Gebäudeversicherung
Alles Wichtige was du dazu wissen musst
Das Wichtigste in Kürze
Wofür du eine Wohngebäudeversicherung brauchst
Zwar ist eine Gebäudeversicherung nicht gesetzlich vorgeschrieben, doch sie wird jedem und jeder Immobilienbesitzer:in dringend empfohlen. Das hat gute Gründe:
- Da das Eigenheim oft als zusätzliche Absicherung im Alter dient, wird von der Verbraucherzentrale Hamburg empfohlen, dass Immobilienbesitzer:innen eine Gebäudeversicherung abschließen.
- Schwere Schäden am Haus können Eigentümer:innen ohne Versicherung finanziell stark belasten.
- Wenn Hausbesitzer:innen nicht über die Mittel für erforderliche Reparaturen verfügen, riskieren sie im schlimmsten Fall den Verlust ihres Eigentums.
Eine Wohngebäudeversicherung bietet dir einen Schutz vor den häufigsten Fällen, welche dein Haus oder die Nebengebäude beschädigen, im schlimmsten Fall sogar zerstören können.
Die Versicherung übernimmt Schäden aus den versicherten Gefahren und geht dabei weit über die Hausratversicherung hinaus. Dafür ist unerheblich, ob du selbst in der Immobilie wohnst, diese vermietest oder anderweitig nutzt.
Obwohl die Pflicht zur Gebäudeversicherung im Jahr 1994 abgeschafft wurde, setzen viele Banken sie für eine Finanzierung nach wie vor voraus. Schließlich sind bis zu einem Sechstel der Gebäude pro Jahr von mindestens einem Schaden betroffen. Im Unterschied zur früheren Pflichtversicherung hast du mittlerweile die freie Wahl, bei welchem Versicherer du die Absicherung abschließen möchtest.
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Hol dir CLARKDie häufigsten Leistungen der Versicherung
Anders als die Hausratversicherung, die nur den Hausrat selbst absichert, deckt die Wohngebäudeversicherung verschiedene Schäden am Gebäude ab. Diese können unterschiedliche Ursachen haben, zum Beispiel:
- Unwetter wie Blitzschlag, Sturm oder Hagel
- Elemente wie Feuer, Explosionen oder Leitungswasser
- Frost oder (Glas-)Bruch
- Löscharbeiten oder ähnliche Folgemaßnahmen von Schäden
Allerdings gibt es zwischen den Angeboten große Unterschiede darin, was im Einzelfall versichert ist. Es ist daher wichtig, die Police im Detail zu prüfen und mit anderen Tarifen zu vergleichen, um jeden (teuren) Schadensfall ausreichend abzudecken. In der Regel hast du die Wahl zwischen Basis- und erweiterten Tarifen. Der mögliche Leistungsumfang umfasst:
- Feste Bestandteile des Gebäudes wie die Wände, das Dach oder die Türen und Fenster
- Alle fest im Gebäude installierten Gegenstände wie Einbaumöbel, Fußböden, Heizungen, Treppenlifte und so weiter
- Gebäudezubehör, das zwar beweglich, aber unmittelbar am Gebäude angebracht ist beziehungsweise sich dort befindet (Mülleimer, Briefkasten usw.)
- Nebengebäude wie eine Garage oder einen Schuppen
Nicht alle dieser Bestandteile müssen mitversichert werden, sie können es aber. Es handelt sich dann um die sogenannte verbundene Wohngebäudeversicherung, da sie mehrere Bausteine verbindet. Unterschiede kann es bei den individuellen Versicherungsbedingungen geben, zum Beispiel bei der Höhe der Selbstbeteiligung.
Es ist wichtig, dass du die Gebäudeversicherung passend zu deiner individuellen Situation und den Gefahren des Gebäudes auswählst. So kann es beispielsweise sinnvoll sein, weitere Naturgefahren abzusichern, die vor Ort bestehen – ist jedoch kein Vulkan in der Nähe, musst du nicht unnötig für einen Vulkanausbruch bezahlen, um ein anschauliches Beispiel zu nennen.
Du kannst somit durch eine individuelle Anpassung das beste Preis-Leistungs-Verhältnis herausholen. Allerdings solltest du nicht an der falschen Stelle sparen: Viele Versicherer bieten beispielsweise günstigere Beiträge an, wenn Sturmschäden nur bis Windstärke 7 abgesichert werden.
