lächelnder Mann mit Brille

Eigenkapital in der Baufinanzierung

Eine Baufinanzierung lässt sich mit Eigenkapital deutlich einfacher gestalten. Doch wie wirken sich Eigenmittel aus und wie viel Eigenkapital ist nötig?

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Das Wichtigste in Kürze

Eine Baufinanzierung abschließen ist die wahrscheinlich größte finanzielle Herausforderung, der du dich stellen wirst. Bei der Suche nach passenden Angeboten taucht der Begriff Eigenkapital in der Baufinanzierung auf. Hiermit zielen Banken darauf ab, dass du nicht 100 Prozent der Immobilie finanzierst, sondern dich mit Ersparnissen wie Fest- und Tagesgeld oder Bausparverträgen beteiligst. Bietet es eigentlich Vorteile, Eigenkapital einzubringen?

Klares ja! Du wirst schnell merken, dass sich hier eine ganze Reihe von Pluspunkten ergibt. Einer wäre ein niedriger Zinssatz. Es gibt aber noch weitere Aspekte, über welche du dir Gedanken machst. Wie gut bist du als Heimwerker? Banken erkennen auch Eigenleistungen an. So reduzierst du den finanziellen Aufwand für den Hausbau. Doch wie funktioniert das Prinzip der Eigenmittel und was ist dabei zu beachten?

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Eigenkapital ist für eine gute Bonität bei einem Kredit für den Hauskauf oder Hausbau sehr wichtig.

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Die Eigenmittel senken die Kreditsumme, die Beleihung und damit das Risiko sowie den Zins für den Kredit.

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Die Eigenmittel senken die Kreditsumme, die Beleihung und damit das Risiko sowie den Zins für den Kredit.

Eigenkapital: Grundlegendes zum Hauskauf oder Hausbau

Das Thema Eigenkapital kocht bei Baufinanzierungen immer wieder hoch. Warum ist es gerade für dich so wichtig? Zuerst muss darum gehen, den Begriff verständlich zu machen: Eigenkapital für private Kreditnehmer bedeutet, dass eigene Mittel in das Finanzierungsprojekt eingebracht werden. Einfaches Beispiel: Du kaufst ein Auto und leistest dabei eine Anzahlung. Diese ist hier das Eigenkapital.

Für den Baukredit ist das Beispiel natürlich etwas eindimensional, trifft aber im Kern zu. Als Eigenkapital gilt an dieser Stelle Vermögen, welches du in die Realisierung des Immobilienprojekts einbringst.

Achtung: Nicht jeder Vermögenswert wird dem Eigenkapital zugerechnet. Es sind einige Anforderungen zu erfüllen. Angenommen, du hast Münzen oder Oldtimer gesammelt. Hierbei handelt es sich Vermögenswerte, die sich nicht einfach zu Geld machen lassen. Solche Werte fallen aus der Betrachtung heraus.

Allgemein kannst du Mittel aus diesen Quellen beisteuern:

  • Sparbücher

  • Tages- und Festgeld

  • Kapitalversicherungen

  • Bauspardarlehen (zuteilungsreif)

  • Immobilien

Was haben Immobilien hier zu suchen? Wenn du eine schuldenfreie Immobilie besitzt, hast du damit eine zusätzliche Sicherheit, die beliehen bzw. abgetreten werden kann. Banken werten dies mitunter als spezielle Form des Eigenkapitals. Allerdings gehen die Kreditinstitute an dieser Stelle recht unterschiedlich weit.

Zusammenfassung

  • Mit Eigenkapital wird eine Baufinanzierung für dich als Kreditnehmer deutlich einfacher.
  • Verfügbares Eigenkapital kannst du aus Bauspardarlehen, Sparbüchern, Tages- und Festgeld sowie auch Aktienverkäufen entnehmen.
  • Auch eine andere schuldenfreie Immobilie kann als Sicherheit dein Darlehen günstiger machen.

Diese Wirkungen haben Eigenmittel auf die Finanzierung deiner Immobilie

1. Geringere Kreditsumme

Hast du schon Jahre auf die Immobilie gespart und kannst einige zehntausend Euro mitbringen, reduziert sich die Kreditsumme. Bei 300.000 Euro Gesamtkosten für das neue Eigenheim macht es einen Unterschied, ob du 297.000 Euro oder 270.000 Euro finanzieren musst. Jeder Euro, welche die Darlehenssumme drückt, macht sich auf Dauer bezahlt. Der Zins wird auf eine geringere Summe angerechnet und deine Kosten sinken.

