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Was ist unter einem Baumangel zu verstehen?
Ein undichtes Dach, eine schiefe Tür, Risse in den Wänden, Feuchtigkeit im Keller – fallen dir diese Punkte in deinem neu gebauten Eigenheim auf, liegt wahrscheinlich Baupfusch vor.
Von einem Baumangel ist immer dann die Rede, wenn der Zustand deines Hauses vom vertraglich vereinbarten Zustand abweicht. Das bedeutet einerseits, dass die Leistungen oder das Material nicht mit den im Vertrag genannten Punkten zusammenpassen. Andererseits haben Handwerker:innen Leistungen mangelhaft ausgeführt.
Beim Baupfusch geht es also um Baumängel, aus denen sich ein Bauschaden entwickeln kann. Ist beispielsweise eine Dichtung falsch angebracht, kann dieser Mangel zu Feuchtigkeit in den Wänden führen, was wiederum den Bauschaden Schimmel zur Konsequenz haben kann.
Die Ursachen für einen Baupfusch sind unterschiedlicher Natur. Meist lassen sie sich auf 2 wesentliche Faktoren herunterbrechen:
- Zeitdruck
- Fehler in der Organisation und Koordination der Baustelle
Etwa jeder dritte Baupfusch wird vor Gericht verhandelt. Laut dem Bauherren-Schutzbund e. V. lag die mittlere Schadenshöhe von Baumängeln zwischen 2017 und 2021 bei rund 23.000 €. Der Streitwert betrug in diesem Zeitraum im Schnitt 76.500 €. Mehr als 50 % der Schadensfälle betrafen Forderungshöhen unter 20.000 €, knapp ein Drittel bis 100.000 €.
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Hol dir CLARKWie kannst du Baupfusch vermeiden?
Sollte es bei deinem Hausbau keinen Mangel geben, kannst du dich als Bauherr:in sehr glücklich schätzen. Denn in der Regel läuft immer etwas schief. Wenn du deinen Bauvertrag vor Unterzeichnung aber genau prüfst, kannst du zumindest die Wahrscheinlichkeit von Baupfusch senken. Achte zum Beispiel darauf, dass
- Sicherheitsleistungen der Firma sowie
- Baubeginn, Bauzeit und Fertigstellung festgehalten sind,
- Regelungen zur Vertragsstrafe getroffen wurden und
- eine förmliche Abnahme vereinbart ist.
Tipp: Den Bauvertrag kannst du von einer Verbraucherzentrale prüfen lassen. Häufig stehen die Expert:innen auch bei Fragen rund um die Gewährleistung von Baumängeln bereit.
Warum sich ein:e Gutachter:in lohnen kann
Wenn du sichergehen und dich bei der Abnahme nicht auf deine fachfremde Ersteinschätzung verlassen willst, lass dich von einem Gutachter oder einer Gutachterin begleiten. Diese:r kostet zwar ein paar hundert Euro. Das ist aber immer noch besser als erst Monate oder Jahre später Bauschäden zu entdecken und zu beheben oder mit der Baufirma über diese zu streiten.
Alternativ kannst du von Baubeginn an eine:n Bausachverständige:n oder einen Architekten bzw. eine Architektin für die gesamte Bauphase als Bauleiter:in beauftragen. Diese:r ist mit rund 1,5 % bis 3 % der Bausumme deutlich teurer als ein:e Gutachter:in, welche:r nur bei der förmlichen Abnahme dabei ist.
Baupfusch anzeigen: Das musst du tun
Generell gilt laut § 633 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB): „Der Unternehmer hat dem Besteller das Werk frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen.“ Abhängig von der Rechtsgrundlage, auf der der Bauvertrag fußt, variiert die Gewährleistungsfrist des Bauunternehmens:
- Ist das BGB Grundlage, liegt die Frist bei 5 Jahren, bis zu der du als Bauherr:in Baumängel anzeigen und den oder die Verursacher:in zur Behebung auffordern kannst.
- Ist die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) Grundlage, liegt die Gewährleistungsfrist bei 4 Jahren. Achtung: Für Unternehmen sind es nur zwei Jahre.