Allerdings entstehen häufig erst ab Windstärke 8 (erhebliche) Schäden. Daher sollte auch dieser Schadensfall abgedeckt sein. Ähnliches gilt für weitere Risiken. Achte also auf eine ausreichende Absicherung in sämtlichen Bereichen.
Der Versicherungsschutz im Überblick
Eine Wohngebäudeversicherung setzt sich aus verschiedenen Bausteinen zusammen. Hausbesitzer:innen sollten überprüfen, welche Bausteine inbegriffen sind und ob sie zusätzliche Bausteine brauchen. Die folgenden Leistungen sind in jeder guten Gebäudeversicherung enthalten:
- Feuerversicherung: Schäden durch Feuer jeder Art sind mitversichert, sei es durch Blitzschlag, eine Explosion oder einen Brand. Inbegriffen sind im Regelfall auch elektrische Anlagen, wenn es sich um fest eingebaute Gebäudebestandteile handelt.
- Leitungswasserversicherung: Durch einen Wasserrohrbruch oder andere Vorkommnisse kann Leitungswasser austreten und Schäden verursachen. Aber auch Frost und andere Bruchschäden, Kalkschäden, die durch Wasser entstanden sind, oder ähnliche Schäden werden durch die Wohngebäudeversicherung übernommen.
- Sturmversicherung: Wie bereits erwähnt, ist bei der Sturmversicherung wichtig, dass auch Windstärken von 8 und mehr versichert sind. Solche Sturmschäden können durch einen umgestürzten Baum oder ein abgedecktes Dach verursacht werden. Inbegriffen sind meistens Hagelschäden.
Mögliche weitere Bausteine sind häufig Glasbruch, Ableitungsrohre auf dem und außerhalb des Grundstücks und eine Versicherung der Solaranlage. Nicht versichert sind vorsätzlich herbeigeführte Schäden.
Kombination mit einer Elementarschadenversicherung
Das soeben erwähnte abgedeckte Dach ist ein gutes Beispiel dafür, dass bei Schäden an einem Gebäude manchmal nicht klar zwischen einzelnen Bausteinen oder Versicherungen unterschieden werden kann.
Wenn es beispielsweise durch das abgedeckte Dach regnet, sind die Grenzen fließend. Als Unterversicherung der Wohngebäudeversicherung sind daher oft auch Elementarschäden inbegriffen.
Dadurch werden weitere Elementargefahren wie Überschwemmungen durch Starkregen abgesichert, da zwischen dem Elementarschaden und einem Schaden deines Gebäudes, der unter die Wohngebäudeversicherung fällt, ohnehin nicht immer klar unterschieden werden kann. Die Kombination der Versicherungsverträge ist für Versicherungsnehmer daher sinnvoll.
Zusammenfassung
- Eine Wohngebäudeversicherung schützt dich vor hohen Kosten durch Schäden an einem Gebäude wie einem Haus oder einer Garage.
- Sie ist nicht verpflichtend, aber unbedingt zu empfehlen, und wird von vielen Kreditgeber:innen beim Kreditnehmer oder bei der Kreditnehmerin vorausgesetzt.
- Die Unterschiede sind je nach Versicherer und Vertrag groß, dennoch gibt es einige Gemeinsamkeiten bei den versicherten Risiken und bei den Leistungen.
- Die Kombination mit einer Versicherung von Elementarschäden bietet sich an, da viele Schadensfälle ohnehin in der Gebäudeversicherung enthalten sind.
Abschluss und Kündigung der Versicherung
Wann solltest du eine Gebäudeversicherung abschließen?
Die Wohngebäudeversicherung schließt du am besten direkt ab, wenn das Haus in deinen Besitz übergeht, zum Beispiel durch einen Kauf oder ein Erbe. Willst du das Gebäude erst noch bauen, können Versicherungen wie eine Bauherrenhaftplicht oder eine Feuerrohbauversicherung sinnvoll sein und in eine Wohngebäudeversicherung umgewandelt werden, sobald das Gebäude fertig ist.
