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Die Pacht
Das Grundstück in der Kleingartenanlage, die Bäckerei oder das Feld zur landwirtschaftlichen Nutzung – dies alles sind klassische Fälle einer Verpachtung, wie viele von uns sie kennen. Pachtverträge kommen allerdings auch noch in vielen weiteren Bereichen zum Einsatz. Hier einige typische Beispiele:
- Wohnraum
- Ferienhäuser und -wohnungen
- Pensionen und Hotels
- Gaststätten (darunter fallen auch kleinere Objekte wie Imbisse usw.)
- Tankstellen und Werkstätten
- Waldgebiete
- Gewässer zur wirtschaftlichen Nutzung
Das Verhältnis zwischen Verpächter:innen und Pächter:innen gestaltet sich dabei deutlich distanzierter als das zwischen Vermieter:innen und Mieter:innen. Fragen der täglichen Bewirtschaftung obliegen allein dem Pächter oder der Pächterin und die gewinnbringende Nutzung liegt in dessen oder deren Verantwortung. Die Pacht als solche wird nicht davon berührt. Lediglich der im Pachtvertrag vereinbarte Pachtzins muss entrichtet werden, unabhängig davon, wie effektiv Pächter:innen das Pachtobjekt bewirtschaftet.
Zusammenfassung
- Verpachtungen können viele unterschiedliche Arten von Grundstücken oder Gebäuden betreffen.
- Pächter:innen dürfen das Pachtobjekt eigenständig und gewinnbringend bewirtschaften.
- Verpflichtungen wie die Entrichtung des Pachtzinses müssen jedoch eingehalten werden.
Der Pachtvertrag
Im Pachtvertrag werden je nach Pachtobjekt verschiedene Rechtsgebiete berührt. Die Regelungen des Vertrags können dementsprechend kompliziert sein und Anlass zum Streit bieten. Obwohl das Verhältnis zwischen Pächter:innen und Verpächter:innen wie erwähnt distanzierter ist als bei 2 Mietparteien, gehen damit Verpflichtungen für beide Seiten einher, die im Pachtvertrag fixiert sind und eingehalten werden müssen. Werden sie nicht eingehalten, kann die andere Partei dies rechtlich beanstanden.
Pächter:innen sind zwar grundlegend frei darin, das Pachtobjekt nach eigenem Ermessen zu bewirtschaften, du kannst als Verpächter:in aber rechtlich einschreiten, wenn die im Pachtvertrag geregelte wirtschaftliche Nutzung deiner Ansicht nach nicht im Sinne des Vertrags umgesetzt wird. Auch sind Pächter:innen verpflichtet, mit verpachteten Gebäuden, Inventar und so weiter pfleglich umzugehen und deren zum Zeitpunkt des Pachtvertrags gegebenen Zustand zu erhalten.
Umgekehrt ist es dir als Pächter:in möglich, juristisch gegen eine:n Verpächter:in vorzugehen, der oder die sich nicht an die Verpflichtungen hält. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn in einer verpachteten Gastwirtschaft das mitverpachtete Inventar nicht erneuert wird oder die grundlegende Infrastruktur eines verpachteten Gebäudes sanierungsbedürftig ist und der oder die Verpächter:in als Eigentümer:in nichts unternimmt.
Ein Pachtvertrag verfügt meist über eine Laufzeit von mehreren Jahren. Neben den konkreten Regelungen zum Pachtobjekt innerhalb des Vertrags stellt auch die vorzeitige Beendigung eines Pachtvertrags einen häufigen Konfliktgrund dar. Ein entsprechender Rechtsschutz ist sowohl für Pächter:innen als auch für Verpächter:innen sinnvoll, um im Streitfall abgesichert zu sein.
Zusammenfassung
- Verpächter:innen und Pächter:innen müssen im Pachtvertrag geregelte Verpflichtungen einhalten.
- Beide Parteien können rechtlich dagegen vorgehen, Verpflichtungen nicht eingehalten werden.
