Ein Paar sitz auf einem Sofa und bespricht etwas an ihrem Laptop während ihre Kinder spielen.

Baufinanzierung - Mieten oder Kaufen?

Steht der nächste Umzug an, kann sich die Frage stellen, ob man eine Immobilie lieber mieten oder kaufen sollte. Beides hat seine Vor- und Nachteile.

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Das Wichtigste in Kürze

Viele Menschen träumen vom Eigenheim, doch nicht immer ist eine Immobilien- oder Baufinanzierung günstig. Du solltest dich daher intensiv mit der Frage beschäftigen, wann das Mieten die bessere Option ist als das Kaufen. Hierbei kommen zahlreiche Faktoren zum Tragen. Es handelt sich um eine Entscheidung, die du im Einzelfall treffen musst.

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Das Kaufen und das Mieten bringen je spezifische Vorteile, aber auch Nachteile mit sich.

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Du musst im Einzelfall prüfen, was du dir leisten kannst und welches Konzept besser zu dir passt.

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Das Kaufpreis-Miete-Verhältnis hilft dir dabei einzuschätzen, ob die Investition lohnt.

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Mieten oder kaufen – was ist besser?

Einzelfallentscheidung statt pauschaler Antwort

Immer wieder wird behauptet, der Kauf einer Immobilie sei grundsätzlich die bessere Wahl. Das ist allerdings nicht richtig. Zwar ist es einfacher, sich ein Vermögen aufzubauen, wenn das Geld in eine eigene Immobilie fließt, anstatt in die Miete. Trotzdem kann auch die Mietwohnung ein attraktives Wohnkonzept mit vielen Vorteilen darstellen. Ob du lieber mieten oder kaufen solltest, gilt es daher im Einzelfall zu prüfen – anhand deiner finanziellen Situation und deiner persönlichen Vorlieben.

Vor- und Nachteile beim Mieten

Beide Konzepte bringen spezifische Vor- und Nachteile mit sich. Wenn du eine Wohnung oder ein Haus mietest, genießt du ein hohes Maß an Flexibilität. Du kannst theoretisch jederzeit deinen Mietvertrag kündigen und umziehen. Weiterhin musst du dich um Fragen wie die Instandhaltung nicht selbst kümmern und genießt zahlreiche Rechte gegenüber deinem Vermieter. Du hast also weniger Verantwortung und geringere laufende beziehungsweise Nebenkosten. Allerdings hast du als Mieter eben auch Nachteile, und zwar:

  • Das Geld für die Miete kannst du nicht anderweitig anlegen, um ein Vermögen aufzubauen.

  • Du musst somit Geld zusätzlich zur Seite legen, um im Alter dieselben finanziellen Verhältnisse zu haben wie mit Wohneigentum.

  • In vielerlei Hinsicht bist du auf den Vermieter angewiesen und somit weniger frei, beispielsweise bei der Gestaltung oder Instandhaltung der Wohnräume.

Vor allem aber werden in immer mehr Städten die steigenden Mietpreise sowie der Wohnungsmangel zum Problem. Es kann für dich also schwierig werden, überhaupt noch eine (bezahlbare) Mietwohnung zu finden.

Vor- und Nachteile beim Kaufen oder Bauen

Nicht selten ist der Immobilienkauf für einstige Mieter daher eine Notlösung, weil sie keine günstige Mietwohnung finden. Ein Schritt, der gut durchdacht sein will, denn eine Haus- oder Baufinanzierung stellt ein gewisses finanzielles Risiko dar. Zwar locken derzeit niedrige Zinssätze, doch die Anschlussfinanzierung kann teuer werden. Zudem darfst du die Kosten (und die Zeit) für die Instandhaltung sowie die Nebenkosten nicht unterschätzen. Dein Vermögen ist durch eine eigene Wohnung beziehungsweise ein eigenes Haus gebunden, du kannst es nicht anderweitig nutzen oder anlegen. Dadurch und durch deine Ortsbindung bist du weniger flexibel. Schnell kann die Immobilie daher auch zur Belastung werden. Gerade, wo der Wohnraum knapp und teuer ist, ist der Kauf also nicht immer die bessere Option gegenüber der Miete. Findest du jedoch das richtige Objekt und eine passende Finanzierung, profitierst du von folgenden Vorteilen:

  • Du hast eine höhere Planungssicherheit als Mieter, da du keine Mietsteigerungen befürchten musst.

  • Du kannst dein Geld zur Vermögensbildung nutzen anstatt für die Mieten.