Für unfertige Immobilien leistet die Versicherung nicht. Es gilt daher stets im Einzelfall zu entscheiden, welche Versicherung der neue Eigentümer wann braucht.
Worauf gilt es beim Abschluss der Versicherung zu achten?
Individuelle Faktoren gilt es auch beim Abschluss der Wohngebäudeversicherung zu beachten. Um finanzielle Folgen bei einer Beschädigung des versicherten Gebäudes zuverlässig zu verhindern, muss sie einen guten Schutz gegen alle möglichen Schäden bieten. Jeder Baustein braucht eine ausreichend hohe Versicherungssumme. Außerdem gilt es zu prüfen, welchen Versicherungsschutzes dein Haus zusätzlich zum Basistarif bedarf.
Um einen passenden Tarif zu finden, legst du daher zuerst eine Liste dazu an, was die Versicherung leisten muss. Anschließend kannst du anhand dieser Kriterien die Preise vergleichen. Sinnvoll ist zum Beispiel in vielen Fällen, folgende Risiken mitzuversichern:
- Schutzkosten
- Grobe Fahrlässigkeit
- Mehrkosten durch behördliche Auflagen
- Abbruchkosten
- Überspannungsschäden
- Aufräumkosten
- Schäden an Zu- und Ableitungsrohren
- Bewegungskosten
- Dekontamination von Erdreich
- Schäden durch Einbrüche
Sieh dich also nach einem passenden Versicherer und Tarif um. Um den richtigen Versicherungsschutz zu finden, musst du dabei oft grundlegende Daten wie die Lage oder Größe der Immobilie angeben. Weiterhin musst du einen Blick auf die Bedingungen werfen, die der Versicherer stellt.
Oftmals werden Vorkehrungen wie die Installation von Rauchmeldern vorausgesetzt. Erfüllst du diese Bedingungen nicht, erlischt der Versicherungsschutz ganz oder teilweise. Nach dem Vertragsabschluss solltest du daher entsprechende Vorkehrungen an der Immobilie treffen. Zuletzt sollte dir bewusst sein, dass einige Risiken nicht versicherbar sind, zum Beispiel Schäden durch Krieg oder Kernenergie.
Veränderungen am Gebäude melden
Hausbesitzer:innen müssen ihren Versicherer umgehend über Veränderungen am versicherten Gebäude informieren, da Umbaumaßnahmen oder Leerstand als gefahrenerhöhende Umstände gelten. Wenn Eigentümer:innen die Versicherung nicht über solche Änderungen informieren, könnte dies zu einem Verlust des Versicherungsschutzes oder zu einer Unterversicherung führen, bei der die vereinbarte Versicherungssumme zu niedrig ist. In solchen Fällen kann der Versicherer die Leistungen kürzen oder ganz verweigern.
Wichtige Änderungen, die gemeldet werden müssen, sind:
- Leerstand des Hauses
- Umbauarbeiten am Gebäude
- Umnutzung einzelner Räume
- Nutzung der Immobilie als Gewerbe
Wann und wie du den Tarif wechseln oder kündigen kannst
Bei aller Umsicht kann es passieren, dass du den Tarif eines Tages wechseln oder kündigen möchtest. Das kann unterschiedliche Gründe wie den Verkauf des Gebäudes oder einen günstigeren Tarif haben. Die Wohngebäudeversicherung kannst du fristgerecht kündigen, bei den meisten Versicherern jeweils drei Monate vor dem Ende des Versicherungsjahres. Es gibt jedoch auch Versicherungen, die du erst nach einer gewissen Laufzeit auflösen kannst.
Allerdings hast du in einigen Fällen ein außerordentliches Kündigungsrecht. Außerordentlich kündigen kannst du zum Beispiel bei einer Beitragserhöhung durch den Versicherer, die nicht im Tarif vorgesehen war. Hierbei gibt es eine Ausnahme, und zwar die Beitragserhöhung aufgrund des gleitenden Neuwerts.
Bei einem Eigentümerwechsel findet in der Rehel keine Kündigung statt, sondern der Vertrag geht auf den neuen Eigentümer über. Möchte der Versicherte die Versicherung wechseln, kann er diese außerordentlich oder ordentlich kündigen und einen neuen Tarif abschließen. Diese neue Versicherung sollte aber direkt anschließend greifen, sodass keine Sicherheitslücke entsteht. Mehr dazu hier.
