Ein Haus wird gebaut

Der Kredit für den Hausbau – Das Wichtigste zusammengefasst

Ein Hauskredit ist eine finanzielle Herausforderung. Was du bei der Wahl des Kredites für Deine Immobilie unbedingt beachten solltest, erfährst du hier!

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Das Wichtigste in Kürze

Du willst einen Kredit aufnehmen, um in ein Eigenheim zu investieren. Damit aus dem Traum vom Haus kein Albtraum wird, solltest du überlegt vorgehen. Analysiere sowohl deine finanziellen Möglichkeiten als auch die Sonderkonditionen, die sich im Kleingedruckten der Kreditverträge verstecken. Wir haben für dich zusammengefasst, wie du deine Immobilie möglichst günstig und vorteilhaft finanzieren kannst.

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Einen Immobilienkredit kannst du in der Regel über hohe Summen und lange Laufzeiten aufnehmen.

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Unterschiede beim Zins können die Finanzierung deutlich günstiger oder teurer machen.

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Faktoren wie etwa Eigenkapital und Zinsbindung haben Einfluss auf deinen Kredit.

Immobilienfinanzierung aufnehmen: Zuerst den Bedarf ermitteln

Der wichtigste Schritt vor der Immobilienfinanzierung ist die Bestandsaufnahme:

  1. Wie viel kostet die gewünschte Immobilie?

  2. Welche Mittel stehen dir zur Verfügung?

Aus beiden Summen ermittelst du eine Schnittmenge. Gehe dabei Schritt für Schritt vor.

1. Haushaltsrechnung durchführen

Um auszuloten, wie groß der Bedarf für die Baufinanzierung ist, brauchst du zuerst einen Überblick über deine finanziellen Möglichkeiten. Bei der Bestandsaufnahme ermittelst du, wie viel Geld dir zur Verfügung steht. Du fängst bei deinem monatlichen Einkommen an – egal, ob du angestellt oder selbständig bist. Wenn du (regelmäßig) Kapitaleinkünfte beziehst oder vielleicht schon Mieteinnahmen erhältst, können diese mit einfließen. Wichtig ist die Regelmäßigkeit: Das Ganze muss für einen Hausbau oder Hauskauf planbar sein.

Im zweiten Schritt geht es darum, deine laufenden Ausgaben gegenzurechnen. An dieser Stelle wird die Miete für deine aktuelle Wohnung ausgelassen. Zu den Ausgaben zählen jedoch die Rechnungen für Strom und Gas: Die Bewirtschaftung deiner Wohnimmobilie kostet schließlich auch Geld. Du findest die Nebenkosten auf der Betriebskostenabrechnung für deine Mietwohnung. Zusätzlich solltest du laufende Ausgaben berücksichtigen. Dazu gehören u. a.:

  • Telefon

  • Internet

  • Lebensmittel

  • Versicherungen

  • Hygiene

Unterm Strich steht die Summe, die für die monatliche Rate übrig bleibt. Ist sie dir zu hoch? Alternativ kannst du auch deine aktuelle Kaltmiete als grobe Richtschnur für die Höhe der monatlichen Tilgung heranziehen. Die hast du bislang schließlich auch für deine Wohnung bezahlt. Hier noch einmal die Haushaltsrechnung im Überblick:

Einnahmen - Regelmäßige Ausgaben = Maximale monatliche Rate für den Immobilienkredit

Zu den Einnahmen zählen unter anderem das Einkommen, Mieteinnahmen, Kapitaleinkünfte. Die Regelmäßigen Ausgaben können beispielsweise Lebensmittel, Hygiene, Telefon, Internet, Versicherungen, Kfz, Notreserve sein.

2. Passende Objekte suchen

Du weißt nun, wie hoch die monatliche Rate maximal sein darf. Mit dieser Summe und deinem Eigenkapital kannst du nun den Höchstpreis für deine künftige Immobilie berechnen und dich auf die Suche machen: nach einem passenden Haus, Grundstück oder Bauangebot.

