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Bereitstellungszinsen bei der Baufinanzierung

Bei einer Baufinanzierung wirst du oft mit sogenannten Bereitstellungszinsen konfrontiert. Was das ist und wie du sie möglichst gering hältst.

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Das Wichtigste in Kürze

Eine Baufinanzierung ist häufig für den Kreditnehmer und die Bank schwieriger planbar als eine Immobilienfinanzierung. Es kann zum Beispiel passieren, dass du ein Darlehen oder Teile eines Darlehens später als vereinbart in Anspruch nimmst. Da der Kreditgeber die Kreditsumme aber auch während dieser Wartezeit bereithalten muss, berechnet er in solchen Fällen oft sogenannte Bereitstellungszinsen. Diese sind mitunter sogar höher als der Effektivzinssatz für deine Baufinanzierung. Es gibt aber Möglichkeiten, Zusatzkosten durch die Bereitstellungszinsen zu vermeiden oder zu verringern.

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Viele Baufinanzierer verlangen Bereitstellungszinsen für die Zeit zwischen Auszahlungsreife und Abruf des Geldes.

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Die vertraglich vereinbarte bereitstellungszinsfreie Zeit sollte möglichst lang sein.

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Vertragsklauseln und Verhandlungen mit der Bank können Bereitstellungszinsen vermeiden oder reduzieren.

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Baufinanzierungen und Bereitstellungszinsen

Was sind Bereitstellungszinsen?

Der Bereitstellungszins wird fällig, wenn dir die Bank ein Darlehen zur Verfügung stellt und du es nicht zum vereinbarten Termin in Anspruch nimmst. Der Zins betrifft somit den Zeitraum zwischen der Auszahlungsreife gemäß Kreditvertrag und dem Zeitpunkt, zu dem du die Kreditmittel tatsächlich komplett abrufst. Vor allem bei Bauvorhaben umfasst dieser Zeitraum nicht selten mehrere Wochen, Monate oder sogar Jahre, und du rufst das Baudarlehen in Teilen ab, je nach Baufortschritt. Dementsprechend teuer können dich diese zusätzlichen Zinsen zu stehen kommen. Details zu den Bereitstellungszinsen müssen im Kreditvertrag geregelt sein, ansonsten brauchst du keine Bereitstellungszinsen zu zahlen.

In den Ohren vieler Menschen klingt es ungerecht, Zinsen für Geld zahlen zu müssen, das sie nicht in Anspruch nehmen. Das Problem an der Sache ist aber, dass die Bank dieses Geld über den gesamten Zeitraum hinweg zur Verfügung stellen muss und somit nicht anderweitig verwenden kann, um Gewinn zu erwirtschaften. Es handelt sich bei den Bereitstellungszinsen somit um eine Form der Entschädigung, die der Kreditnehmer an die Bank entrichtet.

Bereitstellungszinsen bei der Kalkulation bedenken

Viele Bauherren unterschätzen, wie hoch diese zusätzlichen Kosten für die Darlehensbereitstellung werden können. Sie versäumen dann, diese Kosten korrekt in die Kalkulation einzubeziehen – oder, was noch besser wäre, sie gleich durch den richtigen Vertragsabschluss gering zu halten. In welcher Höhe solche Bereitstellungszinsen anfallen, ist zwar von Bank zu Bank verschieden, in vielen Fällen liegt der Zinssatz derzeit aber bei etwa drei Prozent pro Jahr. Zum Vergleich: Der Effektivzinssatz für Baufinanzierungen liegt im Moment häufig deutlich niedriger.

Die Bereitstellungszinsen werden nicht direkt in den Effektivzins des Darlehens einberechnet, was sie zu einer Form von versteckten Kosten macht. Je länger sich die Auszahlung verzögert, desto höher werden diese Kosten. Beim Abschluss einer Finanzierung ist es daher für dich wichtig, den Zinssatz für die Bereitstellung zu kennen und ihn in deiner Kalkulation zu berücksichtigen.

Zusammenfassung

  • Bei einer Baufinanzierung kommt es vor, dass das Darlehen nicht zum vereinbarten Zeitpunkt in Anspruch genommen wird.
  • In diesem Fall stellt die Bank monatlich sogenannte Bereitstellungszinsen in Rechnung.
  • Die Höhe dieser Zusatzkosten liegt oft über dem Effektivzinssatz für die Baufinanzierung und kann diese daher sehr teuer machen.

