Neufinanzierung von Immobilien

Was ist eine Neufinanzierung?

Die Finanzierungsinstrumente dienen dazu, Geldmittel für einen bestimmten Zweck – etwa den Kauf einer Immobilie – zusammenzutragen. Sie teilten sich auf in die Neufinanzierung und die Umfinanzierung. Für dich als Privatperson könnte die Umfinanzierung beispielsweise darin bestehen, dass du ein bestehendes Darlehen durch eine Umschuldung ablöst, dabei aber genug leihst, um auch ein neues Projekt zu den jeweils besten Konditionen zu finanzieren. Der Zinssatz, die Tilgung oder auch die Laufzeit können bei der neuen Finanzierung angepasst werden. Die Neufinanzierung hingegen beginnt bei null. Neues Projekt, neuer Finanzierungsbedarf, neue Modelle zur Finanzierung – eben eine Neufinanzierung.

Die Bestandteile der Neufinanzierung

Von einer Neufinanzierung spricht man immer dann, wenn für eine zu erwerbende bzw. bauende Immobilie komplett neue Finanzmittel zusammengetragen werden müssen. Unter der Neufinanzierung finden sich wiederum zwei Elemente zusammen.

Das Eigenkapital 

Das sind alle Gelder, die du selbst beschaffen kannst, ohne dafür auf Kredite durch die Bank zurückzugreifen. Dazu zählen nicht nur deine eigenen Finanzmittel, sondern beispielsweise auch solche, die du durch das Veräußern eigener Besitztümer bekommen könntest. Im Bereich privaten Immobilienerwerbs gilt als Faustregel, dass das Eigenkapital einen Anteil von mindestens 25 Prozent der Gesamtkosten betragen sollte – 10 bis 15 Prozent entfallen auf die Baunebenkosten, der Rest auf die tatsächlichen Kosten für Erwerb, Errichtung oder Sanierung.

Das Fremdkapital

Darunter fällt alles, was du dir von einer Bank zur Baufinanzierung leihen müsstest. Als Fremdkapitalanteil kommen bei der Immobilienfinanzierung viele verschiedene Varianten infrage: Aktiendarlehen, Annuitätendarlehen, Bauspardarlehen, Forward-Darlehen, Grundschulddarlehen, Hypotheken und KfW-Darlehen sind die für den Privatbereich wichtigsten Baufinanzierungen. Das bedeutet: Eigenkapital + Fremdkapital = Neufinanzierung.

Neufinanzierung: Diese Punkte sollten immer beachtet werden

Welche Geldmenge wird benötigt? Soll das Eigenheim gebraucht sein oder neu gebaut werden? Es gibt bei der Neufinanzierung viele Variablen, die berücksichtigt werden müssen. Du solltest jedoch einige Punkte immer im Fokus behalten.

Sprich mit neutralen Experten

Besonders Fremdfinanzierungen sind ein unglaublich vielschichtiges Thema voller einzelfallabhängiger Lösungen. „Jeder Kredit ist anders“ ist nicht nur ein hohler Werbeslogan. Für eine zum persönlichen finanziellen Spielraum passende Baufinanzierung ist ein individuelles Angebot notwendig. Grundsätzlich solltest du deshalb immer im Vorfeld eine Beratung von neutralen Experten in Anspruch nehmen, falls du kein beruflicher Finanzprofi bist – gern können unsere CLARK-Experten dafür deine erste Anlaufstelle sein. Denn: Bei allen Experten, die im Auftrag von Kreditinstituten arbeiten, besteht das Risiko einer gewissen Befangenheit. Bei unseren Experten ist das nicht der Fall, CLARK vergibt schließlich keine Darlehen.

Das Eigenkapital maximieren

„Eigenkapital is King“. Dieses Motto gilt nicht nur unter angehenden Eigenheimbesitzern, sondern auch bei den Banken. Je größer der Anteil des Eigenkapitals an der Neufinanzierung, desto besser. Dafür gibt es gute Gründe:

1.  Die nötige Fremdfinanzierung ist insgesamt geringer, damit auch der Schuldenanteil.

2. Geringere Fremdfinanzierungssummen, also kleinere Darlehen, stellen für die Banken ein geringeres Risiko dar.

3. Kleinere Darlehen bei der Immobilienfinanzierung bedeuten deshalb meist geringere Zinsen und in jedem Fall einen insgesamt geringeren prozentualen Anteil von Zinsen an den Gesamtkosten. Es wird also möglichst viel Geld ins Haus gesteckt, nicht als Leihgebühr an die Bank abgeführt.

4. Die Schuldenphase ist bei gleicher Abtragungsleistung kürzer und damit auch die Laufzeit der Finanzierung. Das Haus ist also schneller abbezahlt, sein Besitzer schuldenfrei.

Tatsächlich ist möglichst hohes Eigenkapital für alle Beteiligten ein Gewinn, den du immer anstreben solltest, auch wenn du dazu kreativ vorgehen musst.

Zinsniveau diktiert Zinsbindung

Bei den meisten Immobilienfinanzierungen gibt es ein Ablaufdatum, lange bevor der Kredit zurückbezahlt wurde: das Ende der Zinsbindungsfrist. Bei vielen Darlehen beginnt die wählbare Bandbreite bereits bei 10 Jahren Sollzinsbindung (einige ermöglichen auch 5), dann geht es in Fünfjahresschritten bis 20 oder 30 Jahre. Hierbei gilt: Wenn das Zinsniveau (der Leitzins) zu Beginn der Finanzierung niedrig ist, solltest du eine möglichst lange Zinsbindungsfrist beantragen. Wenn das Zinsniveau bei Beginn hingegen hoch ist, solltest du eine möglichst kurze Frist beantragen.