Was bedeuten Wert 1914 und gleitender Neuwert?
Die maximale Entschädigung, die du bei einem Schaden erhaltst, hängt von der Höhe der vereinbarten Versicherungssumme ab. Je höher dieser Betrag, auch als Deckungssumme bezeichnet, desto umfangreicher ist die Entschädigung durch die Wohngebäudeversicherung.
Zur Bestimmung der Versicherungssumme verwenden Versicherungsunternehmen den sogenannten „Wert 1914“. Dieser Wert gibt an, welchen Preis dein Haus im Jahr 1914 gehabt hätte und dient als guter Vergleichsmaßstab, da die Baupreise zu diesem Zeitpunkt relativ stabil waren.
Um sicherzustellen, dass Kund:innen im Schadensfall ausreichend versichert sind, wird der Wert 1914 mit dem aktuellen Baupreisindex multipliziert, der jährlich angepasst wird.
Eine Beispielrechnung zeigt, welchen Neuwert ein Haus im Jahr 2024 hat, 10 Jahre nach dessen Bau, und wie hoch die entsprechende Versicherungssumme sein sollte.
- Wert des Hauses 2014: 350.000 €
- Baupreisindex 2014: 1.289,4
- Wert 1914 (Neubauwert x 100 geteilt durch Index): 27.144 Goldmark
- Preisindex 2024: 2.134,8
- Gebäudewert 2024 (Wert 1914 x Index geteilt durch 100): 579.470 €
Gebäudeversicherung steuerlich absetzen
Kosten für die persönliche Absicherung sind in der Regel steuerlich absetzbar, jedoch kann die Wohngebäudeversicherung nur für vermietete Immobilien steuerlich geltend gemacht werden. In diesem Fall werden die Mieteinnahmen vor Steuern als Vorsorge betrachtet und können als Werbungskosten in der Steuererklärung angegeben werden. Vermieter:innen haben 2 Optionen, um die Kosten ihrer Versicherung zurückzuholen: Entweder sie legen die Ausgaben auf die Mietkosten um oder sie setzen die Versicherungsbeiträge von der Steuer ab.
Kosten einer Gebäudeversicherung
Schließlich interessieren dich vermutlich auch finanzielle Fragen, bevor du eine Wohngebäudeversicherung abschließt. Die Kosten für den Versicherungsschutz hängen ab von:
- Bauweise
- Art der Dachung
- Nutzung
- Standort
- Ausstattung
- Wert des Eigenheims
1.000 € oder mehr pro Jahr sind nicht ungewöhnlich. Dennoch darfst du nicht an der falschen Stelle sparen. Eine gute Wohngebäudeversicherung kann dich schließlich vor viel höheren Schäden schützen. Du kannst allerdings sparen, indem du die Wohngebäudeversicherung mit anderen Policen wie einer Hausratversicherung oder einer Elementarschadenversicherung kombinierst.
Die preislichen Unterschiede werden deutlich in einer Untersuchung der Stiftung Warentest. Für ihren Test der hat die Verbraucherorganisation verschiedene Modellhäuser verwendet. Hier die Preisspannen der mit sehr gut bewerteten Tarife:
- Neubau in Dresden: 233 bis 1.685 € im Jahr
- Neubau in Düsseldorf: 421 bis 3.645 €
- 20 Jahre altes Haus: 375 bis 2.503 € (Dresden), 586 bis 5.599 € (Düsseldorf)
- 50 Jahre altes Haus: 443 bis 3.075 € (Dresden), 586 bis 7.368 € (Düsseldorf)
Zusammenfassung
- Eine Gebäudeversicherung solltest du abschließen, sobald das Gebäude fertig ist und in deinen Besitz übergeht.
- Beim Abschluss solltest du auf die Versicherungssumme achten und darauf, dass die wichtigsten Leistungen für dein individuelles Gebäude inbegriffen sind.
- Zusatzbausteine wie eine Absicherung gegen grobe Fahrlässigkeit sind in vielen Fällen sinnvoll.
- Bei einem Verkauf geht der Vertrag auf den Käufer über.
- Die Kosten für den Schutz hängen von verschiedenen Faktoren wie der Versicherungssumme oder dem Gebäude ab und müssen daher individuell berechnet werden.
