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Was Verbraucher:innen angesichts der aktuell steigenden Bauzinsen tun sollten

Mit Blick auf die aktuellen Bauzinsen raucht Verbraucher:innen hierzulande der Kopf. Dabei stellen sich viele die gleichen Fragen: Ist jetzt noch der richtige Zeitpunkt, eine Immobilie zu kaufen? Bekomme ich noch ein gutes Darlehen? Und was passiert mit meiner Anschlussfinanzierung?

Ein Ende des Zinsanstiegs scheint nicht in Sicht. Ein CLARK-Experte rät Verbraucher:innen daher, jetzt zu handeln, und gibt hilfreiche Tipps für Immobilienbesitzer:innen und -käufer:innen.

Fast verdoppelt: Bauzinsen steigen aktuell stark

Negativzinsen auf Sparkonten, bleibender Leitzinskurs der EZB und steigende Zinsen bei Banken – für Verbraucher:innen sieht es aktuell nicht rosig aus. So haben sich innerhalb der letzten Monate die Kosten für Immobiliendarlehen fast verdoppelt: Während im Januar der durchschnittliche Jahreszins bei 0,97% lag, liegt er im Mai bereits bei 2.44%.

Doch wer ist von diesen Entwicklungen am stärksten betroffen? CLARK-Vorstand und Versicherungsexperte Dr. Marco Adelt berichtet: „Wir erhalten derzeit vor allem Anfragen von Menschen, die noch kein Eigentum besitzen, aber zeitnah kaufen wollen. Die aktuell steigenden Bauzinsen sorgen bei ihnen für Unsicherheit. Die erheblichen Mehrkosten beim Erwerb führen dazu, dass sie weniger für ihr Geld bekommen.“

Nicht nur Kaufinteressierte, auch Immobilienbesitzer:innen geraten bei den aktuellen Entwicklungen ins Schwitzen:

Dr. Marco Adelt, COO und Co-Gründer von CLARK
Dr. Marco Adelt, COO und Co-Gründer von CLARK

„Darlehensnehmer:innen, bei denen die Sollzinsbindung zeitnah ausläuft, haben sich vor einigen Jahren noch in Sicherheit gewogen und mit gleichbleibend niedrigen Zinsen gerechnet. Ihnen droht nach Finanzierungsablauf eine böse Überraschung.“

So kann man sich vor den Folgen der Kostenexplosion schützen

Viele Eigenheimbesitzer:innen müssen schon jetzt mit einer höheren Restschuld nach Ablauf ihrer Zinsbindung rechnen. Zur Vermeidung von ungewollt hohen Kosten, empfiehlt der CLARK-Experte: „Bei wem innerhalb der nächsten fünf Jahre die Sollzinsbindung der Finanzierung ausläuft, sollte sich jetzt die Konditionen für die Anschlussfinanzierung sichern.“

Denn wer bei der Anschlussfinanzierung plötzlich mit höheren Bauzinsen konfrontiert wird, hat laut Adelt nur zwei Optionen: „Entweder wird die monatliche Tilgungsrate erhöht oder der Zeitraum, in dem man den Kredit abbezahlt, wird verlängert. Letzteres kann vor allem dann problematisch werden, wenn die Finanzierung dadurch weit in den Ruhestand hineinverschoben wird. Wegen des geringeren Einkommens achten Banken bei der Kreditvergabe nämlich darauf, dass Kredite bis dahin weitgehend abbezahlt sind.“

So wirken sich die aktuell hohen Bauzinsen auf die Tilgung aus

Nach Ablauf der Sollzinsbindung (je nach Vereinbarung bspw. nach 10, 15 oder 20 Jahren) muss für die Restschuld eine Anschlussfinanzierung im Sinne eines neuen Kreditvertrags vereinbart werden. Sind die Zinsen bis dahin gestiegen, bedeutet das höhere Kosten. Um diese zu schultern, muss entweder die monatliche Rate oder der Finanzierungszeitraum erhöht werden.

Wer beispielsweise einen Kredit über 500.000 Euro zu 1 % Zinsen aufgenommen und eine jährliche Tilgung von 3 % vereinbart hat, zahlt eine monatliche Rate von 1.666,67 Euro und würde über 28,78 Jahre finanzieren.

Nach 10 Jahren Laufzeit würde die Restschuld noch 342.312,24 Euro betragen. Sind die Zinsen bis dahin aber auf 3 % gestiegen, erhöhen sich plötzlich allein durch die Zinsen die Mehrkosten um 99.540,94 Euro. Um diese zu schultern muss entweder die Laufzeit um fast fünf Jahre von insgesamt 28,78 auf 33,13 erhöht werden, wobei die Rate auch dadurch schon leicht auf 1.711,56 Euro steigen würde, oder die Rate muss erheblich angehoben werden, will oder muss man im Zeitraum der insgesamt 28,78 Jahre finanzieren. Um im vorgesehenen Zeitraum seine Immobilie abbezahlt zu haben, müsste die monatliche Rate um fast 18 Prozent(!) auf 1.988,66 Euro angehoben werden, das sind 321,99 Euro monatliche Mehrausgaben.

Weil eine solch drastisch gestiegene Rate nicht von jedem problemlos gezahlt werden kann und die gesamte Finanzierung dadurch in Gefahr gerät, spricht man auch von der sogenannten „Tilgungsfalle“.

So vermeidet man die Tilgungsfalle

Doch wie lässt sich die beschriebene Tilgungsfalle vermeiden? Auch hier hat der Versicherungsexperte einen Tipp: „Um sicher zu gehen, sollte man frühstmöglich von der Sondertilgung Gebrauch machen.“ Dabei handelt es sich um eine jährliche Sonderzahlung, mit der Kreditnehmer:innen zusätzlich zur monatlichen Rate ihre Schulden abbauen können. „Auf diese Weise lässt sich die Restschuld bis zum Auslaufen der Zinsbindung senken und die monatliche Belastung bei Aufnahme eines neuen Annuitätendarlehens gleichbleibend groß halten.“

Dabei muss die Verlängerung des Darlehens bei der bisherigen Bank nicht unbedingt die beste Option sein: „Wichtig ist, dass man sich mehrere Angebote von verschiedenen Banken einholt und unabhängig beraten lässt“, so Adelt weiter. „Ein sogenanntes Forward-Darlehen kann in der Regel schon bis zu drei Jahren vor Ablauf der Zinsbindung abgeschlossen werden. Das kann sich lohnen, wenn absehbar ist, dass die Zinsen in der Zukunft höher liegen könnten als die aktuellen Bauzinsen.“

Doch nicht nur die Zinsen steigen. Der allgemeine Wohnraummangel, die damit verbundene gute Auftragslage im Bausektor, Fachkräftemangel und Lieferengpässe in Folge von Coronapandemie und Ukrainekrieg lassen Bau- und Immobilienpreise förmlich explodieren – die anhaltende Inflation belastet Verbraucher:innen zusätzlich. Eine Besserung ist derzeit nicht in Sicht, eher im Gegenteil. Deshalb scheint aus Perspektive des Experten gerade jetzt der richtige Zeitpunkt zu sein, um sich entweder für den Kauf einer Immobilie zu entscheiden oder sich als Kreditnehmer:in Gedanken um die Anschlussfinanzierung zu machen. Die Expert:innen von CLARK beraten hierzu kostenlos und unverbindlich.