  • Deine gestalterische Freiheit ist größer.

  • Du hast in vielen Fällen mehr Platz, einen Garten oder andere Vorzüge gegenüber der Mietwohnung.

Vor allem als stabile Wertanlage und Altersvorsorge ist der Immobilienkauf beziehungsweise -bau für viele Menschen attraktiv. Allerdings gilt das eben nur, wenn du über ausreichend Eigenkapital und Einkommen verfügst, um eine entsprechende Finanzierung zu bewältigen.

Zusammenfassung

  • Sowohl das Kaufen als auch das Mieten kann sich lohnen.
  • Beide Optionen bringen spezifische Vorteile, aber auch Nachteile mit sich.
  • Du musst im Einzelfall prüfen, was du dir leisten kannst und welches Konzept besser zu dir passt.

Wann lohnt sich der Kauf einer Wohnung?

Käufer kommen unterm Strich oft besser weg

Es gibt gute Gründe für das Mieten, trotzdem stehen Käufer finanziell oft besser da, wie eine einfache Rechnung deutlich macht. Angenommen, du zahlst 800 Euro Miete pro Monat, so kannst du diese nicht anderweitig anlegen. Zahlst du hingegen 800 Euro pro Monat an einer Eigentumswohnung oder einem eigenen Haus ab, so bildest du damit aktiv dein Vermögen. Du müsstest also im Fall der Miete zusätzlich 800 Euro im Monat anlegen, beispielsweise in Aktien, um dasselbe Vermögen zu bilden. Insgesamt müsstest du dann 1.600 Euro pro Monat aufbringen, um schlussendlich dasselbe Vermögen zu besitzen. Grundsätzlich lohnt sich der Kauf einer eigenen Immobilie somit in vielen Fällen – jedoch sind in der Praxis bei dieser Rechnung noch deutlich mehr Faktoren zu berücksichtigen, zum Beispiel die Kaufnebenkosten.

Die niedrigen Zinsen nutzen

Der oft wichtigste Faktor beim Kauf einer Immobilie ist der Zinssatz. Derzeit profitierst du als Käufer von sehr niedrigen Zinsen. Das macht den Immobilienerwerb vergleichsweise günstig. Allerdings sorgen die niedrigen Zinsen zugleich dafür, dass aktuell viele Menschen ein Haus oder eine Eigentumswohnung kaufen möchten. Das wiederum treibt den Kaufpreis für Immobilien in die Höhe. Viele Immobilien sind daher überteuert, sie könnten in den kommenden Jahren an Wert verlieren. Vor allem, wenn du das Haus oder die Eigentumswohnung eines Tages (vielleicht) wieder verkaufen möchtest, musst du daher weitere Faktoren neben dem Zins einberechnen, wie eben den Kaufpreis oder die Rendite.

Zusammenfassung

  • Mieter und Käufer stecken monatlich hohe Geldsummen ins Wohnen. Während Käufer dadurch jedoch zugleich Vermögensaufbau in eigener Sache betreiben, entsteht bei Mietern durch das Abführen der Miete kein Vermögen.
  • Aufgrund des Niedrigzinsumfelds ist der Immobilienerwerb zurzeit vergleichsweise günstig.
  • Die hohe Nachfrage treibt jedoch auch den Kaufpreis. Dass die Preise irgendwann wieder fallen und die Immobilien an Wert verlieren, ist nicht ausgeschlossen.

Wichtige Einflussfaktoren auf deine Entscheidung

In der Praxis reicht es also nicht aus, die Miethöhe der Höhe deiner Kreditraten gegenüberzustellen. Vielmehr gibt es viele weitere Einflussfaktoren, die du einkalkulieren musst. Dazu gehören:

  • Kaufnebenkosten

  • Kosten für die Instandhaltung oder Modernisierung des Wohneigentums

  • Kostenrisiko für eine Anschlussfinanzierung

  • voraussichtliche Rendite der gekauften Immobilie

  • Eigennutzung vs. Vermietung von Haus oder Eigentumswohnung

  • Lage der Immobilie

  • Kaufzeitpunkt

Schließlich ist es vor allem die Preisentwicklung, die am Ende darüber bestimmt, ob Käufer oder Mieter besser dastehen. Für Laien ist es aber oftmals schwierig, realistische Einschätzungen darüber zu treffen, ob die Preise für das Haus beziehungsweise die Wohnung in den kommenden Jahrzehnten eher steigen oder eher sinken werden. Einerseits steigt die Nachfrage nach Wohnraum vor allem in den Großstädten stetig an, andererseits wird die Wohnungsknappheit durch den demografischen Wandel in den kommenden Jahren entschärft. Das ist nur ein Beispiel von vielen, das deutlich macht, wie schwierig die Entscheidung ist. Ob Mieter oder Käufer besser wegkommen, lässt sich oftmals erst im Nachhinein sagen.