Behalte im Hinterkopf, dass nicht allein der Preis entscheidet. Standortfaktoren und Zustand – gerade beim Hauskauf aus dem Bestand – spielen eine genauso große Rolle. Denn wenn du aus deiner Mietwohnung in der Stadt aufs Land ziehst, kostet die Mobilität deutlich mehr.

Solltest du hingegen selbst den Bau deiner eigenen Immobilie planen, geht es zunächst um das Grundstück. Danach folgt die Suche nach einem Baudienstleister. Hier kann neben Bauträgern mit schlüsselfertigen Fertighäusern auch ein Architekt mit einem individuellen Entwurf und entsprechenden Bauunternehmern infrage kommen.

3. Nebenkosten und Puffer einkalkulieren

Kaufpreis und Tilgungsleistung geben dir grob die Richtung vor. Viele angehende Eigenheimbesitzer machen jedoch einen Fehler: Sie kalkulieren zu knapp. Das heißt: Sie setzen die mögliche Rate zu hoch an und haben keinen Puffer für Unvorhergesehenes.

Möglichst schnell das Darlehen zu tilgen, ist aus ökonomischer Sicht vorteilhaft. Allerdings musst du auch daran denken, dass es schell finanziell eng werden kann – etwa, wenn dein Auto kaputt geht. Empfehlenswert ist, einen Puffer in die Planung einzubeziehen. So bleibst du flexibel und kannst im Alltag reagieren.

Tipp: In deine Berechnung muss auch das Thema Nebenkosten für die Immobilie einfließen. Dazu gehören die Grunderwerbsteuer, die Kosten für den Notar sowie das Grundbuchamt und möglicherweise eine Maklerprovision. Kalkuliere hierfür noch einmal zehn bis 15 Prozent des Kaufpreises für dein Haus ein.

Zusammenfassung

  • Vor der Wahl einer Immobilie oder Abschluss eines Kredites brauchst du einen Überblick über deine finanziellen Möglichkeiten.
  • In einer Haushaltsrechnung werden alle regelmäßigen Einnahmen und Ausgaben gegenübergestellt.
  • Aus der Haushaltsrechnung ergibt sich die maximal mögliche Monatsrate für deinen Immobilienkredit.
  • Mit den gewonnenen Informationen kannst du passende Immobilien und daraufhin den passenden Immobilienkredit finden.

Einen günstigen Kredit für Immobilienbau und -kauf finden

Auf der Suche nach passenden Darlehen für deine Immobilie ist es keine gute Idee, den erstbesten Kredit zu unterschreiben. Verdeutliche dir, welche Verantwortung du eingehst. Eine Baufinanzierung wird über Jahrzehnte getilgt. Schon ein um 0,25 Prozentpunkte höherer Zinssatz macht bei 100.000 Euro auf zehn Jahre Volltilgung (1 Prozent vs. 1,25 Prozent) einen Unterschied von etwa 1.300 Euro.

1. Kredite vergleichen und günstige Zinsen finden

Wichtiges Kriterium für den Immobilienkredit ist der Zinssatz. In den letzten Jahren hat die Finanzmarktsituation einen starken Zinsrutsch erlebt. Deshalb bekommst du heute einen Immobilienkredit zu niedrigen Zinsen. Trotzdem solltest du immer mehrere Darlehen miteinander vergleichen. Da es schnell um sechsstellige Summen geht und es die Laufzeiten beträchtlich sind, sind wenige Prozentpunkte bereits entscheidend.

2. Eine passende Zinsbindung wählen

Konsumkredite für einen neuen Fernseher sind in der Regel in zwölf bis 24 Monaten getilgt. 200.000 Euro und mehr für einen Immobilienkredit bewegen sich in anderen Dimensionen. Die Rückzahlung zieht sich oft über Jahrzehnte.