Gebäudeversicherung im Test
Im März 2023 veröffentlichte die Stiftung Warentest nach einer zweijährigen Unterbrechung einen Vergleich zur Wohngebäudeversicherung (Finanztest-Ausgabe 04/2023). Der Test zeigt, dass die Preise für den Versicherungsschutz zum Teil erheblich gestiegen sind, wobei ein Anbieter nun über 200 € mehr pro Jahr verlangt als noch vor 2 Jahren.
Insgesamt wurden 195 Tarife für Neubauten sowie für 20 und 50 Jahre alte Gebäude untersucht. Mehr als die Hälfte der Versicherungsangebote schnitt sehr gut ab, was auf eine Verbesserung der Qualität bei den Anbietern hinweist.
Die Ergebnisse der Prüfung lauten:
- Sehr gut: 103 Tarife
- Gut: 14
- Befriedigend: 4
- Ausreichend: 7
- Mangelhaft: 67
Die Stiftung Warentest berücksichtigte 6 wichtige Leistungsmerkmale, die 70 % des Gesamtergebnisses ausmachten, darunter Aspekte wie grobe Fahrlässigkeit, Aufräum- und Abbruchkosten sowie behördliche Auflagen. Weitere Vertragskonditionen, wie die Deckung von Schäden an Ab- und Zuleitungsrohren, flossen mit 30 % in das Gesamtergebnis ein.
Obwohl die Höchstnote von 0,5 nicht vergeben wurde, erreichten 11 Gebäudeversicherungen eine Bewertung von 0,6:
Beachte: Die Kosten für den Versicherungsschutz variieren erheblich und hängen sowohl von der Region als auch vom Alter des Hauses ab. Die Stiftung Warentest stellte fest, dass ein sehr guter Versicherungsschutz für einen Neubau einen Jahresbeitrag von 233 € kosten kann, während im teuersten Fall bis zu 3.645 € verlangt werden. Dein Sparpotenzial ist also enorm.
Ein weiterer Gebäudeversicherung Test stammt vom Handelsblatt in Zusammenarbeit mit der Ratingagentur Franke und Bornberg. Im Februar 2024 wurden 17 Tarife untersucht, wobei der Versicherungsumfang 70 % des Gesamtergebnisses ausmachte, während 30 % auf den Jahresbeitrag entfielen, der durch die Ermittlung der Kosten in 6 verschiedenen Wohnorten berechnet wurde.
10 Gebäudeversicherung sind dem Vergleich zufolge sehr gut:
Was passiert mit der Gebäudeversicherung beim Eigentümerwechsel?
Bei einem Eigentümerwechsel eines Gebäudes muss der Versicherer umgehend informiert werden, da die Rechte und Pflichten automatisch auf den neuen Besitzer übergehen. Es gibt mehrere Optionen für den Gebäudeschutz nach dem Eigentümerwechsel:
- Vertragsübernahme: Der oder die neue Eigentümer:in kann den bestehenden Vertrag zu gleichen Konditionen übernehmen.
- Anbieterwechsel: Der oder die neue Besitzer:in hat innerhalb eines Monats die Möglichkeit, den alten Vertrag zu kündigen und zu einem anderen Versicherer zu wechseln, was oft zu günstigeren Angeboten mit besseren Vertragsbedingungen führt.
- Erbschaft: Wenn die Immobilie von einem oder einer Angehörigen geerbt wurde, muss der oder die neue Besitzer:in den alten Vertrag fortführen.
- Kündigung durch den Versicherer: Der Versicherer kann den Vertrag bei einem Eigentümerwechsel kündigen. Es ist ratsam, eine Kündigung durch den Anbieter zu vermeiden, da dies die Suche nach einer neuen Gebäudeversicherung erschweren kann.
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Die Gebäudeversicherung ist eine wichtige Absicherung deiner Immobilie. Selbst ohne Eigenverschuldung kann ein Schaden am Haus schnell sehr teuer werden. Jede Gebäudeversicherung wird dabei individuell an die Hausgröße und -lage angepasst. Gegen welche Risiken du dein Haus absichern willst, ist dir überlassen, jedoch gibt es einige wichtige Leistungen die nicht fehlen sollten.
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