Mieten oder kaufen?

Falls du dich nicht entscheiden kannst, ob du weiterhin lieber mieten möchtest oder tatsächlich zu Eigenheimbesitzer werden willst, kann es hilfreich sein, die Kosten beider miteinander zu vergleichen. Der Kauf oder Bau einer Immobilie ist nicht zuletzt auch eine Entscheidung über eine große finanzielle Belastung. Die monatlichen Kosten, die auf dich zukommen, kannst du abwägen, indem du deine monatliche Miete mit der monatlichen Darlehenshöhe vergleichst. Im Hinterkopf solltest du dabei allerdings behalten, dass es sich bei der Miete im Gegensatz zu dem Darlehensbetrag um eine sich leicht verändernde Summe handelt, sie kann durch einen Umzug oder Korrektur des Vermieters schnell ansteigen oder sich verringern. Bei der Kostenkalkulierung solltest du außerdem darauf achten, nicht Äpfel mit Birnen zu vergleichen, sondern Wohnobjekte mit ähnlicher Wohnfläche, Alter und Niveau - hinsichtlich der Ausstattung - gegenüber zu stellen.

Die aktuell niedrigen Zinsen für Darlehen macht den Kauf einer Immobilie durchaus attraktiv für viele, die die hohen Mieten satt sind. Du solltest diese Entscheidung allerdings nicht nur aus rein finanzieller Sicht treffen, sondern vor allem aufgrund deiner individuellen Bedürfnisse und Situation. Musst du beispielsweise wegen deines Berufes häufig umziehen, wird sich ein Bau nicht für dich lohnen.

Das Mieten kann eine Entscheidung aus Überzeugung sein

Der Immobilienkauf ist in vielen Fällen sinnvoll, aber kein Muss, um dein Geld optimal anzulegen. Eine Wohnung zu mieten, bedeutet schließlich nicht, dass du dir kein Vermögen aufbauen kannst. Du hast keinen Kredit für einen Hauskauf aufgenommen, sondern kannst frei über dein Geld verfügen und flexibler auf andere Anlageformen wie beispielsweise Aktien aufteilen. Zudem profitierst du von den weiteren Vorteilen als Mieter, die bereits geschildert wurden. Viele Menschen wählen die Miete daher freiwillig, obwohl sie sich einen Hauskauf leisten könnten. Es handelt sich um eine Grundsatzentscheidung, die du nicht nur aus finanzieller Hinsicht treffen solltest. Nur ist es dann ggf. wichtig, ein anderes Konzept für deinen individuellen Vermögensaufbau sowie deine Altersvorsorge zu entwickeln.

Zusammenfassung

  • In vielen Fällen ist der Immobilienkauf die bessere Geldanlage.
  • Der Entscheidung gehen komplexe Berechnungen voraus.
  • Die Niedrigzinsen sind nur ein Faktor von vielen, vor allem die Wertentwicklung des Eigentums ist relevant.
  • Das Verhältnis von Miete und Kaufpreis kann dir dabei helfen, einzuschätzen, ob sich eine Investition lohnt.
  • Schlussendlich handelt es sich um eine Grundsatzentscheidung, die du individuell treffen musst.

Eine Baufinanzierung beantragen

Eine eigene Immobilie zu erwerben, ist ein großer Schritt und meist eine Entscheidung fürs Leben. Umso wichtiger ist es im Vorfeld, sich gründlich Gedanken über die Finanzierung zu machen. Was kannst du dir heute leisten und was geschieht, wenn sich morgen deine Lebensumstände ändern? Welche Fördermöglichkeiten ergeben sich für dich und welche machen Sinn?

Du wirst im Internet eine ganze Reihe an Vergleichsrechnern finden, die dir möglicherweise einen Anhaltspunkt geben können. Doch am Ende ist eine Baufinanzierung eine höchst individuelle Angelegenheit, die passgenau auf dich und deine Lebenssituation zugeschnitten sein muss.

Die Experten von CLARK beraten dich zu deiner Vermögenssituation und helfen dir dabei, dir den Traum von den eigenen vier Wänden zu erfüllen.

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CLARK-Experte Nicolai Schieffer steht mit verschränkten Armen vor dunklem Hintergrund.

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