Zwar schreiben Banken die Konditionen am liebsten über kurze Fristen zwischen fünf und zehn Jahren fest. Aber bei einem niedrigen Zinsniveau macht es sich bezahlt, eine längere Zinsbindungsfrist zu wählen. Dann erhebt die Bank einen Aufschlag und der Zins für das Darlehen steigt leicht. Im Gegenzug hast du allerdings Planungssicherheit und kannst lange deine günstige Hauskauf-Finanzierung nutzen. Außerdem kann es passieren, dass das Zinsniveau während der Laufzeit wieder steigt und du dann nur eine Anschlussfinanzierung zu deutlich höheren Zinsen bekommen würdest.

Liegen die aktuellen Zinsen hingegen sehr hoch, wählst du eine eher kurze Zinsbindung. In solchen Fällen kannst du darauf hoffen, nach Ablauf von fünf Jahren bereits einen deutlich günstigeren Immobilienkredit zu finden.

3. Die anfängliche Tilgung hoch ansetzen

Darlehen haben den Vorteil, Verbindlichkeiten auf einen langen Zeitraum zu strecken. Das solltest du nicht überstrapazieren, denn jeder Monat mehr kostet dich Zinsen. Deshalb ist anfangs eine höhere Tilgung zu empfehlen. Dann zahlst du auch niedrigere Zinssätze. Nutze jedes gesparte Prozent Zinsen für ein zusätzliches Prozent Tilgung!

Das folgende Rechenbeispiel zeigt dir, was du nach 15 Jahren bei einer um einen Prozentpunkt höheren Tilgung für deinen Immobilienkredit sparst:

Kreditsumme Zinsbindung Zinssatz Anfängliche Tilgung Monatliche Rate Restschuld nach 15 Jahren Zinskosten nach 15 Jahren Kostenunterschied
Immobilienkredit I 220.000 Euro 15 Jahre 2,5% 20.000 Euro 605,00 Euro 132.376 Euro 21.276 Euro
Immobilienkredit II 220.000 Euro 15 Jahre 1,5% 605,00 Euro 163.221 Euro 52.121 Euro 30.845 Euro

Am ersten Fall erkennst du, dass du bei gleicher Rate nach 15 Jahren bereits über 30.000 Euro mehr abgezahlt hast. So sparst du bei deiner Finanzierung viel Geld.

4. Sondertilgungen beachten

Sondertilgungen sind eine Vertragskondition, die zum Joker werden kann. Hier räumt die Bank dir das Recht ein, einen Teil der Restschuld außerhalb des vereinbarten Ratenplans zu tilgen. Dafür wird keine Vorfälligkeitsentschädigung erhoben. Geschickt genutzt, kannst du so deinen Immobilienkredit schneller entschulden.

Manche Banken lassen die Sondertilgung kostenlos zu, bei anderen Kreditgebern kann sie kostenpflichtig eingebaut werden. Die Kondition schlägt dann in der Regel zwischen fünf Prozent und zehn Prozent zu Buche.

5. Beim Hausbau auch auf Bereitstellungszinsen achten

Bereitstellungszinsen können bei einer Baufinanzierung schnell übersehen werden. Sie werden erhoben, wenn du ein zugesagtes Darlehen, das die Bank vorhält, innerhalb einer bestimmten Frist nicht abrufst. Das kann zum Beispiel passieren, wenn die Bauarbeiten stocken, du als Kreditnehmer keine Rechnungen von Bauunternehmern vorlegen und daher keine Teilbeträge entnehmen kannst.

Die Höhe der Bereitstellungszinsen variiert genauso wie der Zeitpunkt, ab dem Kreditgeber diesen Zins berechnen.

Tipp: In der Regel verlangen Banken einen Bereitstellungszins von circa 0,25 Prozent pro Monat – also drei Prozent im Jahr. Die Frist bis zur ersten Erhebung liegt zwischen drei und sechs Monaten. Manchmal erhältst du jedoch auch eine Finanzierung mit einer bereitstellungsfreien Zeit von bis zu zwölf Monaten.