- Auch die Laufzeit oder Kündigung eines Pachtvertrags kann Anlass für einen Rechtsstreit sein.
- Eine jeweils passende Rechtsschutzversicherung bietet Versicherungsschutz für Pächter:innen und Verpächter:innen.
Rechte wahren
Anwaltskosten, Gerichtskosten und Co. machen einen Rechtsstreit sehr schnell sehr teuer. Sichere dich daher mit einer Rechtsschutzversicherung ab, sodass du entspannt für dein Recht einstehen kannst.
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Rechtsschutz bei einer Pacht
Bei einer Verpachtung kann es hinsichtlich der konkreten Regelungen zu einem Pachtobjekt innerhalb eines Vertrags zu einem rechtlichen Konflikt kommen. Der Streitwert, um den es dabei geht, richtet sich nach dem Objektwert, aber auch nach dem Potenzial der wirtschaftlichen Nutzung des Objekts. Je gewinnbringender oder umsatzstärker beispielsweise ein Gewerbebetrieb innerhalb eines Pachtobjekts ist, desto höher ist der Streitwert.
Von der privaten Rechtsschutzversicherung werden Verpachtungen nicht abgedeckt. Damit du als Verpächter:in oder Pächter:in Versicherungsschutz in diesem Bereich erlangst, musst du als Zusatzversicherung den Baustein des Mietrechtsschutzes mitbuchen bzw. im Fall des Eigentümers einen Immobilien- oder Grundstücksrechtsschutz. Der Mietrechtsschutz ist immer Teil einer privaten Rechtsschutzversicherung, während der Vermieterrechtsschutz auch als eigenständige Versicherung abgeschlossen werden kann.
Beachte: Separate Versicherungen für ein Pachtobjekt (wie z. B. Gebäude- oder Haftpflichtversicherungen) müssen die Pächter:innen abschließen. Die Verpächter:innen können diese Versicherungen verpflichtend im Pachtvertrag verankern. Wichtig ist, dass alle Fragen, die das konkrete Pachtobjekt und dessen Nutzung betreffen, von der Versicherung abgedeckt werden.
Zusammenfassung
- Ein Pachtvertrag kann einen Rechtsstreit zwischen Pächter:innen und Verpächter:innen auslösen.
- Der Streitwert kann je nach gewerblicher Nutzung des Pachtobjekts sehr hoch ausfallen.
- Für Pächter:innen ist eine Zusatzversicherung im Rahmen der privaten Rechtsschutzversicherung möglich.
- Verpächter:innen können Rechtsschutz für Pachtobjekte separat abschließen.
Sonderfall: Der geerbte Pachtvertrag
Viele Pachtverträge, speziell bei Grundstücken und Gebäuden, sind Jahrzehnte alt. Nicht selten kommt es vor, dass ein Pachtvertrag vererbt wird und von einer auf die nächste Generation übergeht. Da es häufig zu erbrechtlichen Streitigkeiten kommt, ist Rechtsschutz in diesem Bereich empfehlenswert. Fast alle Rechtsschutzversicherungen schließen aber das Erbrecht aus ihrem Leistungsumfang aus. Der Erbstreit um eine Pacht kann im Fall einer gerichtlichen Auseinandersetzung für dich also schnell teuer werden.
Meist übernehmen Rechtsschutzversicherungen nur eine anwaltliche Erstberatung hinsichtlich der Regelungen eines vererbten Pachtvertrags. Eine:n Gutachter:in oder Mediator:in zu bestellen, um gemeinsam mit der anderen Partei eine:n überparteiliche:n Vermittler:in bezüglich der oft komplizierten pachtrechtlichen Regelungen zur Verfügung zu haben, empfiehlt sich in diesem Fall besonders.
Ein Mediationsverfahren wird von deiner Rechtsschutzversicherung übernommen. Der Gang vor Gericht und die damit einhergehenden Anwaltskosten können dich bei einem hohen Streitwert des Pachtobjekts dagegen hohe Summen kosten, die du selbst aufbringen musst.
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