2. Besserer Zins für deine Finanzierung

Eine hohe Eigensumme verringert nicht nur den Kreditbedarf. Bei Baufinanzierungen sichert sich der Kreditgeber ein Pfand. Es geht hier um Grundpfandrechte. Inzwischen ist die Hypothek zugunsten der Grundschuld in den Hintergrund gerückt. Je niedriger dein Kredit, umso geringer fallen letztlich auch die Belastungen auf der Immobilie aus. Für die Bank ist das Ganze am Ende auch ein geringeres Risiko, so dass sie dir für die Finanzierung von Hauskauf oder Hausbau einen geringeren Zinssatz bieten kann.

3. Geringeres Risiko der Schuldenfalle

Leider ist nichts in Stein gemeißelt. Über die lange Laufzeit eines Baukredits kann viel passieren: Eine lange und schwere Krankheit macht dich arbeitsunfähig. Oder der Lebensplan geht nicht auf und deine Ehe scheitert. Es tauchen immer wieder belastenden Situationen im Leben auf. Muss die Immobilie dann zwangsversteigert werden, ist die hohe Eigenkapitalquote vom Anfang der Darlehensphase Gold wert. Das Risiko wird geringer, nach der Versteigerung auf einem riesigen Berg Schulden zu sitzen. Vielleicht bleibt am Ende sogar noch ein bisschen Geld übrig, welches den Start ins neue Leben leichter macht.

Zusammenfassung

  • Durch die eigenen finanziellen Mittel nimmst du eine geringere Kreditsumme auf und zahlst eine niedrigere monatliche Rate.
  • Eine geringere Beleihung sorgt zudem dafür, dass einen niedrigen Zins für dein Darlehen geboten bekommst.
  • Finanzielle Engpässe und eine eventuelle Zwangsversteigerung treffen dich bei einer niedrigeren Kreditsumme nicht so hart.

So viel Eigenkapital benötigst du bei deiner Baufinanzierung

Wie hoch die Quote an Eigenmitteln für deinen Kredit sein sollte, daran scheiden sich die Geister. Vor allem die in den zurückliegenden Jahren massiv gestiegenen Immobilienpreise sorgen dafür, dass „alte Wahrheiten“ nur noch bedingt gelten. Fakt ist immer noch: Je mehr eigenes Geld du einbringst, desto besser.

Für dich ist eine realistische Einschätzung wichtig. Lange galt die Faustregel, dass es zwischen 20 Prozent bis 30 Prozent Eigenkapital als Minimum sein sollten. Auf diese Weise ließ sich der Beleihungsauslauf – also der Anteil des Kreditwerts am Immobilienwert – drücken. Besser waren Eigenkapitalquoten von mehr als 30 Prozent.

Aber: In den letzten 15 Jahren haben sich die Preise für Immobilien in einigen Regionen Deutschlands deutlich erhöht. Damit kann die Eigenkapitalquote nicht mehr Schritt halten. Aufgrund dieser Entwicklung geben sich Banken heute mit weniger Geld vom Kreditnehmer zufrieden. Inzwischen werden Quoten zwischen 10 Prozent bis 20 Prozent als ausreichend angesehen.

Eigenmittel sollten Nebenkosten decken

Dass du eigene Mittel in die Baufinanzierung einbringst, hat natürlich einen Grund. Zum Bau oder Kauf einer Immobilie gehören – neben dem Anschaffungspreis – auch Nebenkosten. Hierzu zählen:

  • Grunderwerbsteuer

  • Notargebühren

  • Eintrag ins Grundbuch

  • Bestellung der Grundschuld usw.

Im Idealfall kannst du mit deinem eigenen Geld diese Posten bereits abdecken und hast noch ein paar Euro für den eigentlichen Kredit über den Kaufpreis übrig.

Zusammenfassung

  • Hohe Immobilienpreise lassen die Summen für Darlehen im Immobilienbereich steigen. Eigenkapitalquoten von 20-30 und mehr sind deshalb kaum noch realistisch.
  • Deine Eigenmittel sollten mindestens die Nebenkosten für die Immobilie decken. Im Idealfall bleibt noch etwas vom Geld für den Kredit.

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