Die Frist beginnt mit der Abnahme der Bauleistung. Du bist dabei in der Beweispflicht und musst nachweisen, dass der Baumangel durch die Baufirma oder den Handwerker oder die Handwerkerin verursacht wurde.
Das Baurecht sieht zudem einen besonderen Schutz vor, wenn dir das Bauunternehmen wissentlich Baumängel verschweigt. Dann liegt die Frist zwar nur bei 3 Jahren. Sie beginnt jedoch erst ab dem Zeitpunkt, an dem du den Baupfusch aufgedeckt hast. Allerdings gilt auch hier die Beweispflicht und du musst belegen, dass dir der Mangel verschwiegen wurde.
Diese Optionen hast du bei Baupfusch
Fallen dir Mängel auf, erstellst du eine Mängelrüge. Sie wird auch als Mängelanzeige oder Baumangelrüge bezeichnet. In dieser listest du die mangelhaften Arbeiten auf, belegst diese mit Fotos und Videos und forderst den oder die Verursacher:in mit Fristsetzung auf, die Baumängel zu beheben. In der Regel gelten 14 Tage Frist als angemessen. Die Rüge verschickst du am besten per Einschreiben.
Wichtig: Die Mängelanzeige muss schriftlich erfolgen.
Bei Nichtbeseitigung der Schäden kannst du einen Teil der offenen Rechnung einbehalten. Ehe du über weitere rechtliche Schritte nachdenkst, setzt du dem Unternehmen eine weitere 14-tägige Frist. Passiert erneut nichts, hast du verschiedene Optionen
- Schadenersatzforderung
- Selbstvornahme: Du beauftragst ein anderes Unternehmen für die Behebung des Baupfuschs und stellst dem oder der Verursacher:in die Kosten in Rechnung
- Minderung: Du senkst den vereinbarten Baupreis
- Vertragsrücktritt
Juristisch gesehen hast du die Wahl zwischen einer Mängelbeseitigungsklage, um die Mängel beheben zu lassen, und einer Gewährleistungsklage, mit der du entweder einen Schadensersatz, eine Minderung oder einen Vertragsrücktritt einklagst.
Bedenke: Ein Baurechtsprozess ist langwierig. Mitunter kann er mehrere Jahre dauern, mit entsprechenden Kosten für dich. Lass daher von deinem Anwalt oder deiner Anwältin prüfen, ob eine außergerichtliche Einigung über eine Schlichtung oder Mediation möglich ist. Sie ist günstiger und vor allem nervenschonender.
Wie hoch die Anwalts- und Gerichtskosten sind, hängt wesentlich vom Streitwert ab – also vom Geld, was für die Nachbesserung anfallen würde. Ist der Streitwert vergleichsweise niedrig, rechnen Anwält:innen in der Regel nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz ab.
Je höher die Summe allerdings ist, desto eher gehen die Baurechtler:innen dazu über, ihre Leistungen über einen Stundensatz abzurechnen.
Auch die Kosten für Sachverständige solltest du nicht unterschätzen. Ohne ihre Gutachten wirst du kaum auskommen, insbesondere wenn ein Gericht hinzugezogen wird.
Gut zu wissen
Prüfe, ob das sogenannte selbstständige Beweisverfahren für dich eine Option ist. Dieses musst du vor Gericht beantragen. Es ist dem eigentlichen Verfahren vorgeschaltet und dient dazu, mittels Sachverständigen Beweise zu sichern. Diese Tatsachenfeststellung hilft auch dabei, die Kosten für die Mängelbeseitigung festzulegen, wonach sich wiederum der Streitwert richtet.
Gegen Baupfusch mit Anwalt vorgehen: Welche Versicherung zahlt?
Die Kosten einer gerichtlichen Auseinandersetzung kannst du entweder über eine Rechtsschutzversicherung absichern. Der entsprechende Bauherren-Rechtsschutz ist Teil des Privatrechtsschutzes.
Alternativ kannst du eine Bauherren-Rechtsschutzversicherung im Zusammenhang mit einer Baufinanzierung oder kombiniert mit einer anderen Versicherung, etwa Bauleistungsversicherung, Bauherrenhaftpflicht oder Gebäudeversicherung, abschließen.
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