Derzeit herrscht ein ausgesprochenes Niedrigzinsniveau, da ist Ersteres sinnvoll. Jenseits dieser Ausnahmephase solltest du jedoch auch als Finanzlaie das Zinsniveau verfolgen – sprich auch dazu gern unsere CLARK-Experten an. Zwischen falscher und richtiger Zinsbindungsfrist können mehrere Tausend Euro stehen, die du entweder sparst oder draufzahlst.

Maximal vergleichen

In früheren Jahren gingen viele Kreditnehmer für eine Neufinanzierung einfach zur Hausbank. Heute jedoch solltest du gerade bei einer Immobilienfinanzierung offener sein, die Hausbank sollte nur ein Ort sein, an dem du ein Angebot einholst. Du solltest bei mindestens fünf verschiedenen Kreditinstituten Konditionsanfragen stellen, denn die Unterschiede zwischen den Angeboten mögen zwar vielfach nur im Nachkommabereich liegen, das kann aber bei der Endsumme große Unterschiede ausmachen.

Die KfW bietet bei Baufinanzierungen bestimmte Förderprogramme mit besonderen Konditionen etwa im Bereich Energieeffizienz. Auch staatliche Förderleistungen wie Wohn-Riester-Verträge können eine Immobilienfinanzierung am Ende günstiger machen.  

Nie ohne Reserve

Sowohl beim Kauf wie beim Bau von Eigenheimen ist es heute möglich, sehr frühzeitig konkrete Endpreise genannt zu bekommen. Allerdings solltest du dich niemals nur darauf verlassen und die Neufinanzierung darauf ausrichten. Es kann immer teurer werden und erfahrungsgemäß wird es das auch, insbesondere, je mehr Bauleistungen zu erbringen sind. Anders ausgedrückt: Die Gesamtkosten einer recht neuen Bestandsimmobilie, die vielleicht nur neue Innenwandfarben benötigt, sind gut zu kalkulieren. Kommen jedoch umfangreiche Sanierungsarbeiten hinzu oder muss das Haus von Grund auf errichtet werden, lassen sich die tatsächlichen Kosten und damit die nötige Höhe der Baufinanzierung viel schlechter im Vorfeld abschätzen. Egal ob Eigen- oder Fremdfinanzierung, die Neufinanzierung sollte mindestens 5 Prozent höher ausfallen, als der Gesamtpreis anfänglich taxiert wurde.

Immer mit Sondertilgungsoption

Egal ob du die Überfinanzierung hinterher doch nicht benötigst oder ob du während der Laufzeit überraschend zusätzliche Einkünfte hast: Es ist immer gut, die Option zu haben, die Fremdfinanzierung durch zusätzliche Zahlungen schneller zurückzuzahlen. Achte darauf, dass du jedes Jahr mindestens 5 Prozent der geliehenen Summe zusätzlich tilgen darfst. Doch Vorsicht: Höhere Werte gehen oft mit (etwas) höheren Zinsen einher. Berechne also zuvor realistisch, ob du derart hohe Zusatztilgungen überhaupt erreichen wirst.

Viel tilgen, aber den Alltag nicht vergessen

Dieser Punkt wird oft vernachlässigt. Grundsätzlich möchtest du natürlich schnell aus der Fremdfinanzierung herauskommen. Ein hoher Eigenmittelanteil ist eine wichtige Basis dafür. Zudem solltest du auch darauf achten, einen Tilgungsanteil vertraglich festzulegen, der jenseits eines Prozents liegt. Aber auch hierbei solltest du sehr genau und mithilfe von Experten rechnen. Es bringt nichts, wenn du die nächsten Jahre extreme Tilgungsraten vorweisen kannst, dir dadurch aber sprichwörtlich die Luft zum Atmen nimmst. Was du in monatlichen Raten für die Finanzierung zurückzahlst, sollte auch im Höchstfall nicht mehr als 45 Prozent deines Nettohaushaltseinkommens (also dein Nettoeinkommen plus das eines etwaigen Partners) betragen. Vielleicht ginge mehr, aber es kann immer Unvorhergesehenes passieren – und dann ist es gut, wenn du wenigstens ein kleines Polster an Eigenmitteln hast, statt der Baufinanzierung womöglich noch einen Konsumkredit zur Seite stellen zu müssen.

Eine Baufinanzierung beantragen

Eine eigene Immobilie zu erwerben, ist ein großer Schritt und meist eine Entscheidung fürs Leben. Umso wichtiger ist es im Vorfeld, sich gründlich Gedanken über die Finanzierung zu machen. Was kannst du dir heute leisten und was geschieht, wenn sich morgen deine Lebensumstände ändern? Welche Fördermöglichkeiten ergeben sich für dich und welche machen Sinn?

Du wirst im Internet eine ganze Reihe an Vergleichsrechnern finden, die dir möglicherweise einen Anhaltspunkt geben können. Doch am Ende ist eine Baufinanzierung eine höchst individuelle Angelegenheit, die passgenau auf dich und deine Lebenssituation zugeschnitten sein muss.

Die Experten von CLARK beraten dich zu deiner Vermögenssituation und helfen dir dabei, dir den Traum von den eigenen vier Wänden zu erfüllen.