird im Dezember 2020. Die Zinsbindung würde per Vertrag erst im November 2025 auslaufen. Der Zins beläuft sich auf 2,50 Prozent. Der zum Ende der Zinsbindungsfrist zu zahlende Kreditzins liegt bei rund 12.930 Euro. Abzuziehen sind noch Risiko- und Verwaltungskosten. Diese Faktoren lassen sich allerdings nur schätzen bzw. sind erst aus dem Angebot der Bank zur Vorfälligkeitsentschädigung zu entnehmen. Achtung: In vielen Fällen ist die Vorfälligkeitsentschädigung höher als der Zinsschaden. Diese Tatsache wird von Verbraucherverbänden regelmäßig moniert. Der Grund liegt darin, dass die Banken in ihre Berechnungen negative Zinsen einpreisen. Bei Allgemein-Verbraucherkrediten ist dies verboten. Baufinanzierungen sind aus diesem Kanon allerdings herausgelöst. Es bleibt abzuwarten, wie die Rechtsprechung in den kommenden Jahren solche Berechnungen bewertet.

Vorfälligkeitsentschädigung berechnen: Onlinerechner helfen

Berechnungen zur Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung sind nicht ganz unkompliziert. Das gilt besonders bei Darlehen mit sehr langen Restlaufzeiten. Du kannst dir die Mühe in der Praxis sparen. Das Thema Vorfälligkeitsentschädigung kocht bei Verbraucherverbänden und in den Medien immer wieder hoch. Inzwischen haben verschiedene Plattformen und Organisationen eigene Rechner entwickelt, die sich recht einfach bedienen lassen. Erforderlich sind hierfür die oben genannten Informationen zur Restlaufzeit und der verbleibenden Kreditschuld.

Wichtig: Nutze zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung nicht den erstbesten Onlinerechner. In der Praxis erkennst du recht schnell, wo die Unterschiede liegen.

Entsprechend unterschiedlicher Herangehensweisen – in Bezug auf eingesparte Risiko- oder Verwaltungskosten – unterscheiden sich die Ergebnisse teils sehr deutlich. Sehr wichtig ist an dieser Stelle der Blick auf die Bewertung negativer Zinsen. Onlinerechner, welche diesen Aspekt völlig ausklammern, führen dich schnell auf die falsche Fährte.

Warum lohnt es sich für dich als Kreditnehmer, solche Tools zu benutzen? Ganz einfach: Banken berechnen Vorfälligkeitsentschädigungen natürlich in ihrem Sinne. Durch den Griff zu einem Onlinerechner kannst du herausfinden, in welchem Spektrum sich die Vorfälligkeitsentschädigung bewegen sollte. Sofern das berechnete Beispiel der Bank stark davon abweicht, liefern Rechner erste Indizien, welche dich zu einem Anwalt führen können. Der hilft dir dann, dich gegen zu hohe Vorfälligkeitsentschädigungen zu wehren.

Zusammenfassung

  • Du kannst die Vorfälligkeitsentschädigung für dein Baudarlehen näherungsweise selbst berechnen.
  • Einige Posten wie die Einpreisung negativer Zinsen oder die Berücksichtigung entfallender Risiko- und Verwaltungskosten lassen sich jedoch nur schätzen.
  • Onlinerechner können dir bei der Berechnung helfen.

So gehst du mit der Vorfälligkeitsentschädigung bei deiner Baufinanzierung um

Banken verlangen für ein vorzeitig abgelöstes Baudarlehen eine Vorfälligkeitsentschädigung. Hiermit wird der Zinsschaden kompensiert. Für die Ermittlung der Höhe brauchst du verschiedene Informationen, zum Beispiel über die Höhe der Restschuld, mögliche Sondertilgungen und die Laufzeit bis zum Ende der Zinsbindung. Um nicht selbst zu Stift, Papier und Taschenrechner greifen zu müssen, kannst du auf Onlinerechner setzen. Diese berücksichtigen meist auch negative Zinsen – einen umstrittenen Aspekt, den Banken bei Darlehen für Immobilien allerdings einpreisen. Mit dem Wissen um die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung kannst du berechnen, ob günstige Zinsen durch eine Umschuldung sich letztendlich lohnen.

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