Zusammenfassung

  • Bei einem Immobilienkredit sind Zinsvergleiche besonders wichtig. Schon kleine Unterschiede haben eine große Wirkung.
  • Die Zinsbindung sollte dem allgemeinen Zinsniveau entsprechen. Wähle bei hohem Zinsniveau eine kürzere und bei niedrigem Zinsniveau eine längere Zinsbindung.
  • Tilge so schnell und so viel wie möglich, aber achte darauf, die Raten auch stemmen zu können.

Das beeinflusst die Kosten deiner Immobilienfinanzierung

Wie teuer ein Immobilienkredit am Ende wird, hängt von unterschiedlichen Faktoren ab. Einige hast du direkt in der Hand, bei anderen kannst du nur über Umwege oder gar keinen Einfluss nehmen. Was solltest du also bei der Suche nach einem Kredit für dein neues Eigenheim beachten?

1. Höhe Deines Eigenkapitals

Verfügbares Eigenkapital beeinflusst den Kreditzins direkt. Je mehr die Bank in „Vorleistung“ geht, desto höher setzt sie den Zinssatz an. Besonders teuer werden 110-Prozent-Finanzierungen.

Ein hoher Anteil an Eigenkapital drückt den Zinssatz, da die Bank mit einem niedrigen Beleihungsauslauf (Differenz zwischen Immobilienwert und Kreditsumme) rechnet. Eine niedrige Beleihung bringt ein geringeres Risiko für einen Kreditausfall mit sich. Das honoriert die Bank mit einem günstigeren Angebot.

2. Deine Bonität (Schufa, aber auch Einkommen)

Die Höhe der Kreditzinsen richtet sich auch nach der Höhe des Risikos, dass du deinen Immobilienkredit nicht mehr bezahlen kannst.

Ein geringes Einkommen bedeutet eine niedrige Bonität. Dein Einkommen von heute auf morgen zu steigern, dürfte schwierig sein. Auf den Kredit-Score kannst du aber Einfluss nehmen. Prüfe vor dem Kreditantrag die Einträge – etwa bei der SCHUFA. Fehler sollten korrigiert werden, um so das Scoring zu verbessern.

3. Höhe der Tilgung für den Immobilienkredit

Je schneller ein Kredit zurückgezahlt wird, um so „spendabler“ sind Banken in der Regel beim Zinssatz. Reize deine Möglichkeiten aus – aber ohne Aspekte wie den Puffer außen vor zu lassen. Die Höhe der anfänglichen Tilgung ist einer der Parameter, die du im Kreditrechner skalieren kannst. So findet sich eine passende Tilgungsrate.

Zusammenfassung

  • Die Höhe deines Eigenkapitals beeinflusst die Kosten deiner Baufinanzierung enorm, weil sie die Höhe der Beleihung und damit das Ausfallrisiko bestimmt.
  • Auch deine persönliche Bonität und dein Zahlungsverhalten in der Vergangenheit (wie es z.B. die SCHUFA dokumentiert) spielen eine wichtige Rolle.
  • Die Höhe der anfänglichen Tilgung bestimmt, wie schnell du dein Baudarlehen abträgst. Je schneller, desto geringer die Zinskosten.

Das Eigenheim richtig finanzieren

Viele Menschen wünschen sich ein eigenes Haus oder eine Eigentumswohnung. Die Finanzierung ist allerdings ein komplexes und langfristiges Vorhaben. Hier musst du auf verschiedene Aspekte achten – angefangen bei der Höhe des maximal möglichen Kredits bis hin zu Sonderkonditionen wie die Ratenpause oder Sondertilgung.

Zusätzlich solltest du ermitteln, wie viel Eigenkapital du beim Kauf oder Bau deiner Immobilie investieren kannst. Unterm Strich kommt es nicht auf schnelle, sondern auf gründlich abgewogene Entscheidungen an.

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