Bereitstellungszinsen reduzieren

Bereitstellungszinsfreier Zeitraum

Wenn du bei der Bank einen Kredit für den Bau einer Immobilie beantragst, solltest du auch die zusätzlichen und versteckten Kosten berücksichtigen und vergleichen. Zu diesen versteckten Kosten gehören, wie gesehen, die Bereitstellungszinsen. In der Regel ist es möglich, eine bereitstellungszinsfreie Zeit mit der Bank zu vereinbaren – in vielen Verträgen ist ein solcher Zeitraum, in dem keine zusätzlichen Kosten für nicht abgerufenes Geld fällig werden, ohnehin vorgesehen. Jedoch gibt es je nach Kreditinstitut große Unterschiede bezüglich der Länge dieses bereitstellungszinsfreien Zeitraums. Bei der Auswahl des Kredits für deine Immobilie solltest du dich also für ein Angebot mit langer Zeit ohne Bereitstellungszinsen entscheiden – allerdings sind natürlich auch andere Faktoren relevant, wie die Kreditsumme und der Sollzins.

Mit dem Kreditgeber verhandeln

Bei manchen Kreditgebern kannst du den Zeitraum im Rahmen der Kreditverhandlung verlängern – dieses Entgegenkommen der Bank geht in der Regel mit höheren Darlehenszinsen einher. Die Höhe der Bereitstellungszinsen zu berechnen, ist jedoch oft schwierig, da du bei einer Baufinanzierung nur bedingt absehen kannst, wann und in welcher Höhe du das Darlehen abrufen wirst. Daher ist es nicht immer leicht vorauszusehen, ob die längere bereitstellungszinsfreie Zeit die höheren Zinsen rechtfertigen.

Natürlich kannst du auch später, wenn das Bauvorhaben und der Kreditvertrag bereits laufen, an den Kreditgeber herantreten und versuchen, eine Verlängerung der bereitstellungsfreien Zeit auszuhandeln. Sollte sich der Kreditgeber darauf einlassen, wird er dafür vermutlich einen Zinsaufschlag veranschlagen.

Eine andere Möglichkeit ist es, mit dem Kreditgeber über die Höhe der Bereitstellungszinsen zu verhandeln. Hier kann es sich auszahlen, Vergleichsangebote mit an den Verhandlungstisch zu bringen.

Bereitstellungszinsen übertragen

Mitunter kommt es bei Bauvorhaben zu Verzögerungen, die auch den vollständigen Abruf des Kredits hinausschieben. Sind für diese Verzögerungen andere verantwortlich, etwa der Bauträger, so können die Bereitstellungszinsen auf den Verursacher übertragen werden. Voraussetzung sind entsprechende Vereinbarungen im Vertrag mit dem Bauträger.

Bereitstellungszinsen absetzen

Ist die zinsfreie Bereitstellung nicht (mehr) möglich, so kannst du die anfallenden Kosten zumindest steuerlich geltend machen. Du gibst sie in der Steuererklärung an und setzt sie bei den Herstellungskosten ab. Das geht allerdings nur, wenn du die Immobilie später nicht selbst bewohnst, sondern sie vermietest. Bewohnst du einen Teil der Immobilie, so kannst du immerhin den auf den vermieteten Teil entfallenden Betrag absetzen. Die Bereitstellungszinsen können nur für das Jahr geltend gemacht werden, in dem sie bezahlt wurden.

Zusammenfassung

  • In der Regel sieht der Kreditvertrag eine bereitstellungszinsfreie Zeit vor.
  • Zusatzkosten durch die Bereitstellungszinsen können auf verschiedene Weise vermieden oder verringert werden.
  • Vermietest du deine Immobilie, kannst du die Zinsen in der Steuererklärung geltend machen.

Fazit

Eine Menge Baufinanzierer verlangen Bereitstellungszinsen für die Zeit zwischen Auszahlungsreife und Abruf des Geldes. Hierbei sollte die vertraglich vereinbarte bereitstellungszinsfreie Zeit möglichst lang sein. Vertragsklauseln und Verhandlungen mit der Bank können Bereitstellungszinsen vermeiden oder reduzieren. Wenn du noch Fragen hast, kannst du dich an die CLARK Experten wenden. Wir helfen dir mit professioneller und unverbindlicher Beratung dabei, die richtige Entscheidung zu treffen.

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CLARK-Experte Nicolai Schieffer steht mit verschränkten Armen vor dunklem Hintergrund.

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